储著胜

　　纵观中国楼市，不难发现两极分化现象非常严重，即一线城市和少数重点二线城市的楼市，面对调控政策的强大压力，表现极为顽强。去年四季度以来，随着经济形势的好转，这些城市的楼市更呈现出价升量增、一派火热的景象；而其他一些二三线城市的楼市则呈现出不同程度的疲弱状态，不仅成交量迅速萎缩，而且价格也显著下跌，个别地方更出现了“空城”、“鬼城”等可怕景象。

　　“冰火两重天”成因

　　我国楼市两极分化并非偶然，它和不同城市的聚集能力、土地供应能力以及所属楼市的投资性能等因素都有着极为重要的关系。

　　市场经济的形成与发展所带来的一个社会现象是，劳动者及其家属可以在一定程度上自由迁徙。从我国改革开放30多年来的实践来看，主要表现在，一方面大量农业人员从农村流向城市，其过程就是轰轰烈烈的城市化运动，这项运动仍在继续；另一方面一部分城市人口为了追求更美好的工作和生活从原来居住的城市向其他城市流动。

　　我国城市数量众多，每个城市的情况又都各不相同。为了社会经济管理的需要，国家有关部门根据城市规模的大小以及其政治、经济和文化发展水平等要素，将其划分为一线城市、二线城市和三线城市。总体而言，一线城市的发达程度要高于二线城市，二线城市的发达程度要高于三线城市。很显然，越发达的城市对社会公众的吸引能力和承载能力就越强。因此，一线城市和重点二线城市有着其他二三线城市所难以比拟的人口聚集能力。人口聚集以后首先需要满足居住需求，其中一部分有资金实力的人为了解决这一问题选择了自己买房。这就形成了所谓的楼市刚需。从这一角度来看，一线城市和少数重点二线城市的住房需求能力是要大大强于其他二三线城市的。

　　随着经济的不断发展以及楼市的日益兴旺，我国居民住房除了作为生活必需品之外，还成了越来越重要的投资品。也就是说，房产具备了投资性能。投资品有两点非常被投资者所看重：一是流动性；二是增值性。从这两方面来看，一线城市和少数重点二线城市的住房都要优于其他二三线城市。这是因为一线城市和少数重点二线城市经济发展水平高，居民的收入水平、投资意识和投资能力以及社会福利保障水平都强于其他二三线城市，再加上人员流动性更加频繁、房产更加稀缺，因此，其房产无论是流动性能还是增值能力都非其他二三线城市可比。正是这个原因，这些城市的楼市除了要满足日益增长的刚性需求之外，还要满足来自全国各地的投资、投机性需求。供求失衡之下，价格长期走强也就成了必然现象。

　　从我国楼市的发展历史来看，是一线城市和少数重点二线城市率先启动了这一轮“牛市”行情的。经过10年来的快速发展，目前这些城市可供开发的土地已经非常有限。因此，土地价格不断上涨，进而推动房价不断迈上新台阶也就势在必然。相比之下，其他二三线城市是近几年来才让房地产行业走上快车道的，因此，其可供开发的土地相对说来就要富裕得多。为了后发制人、最大限度地享受我国楼市眼前的“盛宴”，这些城市当中有些激进者便想“一口吃下一个胖子”，在很短的时间内就造就出一座座规模宏大的新城来，结果使得楼市供应远远超过了实际的需求，市场进入冬季也就不可避免。

　　从上述三个方面的因素我们不难发现，一线城市和少数重点二线城市一方面刚性需求和投资、投机性需要不断增长。另一方面土地供应却越来越紧张，其结果必然是在供求关系作用下，房价呈现出极强的抗调控能力，一有合适时机就不可抑制土地上涨。而其他一些二三线城市则相反，刚性需求增长有限，投资、投机性需求严重缺乏，而楼市供应却一时间数量惊人，远远超过了市场需求。供求失衡之下，市场成交萎缩、价格下跌也就成了必然。

　　化“冰”灭“火”对策

　　对于目前一线城市和少数重点二线城市的楼市“火爆”景象，有不少人仍然持赞赏的态度。这说明要解决楼市两极分化问题，首先需要纠正人们在思想上对于我国楼市现状及未来发展所存在的一些错误认识。

　　长期以来，人们总是把房地产行业作为国民经济发展的支柱产业来看待，其结果一方面确实带动了我国经济的高速发展。但是另一方面也使房地产行业偏离了正常的运行轨道，具体表现在社会资源过于集中于这一行业，结果导致在该行业得到畸形发展的同时而其他一些行业则受到不同程度的挤压。

　　与此同时，还有一个恶果是大量住房被长期空置。这些住房有些是掌握在楼市投资、投机者手中，他们目的是待价而沽；有些则是因为卖不出去而滞留在开发商手里，这些开发商因为不顾市场需求而盲目开发，最终只得自食其果。这两类空置房虽然性质不同，但其客观后果都是一样的，即造成大量社会资源的闲置浪费。

　　面对上述这种不良局面，现在是时候彻底改变我们发展房地产行业的思想观念了。只有不正确的思想观念彻底扭转过来，房地产行业才有可能回归到正常的轨道上来。

　　就当前而言，最需要做的事情是，针对一线城市和少数重点二线城市的楼市之“火”而其他一些二三线城市的楼市之“冰”，采取差异化的调控政策，在买房资格、银行信贷和楼市税费等方面加以区别对待，坚决有保有压，使前者明显降温、使后者逐渐回暖。如此，我国楼市才有可能在整体供求关系上趋向于均衡。

　　要彻底解决我国楼市两极分化问题，依靠现有的调控政策是远远不够的，它需要的是相关制度的根本性变革，如改革农村土地制度、全面开征房产税、实行房地产信息联网制度、彻底转换政府工作职能、推行“以人为本”的城镇化建设等。因为只有进行农村土地制度改革才能彻底解决住房用地因垄断经营而价格高企的问题；只有全面开征房产税才能把很大一部分空置住房从投资、投机者手中挤压出来，使其进入市场增加供应；只有实行房地产信息联网制度，才能使一些不合理甚至不合法的住房占用情况暴露于光天化日之下，使其能够得到彻底改正；只有彻底转换政府工作职能，房地产行业种种不该由其承担的重担才有可能被卸下，该行业才有可能回复到其正常的运行轨道当中；只有推行“以人为本”的城镇化建设，才不会盲目搞房地产大跃进，才能使楼市的发展步伐适应而不是超越社会经济发展的节奏。

　　制度的变革需要勇气，更需要智慧，当然也需要时间。楼市的扭曲现象再也不能继续下去了。希望有关部门及众多关心我国楼市发展的人士群策群力，共同推动上述各项制度的变革。如此，我国房地产行业走上正常的运行轨道才有可能变成现实。