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徐昌生：房地产企业压根就不存在垄断
徐昌生
中国的老百姓最恨开发商的原因是因为他们黑心赚暴利，也就是说老百姓认为开发商之所以能够牟取暴利，是因为他们不讲道德见利忘义而导致大发横财。这个说法似乎有点牵强，倘若黑心便能赚取暴利的话，恐怕老百姓要恨的就不止是一个房地产行业了，哪一个行业不想暴利呢？
当然，百姓这样情绪化地指责一个行业无伤大雅，可是一些有道德的经济学家或民众利益的代言人却抛出了一个更加让人义愤填膺的谴责理由，那就是他们认为房地产企业之所以能够暴利不断，主要是因为他们涉嫌垄断。很多的百姓也附和这个说法，尽管他们可能自己还没有弄通什么是垄断。这个理由的确很有份量，倘使能够成立，那么要求开发商公开建筑成本、举行价格听证、实行限价销售和大幅减少利润等都属必须之举，即便是有人提议取消开发商也不为过，因为垄断行业的利润前提是让百姓失去了选择的权力。
然而，对照经济学上垄断的分类，仔细地看看目前房地产的行业状况，垄断的指控恐怕不能成立！
垄断有哪些？一般的分类是把垄断分为三种情形：一是自然垄断，即对关系公众利益有限资源的独占经营而导致的垄断。例如一个地区设置一个供电系统、一个自来水管道供应系统，运营商自然形成对供电供水的垄断。二是市场垄断，即在竞争性领域中，少数市场主体通过合谋行为或市场兼并控制行为而形成的垄断。例如有几个具有竞争关系的企业以合同、协议等方式，确定、维持或变更商品的价格，搞价格同盟。三是行政性垄断，即指政府以发放许可证形式，规定某种行业只有特定的企业(在我国一般是国有企业)才能经营的行为而形成的垄断。例如国家规定成品油只能由中国石化与中国石油两家经营，食用盐只能由国有盐业公司独家批发。有人提出补充，认为还有第四种是技术垄断，即一个企业拥有别人所没有的核心技术而形成的垄断，比如微软、英特尔公司等。
在以上四类垄断中，最需要保护的是技术垄断，因为丰厚的利润将鼓励更多的企业从事技术创新；最令人无奈的是自然垄断，因为一个城市一套供水供电系统既能保障供应又能保证总成本最低；最经常被百姓讨伐的是行政垄断，因为消费者花更多的钱却只能得到次一等的产品与服务；最不常见的是市场垄断，因为具有竞争关系的企业所组建的任何联盟都有可能随时崩塌。
假若说房地产企业真的涉嫌垄断的话，对照上面的分类，绝不可能是第一种，因为房地产企业并没有独占资源，一地更不止一家开发商；也不可能是第三种，因为房地产行业不是政府所规定的只准一家或几家企业经营的特许行业；也不会是第四种，因为房地产行业并不需要太多的领先技术；最有可能的是第二种，即通过合谋行为组成价格联盟，从而抬高房价牟取暴利。许多良心之士指控房地产企业涉嫌垄断所根据的也是这个理由。然而，无论是从理论上分析还是从实践中回顾，竞争性企业组成这样的联盟要么不可能要么不可靠。
从理论上分析有必要借助博弈论的知识。组成这样一个价格联盟可以给结盟者带来更多更大的利益，为什么参与者却并不踊跃或者结成以后并不长久呢？博弈论认为，当大家都遵守规则的时候，彼此都能获得较大的利益，但第一个不遵守规则的人，往往能够获得比其他人更大的利益。比如说，购票窗口被挤得水泄不通，有人提议大家不妨按照先后秩序排队购票，这个建议因为能使大家购票行为最有效率而被大家接纳。正当大家按照秩序排队时，有一个后来者直接插到窗口，他用更短的时间就完成了购票任务。他不遵守规则的行为很快被其他正在排队的人所仿效，因为他们明白自己如果成为第二个插队者，或有可能再插到窗口，不然，等待别人都蜂拥而上时，自己将会耗时更多。当每一个排队者都作如此思维时，排队秩序将被彻底打乱，窗口恢复了原来拥挤不堪的局面。这就是我们常常见到春运期间购买火车票时，为什么需要警察现场维持秩序的经济学原因。
从实践中回顾这种价格联盟失败的例子比比皆是。2000年5月，海尔、长虹、格力、美的等6家大型空调制造企业曾走到一起，向消费者发出联合声明：“今夏不打价格战！”谁也不曾想到，先是春兰空调大降价，接着长虹各款空调也降到了春兰的价位，美的、海尔、科龙也跟风打折，不到一个月的时间降价旋风就刮遍中国。前两年，有多家省级卫视之间曾协议通过广告联播的方式以对抗央视，但因为各台之间的收视率、覆盖率千差万别，很难形成一致的价格体系，同时也无法进行有效的监督，广告联播短期实验之后即告结束。就连已经处于寡头竞争状况的中国移动与中国联通，尽管多次协商不打价格战，各地移动与联通之间仍然激战犹酣，一会是你预存话费送手机，一会是我定制套餐送话费，各种各样的优惠层出不穷。纵观世界，除了石油输出国组织欧佩克因特殊原因有过短暂成功的经历以外，其他各国还未闻有过类似的成功先例，可见，结成价格联盟并不是一件简单的事情。
