《财经界》编辑部

　　从党的十八大到到中央经济工作会议，都将新型城镇化作为2013 年乃至未来经济工作的一个重点，新型城镇化是中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。

　　改革开放以来的30 多年，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。城镇化率(即城镇人口占总人口的比率)是反映城镇化发展程度的关键指标。1978 年中国城镇化率为17.92%，2011 年上升到51.27%，年均提高近1 个百分点。城镇化可视为城市化的中国版。中国现在仍处于城市化加速的进程，世界中等发达国家普遍达到70%的城市化率，即使年增1 个百分点，我们也需要20 年。

　　无疑，新型城镇化将成为推动中国经济发展的一大引擎。

　　因而，有经济学家据此提出，我国经济还将保持10 年甚至20 年的高增长。如果经济结构调整到位，我国经济保持较长时期的稳定增长，包括房地产的增长也都是可以期待的。

　　虽然城镇化水平提升速度很快，但城镇化的质量远未与城镇化规模相匹配。由于以往的城镇化“重量不重质”，这一粗放式发展存在诸多问题。

　　当前的高房价就在很大程度上制约新型城镇化的发展。

　　毫无疑问，在城市化加速时期，我国房地产理应保持较长时期的稳定增长。但过去10 年房地产的疯狂不会在未来10年重演。或者毋宁说，我们的经济已无法承载过往以房地产为代表的粗放式增长模式。相信在这一点上，大多数人能达成共识。

　　部分地方政府和房地产企业，简单地将城镇化与房地产发展划等号。新型城镇化的提出，让许多在调控中苦苦支撑的地方政府和房地产企业再度乍现曙光，凭着雄厚的资金实力和综合开发能力，不少实力雄厚的地产商开始疯狂地向二、三、四线城市圈地扩张。许多房企不断“跑马圈地”，将土地储备从一、二线城市纷纷转向三、四线城市。统计数据显示，2009 ～ 2012 年，龙头房企在三、四线城市的土地储备平均提升了8%。业内普遍认为，作为未来10 年经济主要发展动力，新型城镇化将为房地产提供新的发展空间。

　　但风险与日俱增。房企在不断圈地的同时，也要承受三、四线城市的过度投资和高库存风险。

　　专家普遍担忧，简单将城镇化与房地产化划等号，后患无穷。他们认为，不能将城镇化理解为城市扩张化、大占耕地盖高楼的房地产化，否则将扭曲城镇化新政的功效，引发新一轮地产扩张，业内分析认为，由于三、四线城市很难再度大规模吸引到外来人口的进入，因此单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等二、三、四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下降的过程中遭遇巨大的挑战。卖地本无所谓对错，要防止的只是，由于高价卖地而推高房价。