在房地产交易低迷的情况下，唯有通过降价自救。也只有通过降价促成奥运后期效应，这样才能使得低迷的市场逐渐回暖

　　文/郭田勇 蒋蛟龙

　　近来，在房地产长期持续低迷的背景下，房地产开发企业如坐针毡，甚至抛出“银行比房地产企业先死”的高论，号召各房地产企业做“猪坚强”，媒体也不断爆出“断供潮”的出现;有学者开始提出需要对房地产市场采取“救市”措施，整个房地产市场噪声四起。

　　在房地产市场交易低迷的背景下，房地产价格实际上仍然在高位运行，这种“量跌价高”的情况显然已经打乱了市场供求机制。笔者认为有四个因素促成当前房地产市场之怪现状，与此同时，这四个支撑房地产价格高企的因素又具有高度的不稳定性。

　　● 第一，奥运效应。从各国举办奥运会的经济效应来看，由于奥运需要大量的场馆建设和交通基础设施建设，这不仅对商品房价格带来“示范效应”，同时，由于这些奥运场馆的建设要挤出一部分住宅土地，另外，还有奥运所带来的经济增长效应，这三方面的因素都会刺激房地产价格的上涨。只是相对于其他国家来看，中国房地产市场的奥运行情涨势更猛、更快。因此，在中央政策制定对房地产市场紧缩的政策以后，房地产企业仍然以奥运行情作为支撑保持高企的房地产价格。但随着奥运的结束，奥运效应将逐渐消失，房地产企业不得不开始降价销售，最近一些房地产企业开始打折销售正好作为印证。

　　同时，奥运效应不仅有前期效应，还有后期效应，即在奥运前期效应的刺激下，房地产价格出现暴涨，这时候购房者采取持币观望，但是潜在需求仍在，只要价格出现一定的回落，这部分潜在的需求就会变成现实的购买。而这部分潜在的需求者又恰恰把奥运会看作房地产价格调整的分水岭，因此，持币等待奥运以后再行购买，这也就造就了所谓的奥运“后期效应”。房地产企业当然知道这一点，因此，即使目前资金琏开始出现危机，但还是保持高价格等待奥运“后期效应”的爆发。

　　截止到奥运会开始为止，奥运前期效应基本消失，目前只存在奥运的后期效应。但是奥运的后期效应是建立在购房者预期奥运以后房价会出现下跌的基础之上，所以只要奥运以后房价不出现下跌，那么这种奥运后期效应也就会立即消失。因此，在价格难以下来的情况下，房地产企业幻想奥运后期效应能够带来爆发式的需求势必成为泡影。

　　● 第二，最近外贸政策的调整给房地产企业带来“示范效应”。随着国际经济环境的恶化以及我国外贸企业出现的倒闭现象，中央高层高度关注，频频对这些地区进行调研，在中央政府把经济调控方针由“两防”转变为“一保一控”后，针对外贸企业的紧缩立即出现放松，即放缓人民币升值速度、回调部分行业的出口退税。按照这个逻辑，作为国民经济支柱的房地产企业如果出现了危机，显然就会得到政府的救助，因此这次外贸政策的调整给房地产企业的高层们起到了很大的鼓舞作用。在这种“示范效应”下，房地产企业千方百计制造诸如“银行比房地产企业先死”、“房地产企业已经绑架银行”、“断供潮”等等恐怖气息，再一次把房地产市场所谓的危机搬到前台引起中央政府的关注，甚至想通过制造恐怖气息来掣肘中央的调控政策。