徐昌生：房价上涨和供求有关 与暴利和炒房无关

　　房价调控为什么劳而无功？

　　徐昌生

　　房价问题一直牵扯着老百姓的心！正因为老百姓意见大呼声高，所以政府才痛下决心，采取了接连不断的强制手段，目的是一定要遏制住房价不断上升的势头。当然，强制这个词语难听，所以改叫调控。其实强制也好，调控也罢，实质都一样，那就是用行政手段来改变大多数人不喜欢不乐意的经济现象。

　　然而，尽管国务院和各大部委有力措施接二连三，尽管各级政府要让老百姓买得起房的口号信誓旦旦，但调控效果却微乎其微，有的地方房价甚至不降反升！有报道指出，在2006年国六条国十五条出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的商品房价格仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平。

　　政府的调控不见效果，这不仅让老百姓大失所望，也让官员们觉得匪夷所思！明明是苦口良药，怎么就不能让发烧的房地产市场降降温呢？其实，苦口倒是实在的(因为给很多的开发商与购房者带来了不便)，但是不是良药却由不得官员们一厢情愿，从市场的效果看，至少说明药不对路！

　　医生给病人的药不起作用，大抵是因为不明病因；政府调控房价不降反升，大致也是因为没有弄明白房价上升的真正原因。所不同的是，庸医误诊所害只是一个病人，政府出台错误的经济政策则影响的是成万上亿的民众。

　　房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案！有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人认为是以上多种因素的综合，总之，都是这些不良商人为了自己的利益而存心捣乱。正因为众说纷纭莫衷一是，有的

　　然而，经济学告诉我们，房价在长时间内持续上涨，暴利和炒房都不是主要原因，甚至根本就与它们无关。从长期看，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。也就是说，如果要控制房价，只能从抑止需求和增加供应两个环节着手，除此别无他途(需要说明的是，需求与需要是有差别的，需求是指需要且有钱购买，需要则仅仅是想要。市场对需求有反映，对需要则无感觉，比如，每个穷人都想坐奔驰，但不会抬高豪华车的价格)。

　　为什么房价上升与房产商牟取暴利无关？从表面上看，是因为黑心的开发商赚了太多的钱导致了房价的上升，可是这种说法恰恰本末倒置，真正的原因是因为房价上升而导致开发商赚了太多的钱。试想一下，现在市场上的一个米贩是否可以将普通大米卖到每斤100元来牟取暴利？米贩并不能左右市场上大米的价格，你若卖得太高，则只能导致自己的大米卖不出去。但假若现在正处于饿殍遍野的饥荒年代，将普通大米卖到每斤100元却是完全有可能的，因为大家都缺粮，都有等米下锅充饥救命的需求，而供应却偏偏不足。也就是说，需求旺盛供应不足才是牟取暴利的真正原因。

　　为什么房价上升与炒房团哄抬无关？很多人本能地认为，房价都是让人给炒起来的，尤其是令人憎恨的温州炒房团。然而，很少有人问，温州人可以炒房，我们为什么不可以炒大米？我们为什么不可以炒汽车？同样是关系到大众衣食住行的商品，为什么只有炒房者屡试不爽，而炒其他则有可能血本无归。其实，道理很简单，那就是炒房者能够预计到现在的房子虽然在不断地增多，但是与那些不断从农村涌进城里、不断想改善居住环境、不断提高收入以及不断寻求投资渠道的人们的购房需求相比还有很大的差距，因此，他们就先下手为强，在价格较低时买进，在价格更高时卖出，买进时固然抬高了房价，卖出时却又平抑了房价。也就是说，炒房固然会在短时间内抬高房价，但从长期看炒房不可能导致房价的持续上升。

　　然而，缺乏经济学素养的百姓，往往不易透过纷繁复杂的表面现象看穿其本质，却总是本能地依据自己的经验得到似是而非的答案。官员们的素质一般应高于普通的百姓，但是由于经济学是自改革开发以后才作为一门科学在我国开始传播，大多数的官员并没有受过系统的经济学教育，因而在房价不断上涨的现实面前，只能选择以自己的经验来制订政策，其效果当然不会理想。

　　且看有关部委出台的一些措施是不是符合抑止需求和增加供应这两项标准？当然，我们首先要假定政府在执行这些措施时都能够为政清廉完全执行到位。

　　新房购买五年内转手交易，全额征收营业税。这样做看起来是抑制了对新房的需求，因为这将会使炒房者不能随时随地的卖房，从而减少他们对新房的购买行为。但炒房者不能方便地出售自己的房产的同时，也就意味着减少了二手房的供应量，须知二手房始终是一手房涨价的威胁(因为一手房价格太高，人们将会选择二手房)。这项措施使抑止需求和减少供应一比一地抵消，因而对房价涨落没有太多的影响。

　　提高首付比例，提高按揭利率。这样做确实是抑止了需求，但这只是抑止了穷人的需求(富人是不需要分期付款的)，假如因此而使房价有所下降的话，受益的恐怕恰恰是富人，这与制订政策的初衷正好南辕北辙。

