⊙记者 卢晓平
从2003年的“18号文”算起,10年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。但房价仍是一路走高。对此,2013年全国两会上证演播室邀请经济学家华生答疑解惑。他认为,房地产调控,不是想不想调的事,而是来不来真的事。
房价高企根子在土地财政
主持人:最新出炉的“国五条”细则,再次把房地产推到风口浪尖上。您如何看?
华生:房地产调控大的趋势肯定是从原有的行政性限购,转换为用经济手段调节,即主要用财政、税收、金融手段调节房地产市场。目前一线城市房价又开始上升,我认为,不是能不能调下来,而是想不想调,是否想真调。
房地产价格高企不下的根子问题是现在的土地财政制度,使得地方政府不想也不愿意调。一旦房价下跌地价就会跌,地价跌了地方财政收入就减少。加上目前地方财政已经很困难,房价下跌带来的地价下跌对他们的压力很大。因此,他们不意愿想调节。再加上一些既得利益集团,如开发商等也不愿意调。这就是这些年来楼市调控成效不大的主要原因。
其实,房地产调控的经济手段很多,就看是否真的想调了。
主持人:房地产业作为国民经济的支柱产业,是不是难以替代?
华生:这是一个误区。我很早以前就说过,我国支柱产业应该是基础设施建设,是建筑业,这是各国在整个城市化进程中的支柱产业。因为建筑业需要消耗钢材、水泥等,建筑业会拉动几十个相关产业,并不是卖房倒地。在土地和房子上面倒来倒去,并不能拉动经济增长,也不是经济的支柱产业。所以,现在最大的误区就是把城镇化阶段支柱产业,由建筑业变成房地产业,大家都去炒地炒房子赚钱,那怎么能行!
我国城镇化将迎高速发展期
主持人:新型城镇化的潜力到底有多大?
华生:新型城镇化主要是人的城市化,人要住下来就需要有大量的基础设施建设,包括安居工程建设等。目前中国城市户籍人口占比才35%,按照国际成熟经验,要发展到占比70%——75%以上时,城市化和经济发展的主升阶段才结束。
我国周边的国家,如日本、韩国等,差不多都是用了三四十年的时间,使得城市人口占比从20%、30%上升到80%。也就是说,我国今后二十多年还处于城镇化的高速发展期。
主持人:人的城镇化进程中,主要特征是什么?
华生:过去的城镇化主要是圈地,靠土地升值来赚钱,地方政府、开发商都是其中受益者,甚至包括城中村农民,以及囤房子的人,靠土地、房子升值赚钱。
但人的城镇化恰好相反,不是靠土地发财,而是需要花钱。无论是外地就业人口,还是农民工和他们的家属,要能在就业城市安居下来,就需要花钱。所以,人的城镇化比原来的土地城镇化要困难得多,但这也是我国最大的可持续发展的内需所在,也是社会公平正义的必然要求。
楼市调控政策面临调整
主持人:对于土地制度改革,切入口是什么?
华生:土地制度改革切入口是梳理一下跟土地相关的受益人,是否该拿到这些利益。包括地方政府、城中村农民、房地产开发商、囤房者等。
全国人民城镇化都集中到这儿来的收益,为什么全归到你头上来了,显然不公平。你们都成了千万富翁、亿万富翁,连个税收调节都没有,这说得过去吗?
主持人:尽管三四线城市出现所谓“鬼城”现象,但一线大城市房价需求量仍很大,如何调整?
华生:从趋势来看,房价在城镇化过程中大规模回落,可能性确实不大,但是像现在一、二线城市的高房价,连城里人都住不起,农民工又能怎么住?外地就业人口又能怎么住?从这个意义上看,大量的满足自住需求的普通住宅价格,如果不下来的话,那么,人的城镇化实现可能性就很小。
“国五条”细则确实是重申和细化了过去很多政策。如果我们要走一条新型城镇化道路,意味着整个房地产政策肯定要做重大调整。
下一届政府3月中旬就产生了,我认为下一届政府会与时俱进,锐意创新,在房地产调控政策方面应考虑做些改革。