拐点下的房企生存法则(5)

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　　招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)买地的法人只有付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取土地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。封堵了开发商以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的"擦边球"做法。对开发商的资金门槛要求将大大提高。该政策将有助于抑制土地囤积和天价地块现象。

　　国土资源部防止部分开发商囤地的四项措施一是要求实行"净地"出让；

　　二是合理控制单宗土地出让规模；

　　三是规定每宗土地的开发建设时间，原则上不得超过三年；

　　四是通过征收土地闲置费甚至收回土地的方式加大闲置土地的处置力度。可能面临一些操作层面的难题，比如政府部门办理土地手续时间较长，开发商采用变相手段拖延开发。但是总体而言，对于整治开发商囤地行为，缩短开发周期，促进土地供给尽快形成商品住宅供应，具有积极的作用。

　　土地储备管理办法土地储备管理办法提出，各地土地储备工作由土地储备机构统一管理，并详细规定了土地储备的计划与管理，可纳入土地储备的范畴和程序，纳入储备的土地开发利用及供应，以及资金管理问题。该办法明确了政府取得土地产权的程序，产权明晰客观上提高了政府供应“净地”的能力和速度，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。

　　上海和深圳开征城镇土地使用税实施规定上海和深圳两市城镇土地使用税每平米年税额从1.5元提升至30元。个人自住用房暂不缴纳土地使用税，但用于出租的营业用房屋则需纳税。这一提税对普通居民影响不大，但是增加了开发商囤地的成本。持有成本的提高将迫使开发商减少空置土地的时间，捂盘的情况也有望得到缓解。

　　关于加强商业性房地产信贷管理的通知暨补充通知对购买首套住房面积在90平米以下和以上的贷款，首付比例分别按20%和30%区别对待；对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不低于40%。是针对个人购买多套住房、以贷炒房行为的“杀手锏”。9•27商业房贷新政策旨在从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强对商业性房地产信贷的调控，引导个人住房消费与投资行为。

　　国务院关于促进节约集约用地的通知一是对闲置土地，特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

　　二是建立节约集约用地考核制度。为囤地的开发商和大手大脚浪费土地的政府官员量身定制。