汪利娜：次贷危机成因详解及警示(3)

　　联邦住房局(FHA)一贯奉行为第一次购房的中低收入家庭提供购房抵押贷款违约保险。在抵押二级市场上，政府发起设立的两大抵押证券公司(FannieMae和FreddieMac)依据《1992年联邦住宅企业金融安全和健全法(FederalHousingEnterprisesFi-nancialSafetyandSoundnessAct)》需要为中低收入家庭住宅信贷服务。在政府政策法律的指引下，贷款机构不断扩大抵押信贷的服务对象，一方面使更多的人获得借款机会，提高了美国住房的私有率，特别是少数族群的住房自有率。2006年美国住房私有率高达68.9%，拉美移民的自有率达到49.5%，美籍非洲人的住房自有率为48.2%，比10年前提高了2个百分点。另一方面，次级抵押贷款市场兴起与发展也加大了贷款机构的信用风险和市场风险。

　　低息和房产升值的市场环境 自1992年以来，美国经济持续稳步增长，年均增长率在3.2%，加之人口增长和失业率下降，推动房价持续走高，2005年二季度房价涨幅最高时曾达到13.64%。与此同时，美联储多次下调基准利率，使住房贷款利率屡创历史新低，30年固定利率从1990年10.13%降至2003年的5.8%，15年固定利率从7.96%降至5.17%，1年期可调整利率从8.36%降至3.76%。房价的走高使美国68%的房屋所有者受益，房产增值幅度达13%，约2万美元。

　　实际财富的增加为房屋所有者变现房产或重新融资，扩大当期消费提供了可能。而低利率刺激了居民的重新融资，希望以房产作为“现金奶牛”从中获得更多的消费信贷。按美联储前主席格林斯潘的话来讲，在2003年重新融资高峰时，有10万多笔抵押贷款选择了重新融资，涉及金额达到2.5万亿美元，占当年新发放住房贷款的66%,而以往这一比重多在30%左右。

　　重新融资,一方面减少了购房者的还贷负担，另一方面，消费者从中可以获得上千亿美元现金,用于其他方面的消费,支付教育、创业投资和购买其他耐用消费品等。这种重新融资的便利及财务杠杆效应，有刺激消费的积极作用，特别是美国个人消费支出是其经济增长的动力源，占GDP的66%～70%。但也有不可低估的负效应，房产的财富效应和重新融资便利也吸引着许多低收入、信用记录差者加入借贷者队伍，但他们贷款的目的不是购房成为房产的主人，而是希望借助低息住房抵押贷款和房产增值潜力获得更多的消费现金或消费信贷。

　　正如FreddieMac的一份次级贷款调查报告显示，只有19.7%次级贷款是为了购房，其余贷款的目的大多是为了重新融资，或是为了以房产为抵押扩大消费信贷 。然而，这些次级贷借款人却很少了解房价市场波动的风险，多寄希望于房产升值，却不了解重新融资潜在的住房市场风险、利率风险，这就为今天次级贷款危机埋下了隐患。

　　税收政策激励 过去20年美国次级住房抵押贷款、房屋产权贷款和与房产产权挂钩信贷产品的快速发展，在一定程度都与美国的税收政策密切相关。

　　依据美国 《1986年税收改革法案》，只有纳税人以分期付款方式购买的第一套和第二套住房贷款的利率支出可免交个人所得税，其他分期付款的消费信贷利息均不在减免税范围之内，如信用卡、汽车贷款和其他耐用品贷款的利息支付等。这种税收安排诱使金融机构不断地开拓新的金融产品，帮助消费者避税。次级抵押贷款、重新融资、产权贷款和与房产产权挂钩的信贷产品便应运而生。

　　来源：经济观察报网