易宪容

　　国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，除强调继续严格执行商品住房限购措施外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。通知作为最新版“国五条”的实施细则，其严厉程度可以称得上“史上之最”。

　　市场没有料到，“国五条”的实施细则会在这样短的时间内出台。早几天还有人在说，“国五条”是老调重弹，对当前市场没有杀伤力。但是，实施细则出台后，这些人又惊呼：政策的严厉会重创不少城市的二手房市场。同样的政策，同样的一波人，对政策的反映如此截然不同，何也？

　　这是因为，当前中国的住房市场属于以投机投资为主导的市场，所以住房的价格取决于市场预期。市场也有一个强大的既得利益集团，具备强大的市场操纵力量，他们为了不断推高房价，想尽办法阻碍调控制策出台，制造符合他们意愿的市场预期。所以，“国五条”出台时，他们大声叫喊这些政策没有作用；而“国五条”细则真正推出时，他们又来一个急转弯，说政策过于严厉。

　　可以说，“国五条”实施细则的核心仍然是严格遏制住房投机，市场反应最激烈的也是遏制投机的两条重要措施：一是第二套住房的首付比例提高及贷款利率上升；二是对住房交易征收20%的交易所得税。

　　其实，细则打击房地产投机，是多方下手，比如限价与限购政策的继续强化，差异化的信贷政策重申，住房税政策落实。

　　细则规定“严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，并规定要通过各种方式甚至于法律手段，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。这样的规定是有针对性的。事实证明，之前限购政策执行中的违法违规行为不少，比如，持有多个户口多处买房，比如突击缴纳社保等。这些现象，一方面是因为政策的不完善，一方面是因为政策执行存在权钱交易等行为将政策架空。要让限购政策执行到位，发挥应有的调控作用，就必须让违法违规行为不能漏网，加大对责任人的处罚力度。

　　实施细则的一个着力点是把不同性质的住房需求严格地区分开来，鼓励自住需求，遏制与打击投机需求。为了做到这一点，细则要求进一步强化差别化的信贷政策，对于购买第二套以上的住房在信贷上全面从严。较之以往，这次没有提到“改善性住房”优惠。而所谓“改善性住房”，正是近几年房地产投机者打开政策缺口的关键。同时，细则特别强调区别住房投机需求与消费需求的制度约束，要求对不执行该项政策的银行有纪律约束。也就是说，细则强烈地向市场显示，政府能够通过信贷政策限制房地产投机投资。

　　细则重申了“国十条”对住房交易所得税的征收。对住房交易所得税的征收，2010年“国十条”早就有政策，只不过是有些地方政府将此化解了。重申该政策，意在要落实。但要有效打击住房投机，单一的税收政策是不够的。比如香港，不仅在信贷政策上对不同的住房需求有严格的差别化政策，对住房需求在进入市场前先有一个严格的限制，而且通过不同的税收政策对不同的住房需求进行严格的限制。比如，政府针对短期投机炒作者推出额外印花税，对非香港购买者推出买家印花税，对长线的投资者则推出双倍印花税，而对于完全是自住的第一套住房完全免征税收。税收方面的调控政策只有区别不同情况，覆盖多个环节(交易、持有、转移等)，才能真正挤出房地产投机。

　　信贷与税收政策的区域性差别，也是与以往不同的一个要点。如果一线城市的住房信贷与税收政策严格执行，对住房市场的影响不可低估，不仅可以改变市场预期，让投机者退出市场，也可能让恐慌性住房需求消失，让消费性住房需求更为观望。在这种背景下，国内住房市场可能出现大的调整。当然，这样的情况是否会发生，最为关键还得看政府执行“国五条”的决心以及房地产宏观调控政策的进一步完善。

　　(作者系中国社会科学院金融所研究员)