汪利娜：次贷危机成因详解及警示(4)

　　次级抵押贷款对于低收入、信用记录差者的税收诱惑在于，只要能获得购房贷款，就可以通过重新融资和产权贷款等金融工具，获得更多消费信贷，从而获得更多的利息免税优惠。

　　重新融资可减免利息税的优势是显而易见的。例如，一家人购房贷款余额是7万美元，重新融资后可获得11万美元贷款，将11万美元用于偿还原先的贷款后，可获得4万美元的产权信贷。如果他们将2.5万美元用于改善房屋，1.5万美元用于购置新车，那么，11万美元的新贷款利息支出可全部免交个人所税。这样，购房者可以减轻税务负担，还可以有更多信贷额度扩大其他消费支出。

　　在美国，房屋产权贷款就是以房产净值为抵押获得第二抵押贷款或其他信贷产品，这样房屋所有者就可以将不动产变为可流动的资产，如现金、支票和储蓄存款，用于支付其他消费支出。例如，一对夫妇有房产价值12.5万美元 贷款余额为4万美元,按房产价值的70%获得产权贷款的最高额度为4.75万美元。

　　从上述分析中我们可以看到：在新的税收政策下，住房抵押贷款包括次级贷款、重新融资和房屋产权贷款等与消费信贷相比有诸多优势:一是贷款利息支付可以减免个人所得税；二是贷款利率通常要低于消费信贷。但是次级抵押贷款是个例外，其贷款利率因个人信用风险而定。正是由于有上述优势，次级抵押贷款、重新融资和房屋产权贷款等成了消费信贷的替代品，《1987年税法修正案》对购房贷款、装修、改善住房贷款和产权贷款总额制定了上限，最高不超过100万美元，其利息支出方可个人所得税，但是这种税收优惠对众多美国人来说还是非常有诱惑力的。也正因如此，在美国减免购房者贷款利息减免成为政府税收支出最大的一项，2006年抵押贷款利息减免高达720亿美元。

　　金融业的竞争与经营方式的转变

　　过去20年随着放松金融管制，信息技术发展、金融产品创新，住宅金融市场已发生了巨大的变化。传统的贷款申请、合同签署已逐渐被电子合同、电子银行所取代。

　　住房信贷不再是单一的首付20%、固定利率或可调整利率抵押贷款，信用评分、风险定价机制使银行可以为客户量身定做各种信贷产品，使住房抵押贷款已远远超出了购房的边界。经济结构的变化，使住宅金融业务成为各金融机构的竞争对象，其占银行资产的份额不断地扩大。1985～2006年，房地产信贷的比重由15%上升至33%左右，其中，住房贷款增幅最大，从9%提高至20%，而工商贷款的比重从22%降至11%。

　　更值得人们关注的是住宅抵押贷款的证券化，它不仅将银行不可流动的金融资产转化为可流通的证券，更重要的是对银行的中介功能进行分解，即将过去由银行一家承担的发放住房抵押贷款、持有贷款和回收贷款本息服务等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动，这使得越来越多的金融和非金融机构开始进入住宅金融市场。在今天美国住房抵押贷款市场上，贷款发起者有传统的储蓄节俭机构、商业银行、抵押贷款公司、保险公司、公营和私营保抵押险机构、贷款服务机构，但更多是大量的抵押贷款经纪人。传统上，经纪人不从事抵押贷款的发放业务，他们多是购房者代理人，为购房者寻找最佳贷款合约。如今，经纪人摇身一变成了贷款人或贷款机构的代理人，具有了双重职能。他们发放的贷款的资金多来源于：(1)未来贷款购买者提供的周转资金；(2)银行或其他金融机构提供的短期信贷资金；(3)自有资金。据美国住房与城市发展部(HUD)的报告，如今60%的住房抵押贷款发起和贷款交易活动是由经纪人完成的。

　　来源：经济观察报网