限制外国人购房不能解决中低收入人群购房困难

　　房地产市场上半年真相

　　SOHO中国有限公司董事长 潘石屹

　　2007年上半年结束了，北京房地产市场的情况到底如何？

　　基本情况是：房价大幅上涨，投资大幅回落。伴随着这两种情况，出现了大量小产权房的兴起，甚至还有一些违法用地案件的出现。

　　根据这些已经发生的事实，我们可以来反省一下当初的一些预测是不是正确？在当初做这些预测时，犯了些什么错误？

　　三大风险

　　还是先从三年前说起吧。当时，国务院联合调查组由财政部副部长王军带队，联合七、八个部委参加，在北京听取人大代表、政协委员和房地产发展商的意见。

　　我有幸也参加了这次会议。会上，我曾提出未来几年房地产行业(不止是北京)可能存在三大风险，如果这些风险爆发将酿成巨大的社会和金融问题。这三大风险一是假按揭；二是期房期间的“保租销售”；三是乡产权、村产权的兴起。

　　我预测的前两条风险在过去三年基本没出现，市场已把这些风险给消化了，其原因就是三年来

房价上涨过快。

　　第一条假按揭。除非是房地产发展商恶意骗取银行按揭贷款并卷款外逃，会造成金融风险外，一般的假按揭都是房地产发展商为解决开发期间资金的紧张，把假按揭作为过渡的桥梁。在房价上涨的环境下，假按揭风险都被市场环境消化，假按揭的桥梁完成了历史使命也会很快退出舞台。

　　第二条期房期间的“保租销售”，其被化解的原因也是房价上涨，由于卖方市场强势，保租已没必要。这两条在房价上涨的大环境下终于没有酿成重大的社会问题。

　　但乡产权、村产权问题在房价上涨的大环境下愈演愈烈。作为市场上土地供应不足的一种补充黑市方式存在，它们甚至占到土地市场的1/5—1/4，这还不包括许多零星、分散、无法统计上来的小产权房。

　　问题何在

　　房地产在目前已成为最敏感的行业之一，每次写出文章来都会受到很大的争议和批评。在以后的几个月我索性封笔不写，也不说了，让事实说话也许更有说服力。

　　现在我们来看看今年上半年房地产市场的主要数据，具体的数据政府有关部门已公布。

　　第一，土地供应的紧张局面没有缓解，在政府竭尽全力增加

经济适用房和双限房供地的情况下，总的供地规模并没有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后十八个月至两年左右才能形成市场上商品房的预售条件，今天的供地紧张预示着未来一、两年预售房子的供应量将减少。

　　可以看出，北京市公开出让土地面积与商品房预售面积每年都有一定差距。市场上土地的缺口是这些差距多年累加的数量，是一个比较大的数字。

　　土地供应不足造成以下结果：投资回落、房价上涨、小产权的兴起，违法占地案件增多。后两者实际上就是土地市场和房产市场的黑市。消灭黑市最好的办法就是取消双轨制。

　　第二，过去几年宏观调控政策对房屋市场上的需求影响并不大。从房屋的成交量、上交所中国房地产股票的指数、香港联交所中国内地房地产股票的指数来看，“国八条”、“国六条”出台前一个月，对以上的指标都有影响，但出台后这些指标不降反升，一个月后就基本恢复到正常水平。不过，这些政策对土地和房屋供应的影响却非常大。

　　北京地产如何健康发展

　　在距2008年奥运会仅有一年多的时间，要让北京房地产市场健康地发展，首先要对这个市场分门别类进行统计和分析，比如不同的品种、不同的价位、不同地理位置的市场情况等做详细分析，这样才好对症下药。

　　另外，建立和培养市场机制，才能很有效地化解风险。但在培养和建立过程中，最重要的是要减少流通环节，即

二手房环节的税费，现在这些(二手房)税费已经高达成交额的10.6%。

　　限制外国人的购房，并不能解决中低收入人群的购房困难，因为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的房子，单纯地强调限制外国人购房反而会影响北京作为一个国际化大都市的发展，同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。

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