　　增收土地增值税。很多人都认为这一招是重拳出击，将会大大地减少房产开发商的利润。殊不知，减少了房产开发商的利润，就等于打击了他们的积极性，最后导致开发商越来越少，不仅没能抑制需求，反而减少了供应。抬高房产开发的准入门槛、减少对房地产企业的贷款等措施都和增收土地增值税殊途同归。

　　规定90平方以下户型所占的比例不低于开发总量的70%。这一招提高了中小户型的供应，短期内中小房型房价下跌，大户型供不应求房价上升，总体平均价格仍然持平。当然，那些想住宽敞住房的人是不会轻易放弃自己理想的，他们会通过变通的手段来满足自己的要求，比如购买室内净高度接近5米的住房，便于用户一层分两层；购买一个单房紧挨一个二室二厅的房型，只要破墙便变成大户型；或者干脆分用两个名字来购买两套住房等。这样小户型的住房会被逐步增加需求，价格自然还是慢慢上升。基于同样的理由，开征大户型物业税也只是抑制了人们对大户型的需求，对房产市场的整体价格也没有根本性影响。

　　多建经济适用房。假如一地的土地供应总量不增加，虽然经济适用房会便宜，但同时意味着普通商品住宅供应将减少，那些不是经济适用房的购买对象以及那些属于经济适用房的购买对象但却买不到经济适用房的人，将会更加激烈地抢购更少的普通商品住宅，从而导致普通住宅的价格大涨，一地整体的平均房价并没有降低，只是更加苦乐不均。假如放大土地的供应总量，这无疑是加大了供应，即使不建经济适用房也同样能够降低房价。

　　至于加强土地管理，限制土地供应数量，限制土地变更使用性质，或者加强城市规划，强制设定小区的容积率绿化率和车位等等，这些貌似合理的行政管理行为，其实质都是在减少供应，都是在为提升房价增砖添瓦。

　　当然，以上的分析是基于理想的假设前提，而实际情况将会受诸多条件的限制，上述措施不仅有可能无法执行到位，而且还会带来新的问题。比如说，土地增值税应该怎样清算，谁有资格购买经济适用房，某一个楼盘90平方以下的中小户型实际比例应该控制在多少，这些都是仁者见仁智者见智的事情。有权的官员在执行这些措施时，寻租行为不可避免，大面积的腐败接踵而至。换句话说，我们可能既没有医好房价的老病，却又给社会带来了新病，毕竟降低房价不是我们政府的唯一目的，也不是我们老百姓的唯一要求。

　　如此说来，政府所谓的宏观调控，基本上既没能抑制需求，也没有增加供给，因而房价不降反升虽在意料之外却也在情理之中。面对这种状况，出主意想办法的人也不少，但大多环顾左右而言他，忽视了需求与供应两个核心环节。

　　有没有彻底抑制需求的绝招？当然有，只是代价会很高。比如说限制农村人进城，不许他们在城里就业，把他们统统赶回农村，重新回到计划经济时代，则城市对房子的需求将会大大降低。再比如实行全国工资统筹，使全国人民的工资没有太大的差别，让人们有需要而无需求，他们将会因缺钱而对购置新房了无兴趣。也可以对购房者全部征收物业税，使所有的人在购房后都要面对重税的压力，那么他们当然会在购房之前慎之又慎。只是这样的倒行逆施，虽然降低了房价，却使更多的人无法买房，甚至根本失去了改善住房的点滴希望，这岂不是与降低房价让老百姓买得起房的目的背道而驰？

　　有没有彻底增加供给的绝招？也有，只是政府也很难做到。根本的办法是恢复土地私有制，放弃国家控制土地一级市场，让老百姓自己根据价值最大化的原则来决定土地的用途；次一级的办法是不要限制土地使用性质转变，不要规划小区的容积率绿化率，简化手续鼓励民间土地的流转，这样可以提高土地的利用效率。前一个方法不仅涉及目前国家体制，而且许多地方的财政早已沦落为土地财政，增加土地供应意味着放弃土地高价出让的收入，地方政府岂肯罢手；后一个方法其实质是减少行政权力对房地产市场的干预，必将极大地削弱相关部门的权力，既得利益者如何肯放弃？

　　通过以上分析，我们应当明白，根本性地抑制需求总量将损害全体大众的利益，根本性增加供应总量将损害政府部门的利益，两边都难。损害全体大众的事政府必不肯为，剥夺部门利益的事政府未必肯干，所以房价调控注定是扬扬止沸而无法釜底抽薪！

　　既然如此，任其涨落，也许是最优选择。理由很简单：粮食涨价，没看见政府要强压粮价保障穷人有饭吃；学费太贵，没看见政府慷慨解囊保障穷人读大学；医药费用奇高，没看见政府宏观调控保障穷人治好病；为何单单对不算太穷的人(真正的穷人连经济适用房也买不起)的住房问题如此念念不忘？