楼市的理性回归和“崩盘”不是一个概念

　　陈思进

　　最近，关于中国房价的回调，出现了各种不同的声音，其中最主要的关键词，包括了“崩盘”“拐点”“银行破产”“调整”“理性回归”等……从字面上看起来，这些词似乎都在“看空”楼市，其实却并不尽然！

　　为什么这么说呢？首先解释一下什么叫崩盘？非常明确，崩盘就是指系统性崩溃。比如美国2008年次贷危机引发的金融海啸，造成了美国金融系统几乎崩溃，甚至泛滥成全球的金融危机！而中国楼市并不会崩盘！因为中国央行[微博]系统比美联储更强有力，拥有足够的手段，如人民币还不能完全自由兑换这样的防火墙，即使中国房价下降50%(即合理回归)，也不会造成中国金融系统性的崩溃！

　　比如，香港楼市在1997年至2003年下跌6年的周期内，房价累计跌幅高达约70%，租房价格下跌了近50%；负资产人数急速增加，但并未发生所谓的“崩盘”现象；在市场低迷过后，至今仍在正常运行。

　　其次，“拐点”所指的是理性回归的开始。而所谓理性回归，就是回到合理的房价收入比(平均房价是家庭年平均收入6倍以下)，或合理的租售比(房价为月租金的200倍以下)。按照这几个尺度初步估算，全国平均房价下降50%，便可以达到合理价位，对银行来说不至于发生金融系统的灾难。

　　因为，购房者绝大多数是在2011年之前买房的，而这几年的房价至少翻番，银行进行了压力测试，即使房价下跌50%，也只有5%的房价跌到了“水下”(即所欠房贷高于房价)。再进一步说，大部分房子是五年以前购买的，而房价在过去五年中翻了一番。首付平均30%，即使房价下跌70%，大部分住宅的价格仍高于房贷的结欠余额。不过，房价理性回归的过程不可能、更不该一步到位，应该是缓慢渐进式的，力争将回归时的副作用降到最低。

　　从方方面面来分析，中国楼市不可能崩盘，国有大银行更不会破产！中国楼市需要的是理性回归，因为长期过热的楼市，过高的房价，将绑架实体经济，引发金融、甚至经济危机，阻碍中国经济可持续的健康发展，显然成了妨碍全球第二大经济体增长的主要因素之一。

　　从货币层面来看，只要稍有现代货币系统与银行常识都知道：由于商业银行的“乘数效应”，事实上90%以上的货币是银行“创造出来”的，而货币超发在货币总量中比例并不大。越多的人通过房屋贷款购房产，就等于越多的人参与了乘数效应。

　　由于广义货币(M2)和基础货币完全是两个概念，基础货币是印刷出来的钞票，而广义货币只是一个记账的数字，与钞票的印刷关系并不大。银行在放贷后，企业借到了钱款并不会马上使用，而是又会把钱存回银行，这样银行又增加了一笔存款。所以银行每放出一次贷款，存款也会增加一次。

　　所以我们把广义货币和基础货币的比例称之为“货币乘数”。这样，从理论上来讲，银行有用不完的钱，货币乘数可以无限扩大。但货币乘数无限大，金融风险也会无限大，如果最原始的存款被抽回，所有的循环链条就会崩溃。

　　比如在一线城市购买一套房，贷款需要二三百万元，这就创造了数百万的M2。二线城市每个买房家庭大约需求创造近100万的M2，三线城市大概要创造近50万的M2。全国这么多贷款买房的家庭，他们究竟创造了多少个M2？中国今年5月广义货币(M2)高达116万亿的天文数字，显然与中国的高房价有着直接的关系！

　　房地产泡沫，毫无疑问，是中国经济的阿克琉斯之踵(死穴)，房价越高货币越泛滥，高房价是货币泛滥和通胀的根源，而不是结果！

　　最后，特别要说的是，这样的逐渐理性回归，恰恰可以阻挡国际热钱对中国楼市的炒作、甚至恶意地做空以图“抄底”，让它们无底可抄！如果还有国际热钱企图继续投机炒作中国楼市，那它们将烂在中国！

　　作者为华尔街从业人士