南都评论：楼市调控需对症下药 正视病灶是关键

　　[社论]楼市调控需对症下药，正视病灶是关键

　　在丢出了史上最严调控的“王炸”仅仅十余天后，3月29日，广州迎来调控升级后的第一次大规模土地拍卖，结果“炸”出了广州地价的历史新高。位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到数十家房产开发商的激烈争夺。其中，时代地产以55437元/平方米的楼面价竞得海珠区广纸轻工地块，总价约20.4亿元，溢价率219%，刷新广州楼面价格纪录。

　　在今年一季度的房价快速拉升后，北上广深四个一线城市突然先后加码限购政策，宣布“认房又认贷”。直接缩减了可购买人群范围，大幅提高了住房购买门槛。

　　然而，为什么在最严调控面前，作为楼市上游市场的土地市场，价格依然刷出了新高？因为，开发商对楼市依旧看多。

　　看多不仅存在于开发商之间，也普遍存在于民众之中。最明显的迹象是，在新一轮调控政策出台后，不限购的增城和从化地区的楼市热烈响应。3月20日至26日广州一手住宅网签量3236套，环比上涨3.35%，成交均价每平方米16496元，环比上涨6.47%。其中，增城区成交1226套，环比上涨45.61%，占全市成交总量接近四成，成交均价每平方米12392元，环比上涨8.85%；从化区成交380套，环比大涨140.51%。说明被政策挤出的这部分购买力，并没有放弃，而是转投至未限购的广州城郊。这也是为什么在3月29日的土地竞拍中，增城推出的5宗地楼面价不断飙升，突破2万元大关，并远超区域房价。

　　当然，看多的判断未必是一种盲目的情绪感染，更多的可能是出自经验带来的蒙昧直觉。将一线城市尤其是广州房价的这一轮上拉归咎于炒房客有失公允，更多是民众基于一种看多预期而作的决定——— 还没买房的年轻人担心信贷收紧更难“上车”，有改善需求的家庭忧心再不换房三房骤变洗手间。广州在一线城市中房价相对较低，而限购政策在此轮加码前却是其中最严格的，随着两会前后的一轮加码，北上深的限购严厉程度大增，尤以北京最甚，加之对空气质量的考量等，有一部分南下置业准备定居的“新移民”，当然，更多的是为了消弭不确定性将买房的时间提前的购买者。毕竟，在过去的两年中，北上深为广州提前演示了跳涨的剧情。2015年，深圳在3·30政策出台后首先暴涨，当年在三季度短暂平息后从四季度一直到2016年第一季度又再跳涨，上海于2015年12月开始紧随深圳至2016年6月翻倍，北京则是从2016年三季度开始跟随到今年一季度领涨全国。广州这一轮拉升节奏与此前的三个一线城市非常相似，因而民众据此作出看多预判而加入购房大军并不意外。吊诡的是，在楼市显著扭曲的状态下，将买房优先级提前的民众，普遍的心理出发点不是投机，而是控制风险——— 希望能通过房产保值增值，或者让未来的生活水平不至下降。

　　就在地价刷新历史纪录的一天之后，广州的最严调控政策也被刷新。3月30日晚7时许，广州政府网站发表最新公告，调控政策向北京看齐，限购同时亦限售。增城、从化被纳入限购，外地户口只能买一套房；若要进行房屋赠与必须满两年后方能再买房，且受赠与人亦必须有购房资格；最严厉的是，个人新买住房须房产证满两年方能出售，而法人更须证满3年；而公寓直接不得销售给个人。这样一来，住房供给将强制性大幅减少，在购买者与出售者范围均大为缩减的情况下，交易量必然往下。不过，对价格有多大影响，仍是未知数。以已调控一年的深圳为例，调控遏制了成交量，但成交价格下调幅度仅10%左右，与跳涨之前已不可相比。

　　最严调控一个月内刷新两次，减少供应量起到的强制限制会对成交量造成立竿见影的效果，亦会导致房价向下或至少遏制上涨势头。然而，头痛医头脚痛医脚终非解决之道，应把握强硬调控带来的时间窗口，正视楼市病灶，对症下药。货币超发、M2高企，房产的投资属性依然强劲，要保障楼市与整体经济的健康发展，结构性改革已是迫在眉睫。

　　来源：南方都市报