正视房地产业盛世危言

　　政府重拳调控之下，房价仍在上涨。2007年上半年，房价呈现逐月走高的趋势，7月份，全国70个大中城市房价上涨7.5%，创下年内新高。房地产业的热度，依旧是高温难降。行业持续高热的一个结果，就是开发商总体上盆满钵满，收获丰盛。

　　对于房地产业的走向，不少人十分乐观。如知名开发商任志强，就一直在强调房价上涨的合理性；更乐观者，则声称“心有多大舞台就有多大”——在中国经济增长继续向好、城市化进程和人口结构不会大变的前提下，部分人士极为看好房地产业的未来。

　　当然，面对房价一路走高，价格涨幅之大、速度之快常常令人瞠目结舌的房地产业，并不是所有人都乐观视之。8月17日~18日举行的2007博鳌房地产论坛上，一些与会嘉宾对于房地产业“盛世”中的隐忧情绪渐渐弥漫，不少嘉宾都表达出对未来行业走向的不确定性。我们认为，其中的一些“危言”，值得倾听，并须正视。

　　对房地产业乐观者，多愿意从中国城市化进程加快、刚性需求不断上升，以及国内外资本市场助力发展房地产业等角度看问题，谓之“钱松地紧”且需求又大，因此房价继续上涨，行业持续发展当是必然。理论上，这些看法并没多少问题，但其忽略了中国房地产业现实以及未来的诸多隐忧。

　　提出“危言”者，则罗致出下述命题：地产上市企业市盈率往往过高；开发商土地储备过程中存在着法律风险，等等。这些命题，指向房地产业繁荣的外表之下危险的真相。

　　地产上市企业市盈率高企，是一把双刃剑。高市盈率与企业的迅速扩张密切相关，某种意义上，也是资产价格泡沫的表现。地产上市企业过于轻松地在资本市场上获得资金，又利用这些资金进入土地“招拍挂”市场，资本的充足推高了竞争价格，使得土地成本大幅上扬。这不仅是关联着投资者未来收益的问题，也正是当下房价走高的重要原因之一。上升的土地成本，最终都摊入房价当中。资本市场的乐观估值，与中国目前的土地制度结合在一起，为未来埋下隐患。

　　在土地供应总量有限的条件约束下，开发商之间竞争的一个重要本领就是看拿地的量。土地储备关乎着企业未来的生存空间。按照当前的政策，土地大量储备也在考验开发商的自律能力。不过，不少人士都对开发商的自律能力提出质疑——这不是说，整个开发商群体都不能很好地约束自己的行为，其真实含义在于，在没有更完善的法律环境之下，自律是相当高的标准和要求。2007博鳌房地产论坛上，有人曝出知名房地产企业碧桂园土地储备竟达4000多万平方米，按两年必须消化掉的政策，每年开工面积高达2000多万平方米。如此巨量土地，很容易造成开发商囤积土地的事实，这其中便含有法律风险。

　　在上述命题之外，我们或许还可以追问，中国房地产凭什么这么容易赚钱？向前发展的市场还会允许开发商如此轻松地赚钱吗？这是其一。其二，宏观形势变化对房地产行业的影响仍未可知，一旦一些大的原则有了松动或突破，带来的变化将是相当剧烈的。

　　毫无疑问，中国房地产业深受政策影响。过去几年来，政府一系列针对这个行业的调控政策已经或者将要对这个行业施加力量。事实上，政府的调控动作还会继续。就在近日，一个关切民生的、被业内称作“24号文件”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，就是例子。尽管从一些地方政府的角度看，依旧有动力借助房地产业推高GDP，充实地方财政，但站在更高的政府层面看，房价一味上涨将导致更多社会问题出现。加强调控难免，利益的博弈也难免，这会深刻影响未来的行业格局。

　　社会总在不断的变化当中。现行政策的一些边界或因为形势发生变化而有所调整，这也是影响房地产行业的不确定因素。如巴曙松教授在论坛上就提出，开发商不断拿地，资本市场这么估值，其前提是始终假定中国18亿亩农田的底线不能动。而若有一天底线出现变化，或者在局部区域，边界发生变动，进而影响到资本市场，一些开发商的资金链条会不会因此而难以维持呢？

　　因此，正视地产业的“盛世危言”，意义将作用于当下。一个超高速发展的行业，如果没有“危言”的警醒，未来被透支极易成为现实。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。