潘石屹：房地产上市公司高市盈率之忧

　　郝倩

　　对于高市盈率的忧虑，一定程度上也就是对房地产上市公司扩张速度的质疑。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在论坛上认为，虽然上半年房地产市场运行基本平稳，但存在的问题和矛盾依然比较突出。供不应求的局面下半年还难以缓解，住房价格上涨的压力依然存在，房地产投资投机性有上升趋势。

　　造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因，从供求方面看，一是一些城市住房用地连续几年完不成供求计划；二是一些城市对未来的市场预期看好，对已经取得的土地放慢了开发进度。从需求方面看，家庭拥有多套住房的数量在增加。

　　这些都成为地产公司加速度发展的背后推动力，而且这种推力越演越烈。

　　巴曙松在观察上市房地产公司的行为时也发现：“越来越明显的，大家把拿地作为盈利决定性因素，我们看到的比较多的，像‘碧桂园’，大概在4000多万平方米。”

　　根据钟伟的分析：在未来20年，市值可能过万亿元的港股上市公司有2家：“绿城中国”、“中国海外发展”。其市值达到万亿元的年份分别是2024年、2025年。值得注意的是，“新世界中国”虽然目前的市值较高，但由于在过去的5年中，其资产周转率以及外部的股权融资率都非常低，因此未来的发展潜力并不是很大，未来20年的市值难以达到万亿元。

　　扩张速度、市值、市盈率的连锁反应，给整个市场的发展带来隐忧。一方面是市值增长过快，一方面是市盈率的居高不下。

　　接受《第一财经日报》专访时，潘石屹打开资料袋，翻出SOHO对于几十家房地产公司的市盈率统计。他平时不大擅长用数据说话。

　　他指着其中一家公司的分析数据，有些愤愤：“大部分的房地产上市公司市盈率都已经超过100倍，其中这家公司的市盈率达到184倍。”

　　虽然按照任志强的乐观主义论调，如果土地价格和住房价格统统可以翻一番，房地产公司的市盈率就会自然下降，从而达到一种理想状态。但是在潘石屹看来，这种状态出现的可能性十分微小。

　　潘石屹认为，这种高市盈率是一个非常可怕的现象。因为与高市盈率必然相关的，还有企业的财务状况。

　　钟伟对本报记者分析称：房地产企业的财务状况通常用两种指标来衡量：一是帕尔笛比率，但是该比率仅具有参考意义；二是“可持续增长率”，由罗伯特·希金斯提出，运用后者进行房地产企业财务风险的评估，基本思路是考虑两大指标，一是业务扩张指标，即销售增长率；二是财务风险指标，即权益负债比。

　　根据《2006年A股房地产企业业务扩张评价》，钟伟作出总结：排名前10强的企业中，权益负债比小于1的企业占了5家，分别是“保利地产”、“招商地产”、“金地集团”、“苏州高新”、“华发股份”，说明这5家企业在2006年年度已经严重处于超速状态；在权益负债比大于1的5家公司中，“陆家嘴”的有息负债率为0，因此这家公司是安全的，处于保守状态。“万科”则处于超速状态。此外，“北辰实业”、“中华企业”2006年的销售增长率小于平稳增长速度，处于保守状态。“金融街”则处于轻度超速状态。

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