吴解释:“就算中央政府松动调控政策，把金融政策放宽，现在的房价也未必能得到消费者的认同。消费者现在发现了，房价不是不能跌的。而以往开发商采用‘恐慌销售’、‘饥饿疗法’，让大家觉得，房子买得越晚价格就会越高。现在不同了，市场普遍缺乏信心。”

　　在吴看来，“这是政府、开发商在短时间改变不了的”。因此，“楼市的复苏有赖宏观经济形势的变化和此次调整的深度，只有在价格明显下跌、土地成本也明显下调的情况下，才可能逐渐稳定并走出低谷。”

　　真正的救市

　　政府做好原本应做的事

　　鉴于上述背景，眼下政府又该做些什么呢？

　　“政府面临的矛盾同样很大，一方面是开发商需要救市的声音，一方面是整个宏观经济调整的压力。”吴坦言，“在这样的环境下，政府要保持理性的态度，仓促采取救市行动对房地产市场的长期健康发展伤害更大。”

　　吴建议，政府应该利用这一有利时机对房地产市场从政策到监管的所有环节进行一次反思和梳理，许多抑制需求的政策需要调整、修改，建立首次置业甄别机制和全国联网的个人住房信息系统，研究解决集体建设用地上市流转的问题，完成保障房建设，从依靠土地市场的财政机制中转变过来等等，“一句话，政府做好自己原来应该做而没有做的事情，就是对房地产市场健康稳定发展的最重要的保证。”

　　地价居高不下原因多(解析)

　　具体到低迷的土地市场来说，“政府看开发商对买地不热衷，推出的地块自然较少”。

　　吴翔华对此分析,从开发商角度看，开发商不愿买地关键原因是目前的地价还是太贵，过去政府一直都采取“价高者得”的拍卖方式，必然抬高开发商成本，拿到土地的开发商只有开发高档房才能获得预期利润，而高档房市场的暗淡前景促使他们放弃土地储备计划。

　　那么，地价为何居高不下呢？

　　“这一方面源于开发商对未来的非理性预期，导致他们豪赌土地市场；另一方面源于拆迁成本较高，拆迁采用市场化操作，要考虑到被拆迁人能买到与之价格相当的二手房，另外政府还要考虑到前期基础设施的投入和贷款的投入、增值收益等，因此拆迁成本不断攀升。”而拆迁成本要想降下来，主要还看二手房的价格能不能降。这是因为二手房的价格都是由房主自己参考周边新建商品房价格定价的。

　　因此，“只有商品房价格明显下调导致土地成本开始下降之后，开发商才会愿意去拿地开发符合居民可支付能力的住房推向市场，土地市场才会走出低迷的状态。”否则，“地方政府依靠土地出让的收益支撑财政收入的局面，就会彻底‘断炊’，形成有价无市的土地市场”。

　　“所以只有切实采取措施降低房价才能解决政府面临的困境。”吴强调。

　　“当然，土地财政的做法必将会使地方政府再次进入不断卖地、不断推高房价的怪圈，只要中央政府与地方政府的分税机制不改变、以GDP(而非绿色GDP)来衡量官员的政绩观不改变、物业税不能合理地推出，那么房地产市场的问题就不会真正解决。所以，房地产市场的问题早已不再是房地产市场本身能够解决得了的问题了。”

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