拐点下的房企生存法则(2)

　　招商地产“U行动”开创物业升级置换先河。招商地产计划从2008年3月1日开始实施，通过以招商会和招商置业为主搭建的客户平台，帮助老业主以合理价位转售原有物业，并给予购买新房的优先挑选权和优惠，为业主实现居住品质升级。这一创新，满足了渴望升级置业而又急于变现旧房的业主需求。

　　公司债试点，低成本融资

　　虽然公司债融资的种种优势对于房地产企业而言是极具吸引力的，但能真正获益的房地产企业仍然是少数。这是由于目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司，许多非上市房企被排除在外。其次，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利、招商地产等一线地产企业，多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。

　　2007年10月11日，保利地产宣布发行43亿元公司债。其目的主要是为了使融资渠道更加多元化，另外发行公司债的成本比在加息周期下的银行贷款更低。而最近，万科则步金地后尘，发行50亿元公司债。

　　为了平稳发债，碧桂园则借道新加坡发行可转换债券融资。2008年2月17日，碧桂园公告称，将在新加坡交易所发行不超过43.14亿元人民币的可转换债券，较其去年10月份预期的15亿美元，缩水近2/3。募集资金中，约40%用于偿还现有债务，另约10%用于现有及新物业项目。集资所得的另一半资金，碧桂园将之用在了与美林国际签署的一项股份掉期合约上，与美林对赌碧桂园股价涨跌。另外，发行地被迫改到市况相对平稳的新加坡，即为市况不佳的明证。

　　借力外援，共同投资

　　对于深受次贷危机影响的外资来说，现在人民币持续升值，房市长期趋势看好，无疑是对中国房市进行抄底的良机。而对于中国本地艰难过冬的房企来说，“有奶便是娘”，何况暂时还不构成竞争优势，而是雪中送炭的外资呢？

　　于是双方一拍即合，多宗联姻高调展开。荷兰国际投资管理公司(ING)此前已宣布成立了房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的EI、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

　　上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行融资，额度为7亿元人民币。这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作获得单项贷款额度最高的案例之一。对当前有大规模在建项目的绿地集团来说，这笔7亿元融资的意义不言而喻。目前，绿地集团房地产开发项目遍布全国17个城市，在建面积近500万平方米。与此同时，今年年底之前，绿地还将在上海和全国其他城市开工多个房地产项目。业界人士认为，这样的在建规模对资金的要求量堪称巨大，在当前形势下，资金链顺畅是保证绿地所有项目顺利开发的关键。

　　信托融资，资产证券化

　　将成熟物业或能产生稳定租金收入的成熟房地产项目进行集合打包，然后以信托方式融资，目前已经成为房企融资期待的新方式。