楼市刚性需求仍劲

　　记： 成都市场的购房需求是否仍然存在？

　　杨：对，其实成都市场的刚性需求还依然强劲。何以见得？就是我们的房租水平在调整，说明有些打算买房的人在租房消费，还在等待时机。但是不同规模的开发商要根据自己的特点，筹备过冬之道了。资金链要断了的，可能会让利打折降价回笼资金，一些开发商如果这个时候仍然抱着幻想，这个调整周期可能还会延长。

　　记：明年，成都的房地产市场可能是个什么状况，房价会不会迅速反弹？

　　杨：成都房地产市场不可能出现迅速的反弹，也不会出现价格大幅下滑，因为这么多政策出来了。就整个市场来说，价格会有小幅波动，交易量也会有所回升，就是成为一个常态。房价不会在两三年回复到火爆状态，因为火爆是非理性的，房价走出低谷以后，政府会让它慢慢进入匀速运动，如果进入高潮的话，五到十年可能又会出现现在的情况。

　　保障性住房改善民生

　　记：楼市回暖后，城市中低收入者会不会买不起房？

　　杨：我是这样看的，对于中低收入群体，更多的不是鼓励他去买商品房，而是给他提供廉租房、经济房。鼓励低收入者买房，会让低收入者更加贫困，他会节衣缩食，会带来金融风险。就是发达国家也有20%到35%之间的老百姓是通过租房形式来消费，其中包括政府提供的廉租房。所以这次中央提出“9000亿安居工程”，就是构建中国的住房保障体系，这个是远远滞后的。成都在扩大内需的过程中要进一步改善居民住房条件，加大对廉租房等保障性住房的筹集和分配力度。

　　记：现在中国富裕阶层的自住性需求大都已经解决，有一种观点认为，保障性住房会不会造成“挤出效应”，使房市受到打压？

　　杨：不会产生“挤出效应”，因为保障对象没有能力购买商品房，不会对房地产市场产生实际影响。他们的住房只有靠政府采取措施来保障。就像我们发展汽车业一样，必须要保证公交系统和出租车的低价，然后至于奔驰、宝马它应该是什么价格交给市场。但是这几年我们的市场自身出问题了，第一，是我们前期的房价涨得过快过猛，现在受到价值规律的影响，房价理性地回归。第二，前一段房地产火爆的时候开发量过多，现在不断变成现房，供求关系发生了逆转，价格回调是必然的。第三个，前段时间股市火爆，吞噬了一部分准备购房的资金，股市出现大跌以后，购买出现了阶段性的缺失。第四，就是外部金融危机各种因素的叠加效应，加上地震带来的影响，使成都的房地产市场加重了观望情绪。

　　记：从国家宏观经济看，怎样才能促进房地产市场平稳健康发展？

　　杨：我觉得要趁现在建立一个市场理性发展的长效机制。我们的土地供应机制，应该采取两端供应的方式，就是把商品房市场分成普通商品房和高端商品房。所谓普通商品房就是中小户型，90平方米以下，低价位。这部分商品房的土地供应，我建议不应该采取拍卖，应该挂牌，挂牌的时候我就要看，哪个开发商建筑质量最好，提供的房子最多，房价最便宜，我就把土地卖给他，卖土地的时候就把你的房价锁定了，这就用地价杠杆制导房价，你可以涨，每年最高不能超过多少，有利润，但不会让你有暴利。过去开发商的暴利主要是土地二级三级之间的差价，这样就把地价带动房价上涨，房价又带动地价上涨的这个恶性循环斩断了。还有高端商品房这块，实行土地拍卖，比如大套型、别墅、豪宅，然后以较高的地价，较高的税收，较高的配套费，形成较高的价格，让市场来调节它。政府就通过这个“三高”多收的收入，来建廉租房，解决那些买不起房的人的租房问题。

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