评论:房地产盛筵已近尾声

2014年07月10日 02:24  21世纪经济报道  收藏本文     

  降价有没有用?

  李一戈

  我一直在等待那个地产商的出现,在率先祭起全国范围降价的大旗。脖子都酸了,它的影子还没有出现。

  7月初公布的几个半年度销售额排行榜,虽然数据不是很准确,但大致可以看出,主要地产商的日子过得还不错,多已完成全年目标的百分之八九十,有些企业比去年同期还有较大的增长。如果现在暂停拿地,就不会有太大的资金压力。

  但是,去年拿了地王的企业,假如今年下半年入市,压力就会很大。不想亏本,就只有选择延期开盘。杭州和上海就有一批这样的项目,在尽量往后拖。尤其是杭州,有些2009年-2010年的地王,到现在还没进入销售期。

  上半年业绩好的企业,有的是因为及时明智地调整销售策略,新盘低价入市;也有部分是由去年预售结转而来。站在年中的门槛,眺望下半年,以及预估全年,你还能那么乐观地期望自己可以完成全年销售目标么?

  地产商都清楚,今年的调整不是限购政策的错,否则你就无法解释,同样是限购,2013年却是全线飘红,盆满钵溢。但穷极无趣,仍要想方设法掇辍当地房协去游说政府救市。政策方面,下半年地产商可以期待的最好局面,就是大批二三线城市取消限购。

  但效果如何,就非你所愿了。不妨去已经公开取消限购的呼和浩特看看,或者到传说要取消限购的沈阳、济南等城市探听一下。限购本来只是一块遮羞布,你拿掉它一看,底下的楼市满目疮痍,就只有祈求华佗牌神奇药膏妙手回春。

  如今明白过来,要害还是在银行。但地产商去做当地分行的工作是没用的,因为额度在总行手里。按理说,央行[微博]和银监会都发话了,要支持首套房贷款需求,但两个月过去,银行根本就没执行。人家都是上市公司,要讲政治,但更要讲风险。

  前面说了,多数地产商上半年的业绩并没有那么差。假如是非上市公司,不拿地,咬咬牙挺过去,无非是发展慢一点。但房企前20强基本都是上市公司,不拿地你明年后年增长停滞,股民也是有意见。怎么办?

  我的建议还是那句话,尽快启动降价,越早降价越主动,越晚降价,边际效应越低。有地产商担心,如今这市场,观望情绪如此严重,降价恐怕也没多少购房者买账。我不这样看,只要降到位,老百姓还是会涌到售楼处来的。

  也许其中极少数是已经买房的前期业主,是到售楼处来砸场子的。我已经骂过这类人很多次了。不用讲什么契约精神的大道理,你成功阻挠地产商降价,结果企业资金链断了,项目烂尾了,你是不是更高兴?

  一季度我曾经跟朋友私下说过,今年楼市的调整应该不会太严重,介乎2011年至2008年之间。但看现在的趋势,如果僵滞下去,谁也不肯降价,任由观望情绪发酵,下半年情况比上半年更糟,那跟2008年就没太大区别了。

  我坚持认为,以价换量是打破目前楼市僵局的最优选择。一批地产商到海外开发项目,销售对象仍然是华人。说明我国已有相当大的资金流向海外。但在可见的将来,国内房地产需求仍很庞大,只要策略恰当,就不愁将其兑现。

  如果2014年作为市场主导的调整确立,是主流地产商思考转型的时候了。高歌猛进的年份,地产商钱都数不过来,谁也不愿停下来思索未来。只有当增速放缓,你才会发现,20年的市场化,住宅和购物中心的增长空间,已然看得见。

  值得提醒的是,不管你勇敢承认还是视而不见,城镇商品房的空置量已经十分庞大。也许你还未深思它与企业远景目标的关系,但有一点我是坚信的,从中长期看,经济结构的调整,必然意味着房地产占比的萎缩。盛筵已近尾声。

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