|
住宅有可能“前高后低”
本报讯记者殷小杰报道：商品房空置率下降，楼价止跌回升，市场消化系数持续向好，对广东省房地产业协会“新鲜出炉”的《2004年广东房地产市场分析报告》所披露的数据，有专家认为，受去年投资与施工惯性影响，今年住宅楼价有可能呈现“前高后低”之势。
投资增长———前低后高
2004年，广东房地产开发投资每月增速呈“前低后高”走势，全年增长12.1%，增速比上年提高3.8%。房地产开发投资增长主要由办公楼和商业营业用房投资带动，两者增速分别为44.5%和32.6%，住宅投资量比去年略有增加。
资金来源———订金占大头
2004年度，到位资金下降3.3%。其中订金和预付款下降幅度最大，负增长12.3%；国内贷款下降8.8%；到位利用外资下降11.3%；自筹资金增长28.4%。订金预付款仍居主要地位。国内贷款、订金和预付款负增长表明，国家正在施行的金融紧缩政策和宏观调控对房地产开发资金产生明显影响。
土地———开发商加紧储备
2004年土地开发投资下降10.9%，土地开发面积增长0.6%。购置土地投资及面积分别增长1.6%、36.0%。这说明目前开发商具有重购置轻开发的倾向。
竣工面积———总量收窄
2004年，商品房建设投资、施工面积和新开工面积分别增长16.2%、11.4%和16.0%，而新增固定资产增长44.9%。竣工面积和竣工价值持续上半年的总量收缩，下降15.8%，但幅度略有收窄。
房价———上涨9.1%
2004年广东商品房实际销售额和销售面积分别比去年增长19.2%和9.3%，总体平均价格3478元/m2，上涨9.1%。其中住宅平均价格增长10.3%；办公楼销售量和平均价格均有所下降；商业营业用房销售面积与上年基本持平。按地区计算，珠三角地区商品房均价4003元/m2，其余都在1800元/m2以下。东翼地区1776元/m2，西翼地区1430元/m2，最低是北部地区，仅1306元/m2。广州市商品房均价4537元/m2，上涨7％。深圳市商品房均价6759元/m2，上涨14.1%。
空置面积———2100万平方米
空置面积下降11.9%。其中待销部分（小于1年的空置）大幅减少。但在空置的时间结构上，合理空置（待销面积，即小于1年的空置）下降37.7%，不合理空置（滞销面积和积压面积，即1－3年的空置以及大于3年的空置）增长14.1%，空置结构恶化问题依然存在。从物业类型分析，住宅和办公楼空置量减少，商业和其他房屋的空置量增加，但增幅有所回落，值得注意的是商业营业用房空置的滞销和积压上升30.3%，明显高于其他物业的增幅。
宏观调控已显成效
广东省房协分析认为，2004年广东房地产业投资风险系数开始降低，国家宏观调控下的金融紧缩政策显现成效。但空置结构仍不合理，尤其是商业物业空置量逆向上升，其中滞销和积压面积增长三成，高于其他物业空置量的增幅，应继续注意控制和引导。这表明，由于去年商品房竣工面积下降面积较大，这将影响到2005年的上市供应量，从而拉动楼价往上走。(观宇/编制)（来源：金羊网）
| 
