童大焕

　　一石激起千层浪。3月1日国务院办公厅下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（民间称“国五条”细则），迅速成为今年两会前夕社会关注的最大热点。其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”最引人注目。事关每个人迫在眼前的切身利益，人人关心它会给楼市和自身利益带来什么变化，其中又有什么法理之辩。

　　先看几个方面的市场之“变”与不变。

　　首先是一线城市供不应求的局面没有改变，想用限制需求的办法调控楼市的思路没有变。这种情况下，高额税费会不会一如既往地转嫁到买方手里？经济学家华生认为所得税难转嫁是经济学常识；自住房（卖方的自住房）免个税是既定政策。但他显然想当然了。比如同一小区同一户型价值300万房子，其中一套初始价250万，应缴个税10万（卖方转嫁成本出价310万，不含其他税费）；另一套初始价50万，应缴个税50万。卖方为转嫁成本出价350万。那么就有两种可能：一是前者更快出让，二是后者被迫降价34万，这样买方总价就与另一套持平。问题是，这个过程中，名义房价降了，卖方吃大亏了，买方却没赚到，仍然总价要多付出10万元——政府赚到了！而要让卖方一下子降价10%以上，除非急于出手，这种小概率事件也不足以整体上影响房价。

　　之前，不满五年交易征收总价5.5%营业税，满五年的住房比不满五年的更抢手；现在，满不满五年都要征收增值部分20%个税，在房价平均五年翻一倍多的情况下，不满五年（增值部分减少）将明显比满五年有优势！这是在鼓励投机而非长期持有啊！

　　因此最有可能的情形是，在高额税负之下，二手房市场迅速冰冻，转向郊区化的一手房市场。但开发商别高兴太早，因为如果缺乏投资性住房支持，自住型需求将严重不足。原因在于现有住房市场多是改善性和流动性需求，改善性需求受限贷等限制，流动性需求主要是外来移民（含大学毕业生），他们一方面受限购一方面自有资金不足。而且自住型需求有明显的患得患失观望心态。

　　此情景下，一手房市场即使有短暂的蜜月期，也超不过半年，无法支撑庞大的土地储备和地方债解套。到时，首先喊痛的不是开发商而是地方政府和银行。

　　而为了应对高额税负这一朵奇葩，二手房市场在“扣除合理费用”、“卖首套自住房”等方面会开放出万紫千红的万朵奇葩：以前限购令是离婚令，只在限购的大中城市流行，现在有了个税征集令，离婚潮或许将蔓延。

　　2011年9月1日起施行的现行《中华人民共和国个人所得税法》规定“财产转让所得……适用比例税率，税率为百分之二十。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”应纳税额=（住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金和中间费用-合理费用）×20%。

　　“合理费用”是个筐，什么都可以往里装，它势必引发地方政府、民众和中央政府之间的躲猫猫捉迷藏，把大量时间、精力、聪明才智乃至腐败成本浪费在合理避税上。包括：

　　前一次交易的税费成本、持有成本、贷款利息……房改房价中职工辛苦几十年的工龄折扣（那时是低工资低福利）。还有，通胀部分要不要扣除？由于货币超发，按实际购买力比较，买房产只不过是保值并未增值。政府可以抬地价、货币超发、多重收重税，民众却不可以买房保值。国富民穷到何时？还有装修、家具等成本，都要提前扣除。

　　有人在微博上说：“依稀记得商学院时读过个小case。纽约有段时间限制房价，于是二手房交易的时候要带家具转让，当然超过政府规定以外的价款就加在家具上。那我估摸着几十万上百万的沙发桌子啥的也快在上海出现了吧。100万的房子，咱们101万卖，交2000税，另签合同买一套100万的家具吧。家具没说要交税吧？”据说英国历史上收过一个特别奇葩的税，“窗户税”。生活在社会底层的人们，就都把自己家房子改装成没窗的了。

　　国际上的通常做法还有：以房地产抵押形式借款不还，法院裁决（一分钱税都不用交）；或以公司形式持有房地产。

　　此外还可能酝酿一种纯民间交易：像现有农房和小产权房一样，找来双方亲戚朋友和公证机构，双方签字画押，无需过户，一分钱税费没有。缺点有三：一是必须全款，二是影响了房屋资本化（如果另一方配合，也可能不影响），三是万一有一方反悔，可能有纠纷。

　　最后说说法理。现行法律是把财产转让所得纳入个税，但严格来说它是增值税，而且是多年增值的税，很多房子也是穷几家人甚至几代人之力购得，集中收一个人的个税合理否？

　　美通无线董事长兼CEO@王维嘉说：“房产交易税和保有税只能两者择一。美国房产是永久占有包括房下面的土地矿产，因此收房产税，每年约为房价的1%。自住房交易既无所得税更无契税。中国70年使用权，自住房交易也要交20%所得税和3%契税。如果每8年换次房中国交易税就高于美国保有税。然后还要在没有产权的情况下增加房产税，就过分了。”

　　著名律师陈有西认为：税收法定，包括开征时间法定。如早有法不征，以前就是违法和玩忽职守；如果以前不开征合法，现开征就是违法，两者必居其一。有人没明白开征权也是人大的，而不是国务院的。人大不能拿一张空白支票让国务院随便填。老税率新开征，是重大的对民权的损益性新行为，不在税制无限授权范围。必须人大审议通过后才能实施。否则以前的不征，变成了违法和玩忽职守。

　　（作者为著名专栏作家）