房市泡沫仍很大

　　《上海金融报》：您认为现在房市中存在泡沫吗？

　　尹伯成：现在全国房市都存在泡沫，而且都不小。

　　衡量房市泡沫需要两个数据。第一，房价和居民人均收入比，也就是房价收入比。在发达国家，房价收入比一般为300-600。也就是说，用3-6年的家庭可支配收入可以购买一套住房，这也是经济学上认为正常的数字。经过计算，上海或者北京的房价收入比，远远超过发达国家可能不止10倍。

　　第二，房屋租售比。一般来说，租售比在1∶100属于正常。以上海中环附近一套100平方米的住宅为例，这样的房子售价现在约在150万到200万元。如果出租，一般每个月租金为3000元，扣除物业管理费等费用之后的年租金大约为30000元。实际上，上海的房屋租售比远超过1∶300。

　　《上海金融报》：近来万科等大型品牌房产商都已经开始降价，但是市场仍然没有大反响。会否是购房者已经丧失购房意愿？

　　尹伯成：2007年，上海房价的上升比例大约在40%-50%。这是一个非常惊人的数字，不但大大超过了购房者的心理价位，而且远超普通购房者的经济承受能力。

　　我认为没有卖不了的商品，只有卖不了的价格。现在买房的人少，并不是因为百姓不需要买房，而是他们根本买不起房。百姓无法改善居住条件，大量的房屋空置在开发商的手上，这是对社会资源的极大浪费。当然，除了房价的确过高之外，受到整个大经济环境的影响，如股市重挫等，不少购房者的意愿下滑严重。

　　但是现在的房市中并不存在信心的问题。如果房价下调20%，仍然没有人买，那才可以称作购房者信心的问题。从开发商降价的例子来说，万科的降价速度非常之快，本身就说明他们对于后市非常有信心。只能说此轮房价调整势在必行，而且才刚刚开始。

　　《上海金融报》：您认为房价要下调多少才算合理？

　　尹伯成：很难划定一个确切的数字。应该说，之前价格涨幅不合理的，此次的调整幅度也大；相对而言，涨幅小的，调整也少。

　　也许，有的楼盘只需要调整5%，有的却连30%都不止。

　　应该说，开发商在现在的形势下，会变得越来越实事求是。孙中山先生曾经用“先知先觉，后知后觉，不知不觉”来形容不同的人。我认为万科和恒 大称得上先知先觉的开发商。后知后觉的开发商应该也紧跟他们脚步，加快改变的速度。死守高价的开发商，就是不知不觉了，这样的开发商，也许是要摔大跟头的。

　　除了一手房之外，二手房的价格虚高也需要关注。有的楼盘二手房价格比去年同期上升了一倍，这样的价格是卖不掉的。二手房价格松动到何时为止，不是看单纯的每平米下降1000块，还是要参考同等楼盘一手房价格和当时买入时该套房子的价格。衡量价格是否跌到位，直接看是否有人买就行。如果要作一个预测，应该说全国房市总的来说下降15%-20%比较合理。