但不知何故，一些有识之士坚称中国的房地产企业已经组建了价格联盟，故意联手抬高房价而大获其利！至于为什么房地产企业能够超越中外各类企业而成功地进行价格联盟，迄今为止还没有人能够拿出比较系统的说法。其实，不管什么地方，房地产企业的数量并不少，一个小城市拥有几十家一个大城市拥有数百家也不鲜见，而且各家开发的楼盘又因地段不同品质不同而价格不同，想在这样一个数量庞大且势力参差不齐的开发商中建立起价格联盟，无疑是难上加难。即使在个别的开发商的游说下，有几个愿意组成价格联盟，这种组织也是弱不禁风的，因为前文已经说过，率先违反联盟规定者将获利最大，也就是说价格联盟本身就提供了瓦解价格联盟的激励，因此这种组织注定是短命而无效的。
有趣的是，开发商的价格联盟尚未建立，但购房者的反价格联盟两年前却已在深圳成立。深圳的邹涛先生在某论坛发表了《关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，发起了一场“三年不买房运动”，他的呼吁在网上得到了成千上万人的响应，很多的民众激情签名以示大力支持。但是，如此轰轰烈烈的运动，最终没能逃过全世界绝大多数价格联盟的命运。率先违反约定的擅自购房者，现在的物业市值已经上涨甚至翻番，而响应号召一直未购房者，面对遥遥无期的房价下跌只能追悔莫及。的确，任何价格联盟和反价格联盟都不可能轻易达成，这正是市场经济能够自由成长的条件所在。
既然价格联盟并未组建或者组建并未成功，那么，指责房地产是一个垄断行业是否属于空穴来风？估计的缘由可能来自民众对开发商获得暴利来源的主观臆断。在各行各业都是产能过剩利润菲薄的背景下，房地产业不是垄断何以能一支独秀暴利滚滚？面对这个问题，我们应当深刻反思，开发商的暴利到底是谁给的？是因为他们黑心不讲道德吗？倘若是，为什么其他的行业想黑心却也不能获取暴利；是因为他们垄断吗？理论和事实告诉我们，价格联盟的建立与维系并不如想象中那么容易；是炒房者吗？他们与开发商的利益是此消彼长的关系，他们怎么愿意付更多的钱给开发商而缩小自己的利润空间；是银行吗？银行只是履行发放贷款的职责并且自己需要从中谋利。还有谁？剩下的只有民众与政府。
是民众旺盛需求给了开发商的暴利。我们的收入越来越多，我们改善居住环境的愿望更加强烈，我们到大中城市谋求事业发展的需求更加迫切，有更多的农村人和大学生希望留在城市而不愿意回去，有更多的家庭愿意为了孩子的教育而举家全迁，这些人都渴求拥有自己的房子。只要社会还在不断发展，这些需求就会源源不断。是政府限制供应给了他们暴利。一方面政府垄断土地一级市场，各行各业需要土地都必须向政府购买，可政府出售土地不仅手续繁杂冗长，而且会依据自己的计划控制总量(这样的思维是否合理笔者将另文论述)，土地流转到开发商的手上是越来越难；另一方面政府又顺应民意，不断推出打压开发商的政策，一会全额征收二手房营业税把炒房者赶走，使开发商不能迅速回笼资金；一会又让银行抬高门槛，使开发商不能方便贷款；一会又让建设部出台房屋预售资金管理办法，使开发商资金使用不能快速便捷；总之，在到手的土地上盖上房子也没那么容易。需求如此旺盛，而供应又如此艰难，开发商暴利来自何方应该不言自明！
垄断的确可以带来暴利，但暴利却未必一定需要垄断。倘使政府出台一项政策，规定面粉购买需要政府审批，且规定每天限量限时供应，街头小摊上的馒头包子也能带来暴利，你信不信？
心理学家有个实验可以测试人们的心态是否偏激。试验者分别想一个平时接触中最喜欢和最厌恶的人，对喜欢的人列出喜欢的理由，对厌恶的人列出厌恶的理由，人们很快就能列出一大摞理由；然后，再换一个方向，对最喜欢的人列出厌恶的理由，对最厌恶的人列出喜欢的理由，结果表明许多人对自己最厌恶的人往往觉得他一无是处。人们把垄断的不实之词强加到房地产企业身上，是否因为开发商赚取了暴利而存在偏激的心态呢？
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