复旦大学房地产经济中心主任尹伯成：

　　中国房市现在不需救

　　经历了半年多的低迷，中国房市随着开发商死守高价的坚冰打破，开始有了松动的迹象。但随之而来的，却是轰轰烈烈的退房团和救市团。那么，中国房市现状究竟如何？中国房市又该何去何从？

　　见习记者 刘文婕

　　本期访谈人物：尹伯成

　　尹伯成，原复旦大学经济系主任，现复旦大学房地产经济中心主任，教授、博士生导师兼中华外国经济学说研究会理事，上海市外国经济学说研究会副会长兼秘书长。

　　人为托市不可取

　　《上海金融报》：随着开发商开始对旗下楼盘打折出售，早先在高位买入房屋的购房者纷纷要求退房。甚至有冲撞售楼处的极端情况出现。您认为退房是否有理可循？

　　尹伯成：市场经济的风险，必须要自己来承担。先举个很简单的例子，昨天我在商店里买了一件100块的衣服，想不到今天因为天气突然转凉，衣服打折到60块出售。以此为理由要求商店退货的人，必然不会被接受，这是每个人都懂的道理。房地产属于市场经济的范畴，市场经济自然是法制经济，必须遵守合同，履行合约。市场经济中，买卖双方一旦成交，就应该按照合同上约定的价格来执行。如果说房价一跌，购房者就要退房。那么房价涨了，开发商是不是有理由要求之前卖出的房屋统统作废呢？自然也是不可能的。不少购房者以房屋质量问题要求开发商退房，也只能算强词夺理。质量问题牵涉到修理或者赔偿，并不是简单的退房就能解决的。除非购房时签订的合同上明明白白地写清，房价下调可退房。否则，购房者即使告上法院，也会败诉。

　　之前被媒体热炒的断供现象，真实发生率也非常低。借贷关系是由购房者与银行发生的，存在首付作为贷款保证，首付的金额一般在20%-30%。除非房价跌破50%，否则首付还是能够约束购房者继续还款。实际上，价格下跌超过50%的楼盘又有多少，即使有，我相信也是比例非常低的。

　　《上海金融报》：近来美国政府接管房地美和房贷美，开始轰轰烈烈地救市，很多人就此认为中国政府也应该出台相关政策救房市，对此您有何看法？

　　尹伯成：美国政府出手接管“两房”，是为了解决其国内的次贷危机。环顾整个中国来看，根本没有次贷危机的存在。中国国内的贷款是直接向银行申请，由银行管理，中国也不存在美国“两房”这样的机构。我认为中国的信贷控制得非常好，中国的房地产开发和消费贷款，总的来说都属于优质贷款。

　　中国的房市现在不需要救。首先，现在针对开发商已经有一系列相关政策出台，例如限贷，禁止囤积土地等等。这些政策本身就是催促开发商加紧开发土地，加紧售楼。也就暗示开发商在房市低迷的今天，主动降价售楼。除非将来房价跌幅超过40%，政府才有必要出手救市。但我相信这个局面基本不会出现。终究房市是切实的东西，有其刚性需求存在。

　　《上海金融报》：随着全国房市的持续低迷，不少地方政府出台了托市政策。这对于稳定房市是否有利？

　　尹伯成：先从政策的力度来说，这些地方政府的托市力度并不见得有多大。就目前公布的所谓托市政策来看，更加像是政府象征性地给开房商注入一剂强心针。买不起房的人即使有了政府补贴，怕是依然买不起房。

　　分析部分地方政府托市的原因有二。其一，对地方政府而言，什么都能降价，惟独房子不能降。房价下调，必然带来地价下调，进而地方财政收入也会受到影响。其二，地方政府害怕早期由于房地产市场活跃而拉动的GDP会因低迷的房市出现下滑。所以，这些政府一见苗头不对，立即实行托市政策。

　　但是，人为托市是破坏市场经济运行规律的。有涨有跌本来就是市场经济的规律。一段时间内，价格一旦上升太多，就会自动下调。反过来说，价格下调太多，经过市场验证之后也会向上调整。这就是市场经济的法则和规律。另外，我认为这样的托市未必能起到政府预想的效果，结果甚至只可能适得其反。从开发商的角度来说，一见政府托市的利好消息，开发商便开始人为维持泡沫，认为自己用不着降价。而普通的购房者，见到政府有此动作，会直接认为房地产市场已经需要“救”了，那么价格回落在望，自然暂时不该买房，静观其变成为他们的态度。地方政府先前认为救市能够提升购买方的需求量，其实却会进一步加重观望情绪，抑制需求，交易量只会持续下滑。

　　眼下与其不痛不痒地托市，不如采取有针对性的措施。比如上海市政府出台的加快经济适用房和廉租住房政策，才能够真正做到构建和谐社会所倡导的“住有所居”。