3月10日，越秀地产发布2019年业绩公告。这是引入广州地铁后，发布的首份年度业绩报告。

　　越秀地产全年实现营业收入383.4亿元，同比增长45%；核心净利润35.1亿元，同比增长24.8%；权益持有人应占盈利34.8亿元，同比增长27.7%。

　　2019年公司加大了拿地力度，通过“轨交+物业”的方式获得了大量土储。与此同时其负债规模和负债率也在攀升，去年净负债增长了14个百分点至75.2%。

　　从越秀地产负债结构来看，2021年起长期债务会逐渐到期，届时将考验公司的再融资能力。

　　越秀地产销售额721亿 大湾区占近六成

　　2019年越秀地产实现合同销售额721亿元，同比增长24.8%，比年初680亿元的销售目标多了41亿元。实现合同销售面积349万平方米，同比增长26%。

　　在克而瑞2019年房地产企业销售榜上，越秀地产以600.1亿元的操盘金额排第47名，排名比2018年提高了7位。

　　2020年越秀地产的销售目标是802亿元，增速降至11.21%。董事长林昭远曾坦言，这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。

　　从销售区域来看，大湾区贡献了421.4亿元的销售额，同比增长了21.6%，占到总销售额的58.5%，其次是华东地区。

　　越秀地产以广州为大本营，这几年逐渐向全国扩张，重点布局以杭州和苏州为核心的华东、以武汉和襄阳为核心的中部、以沈阳、青岛为核心的环渤海区域。其中销售增速最快的是环渤海区域，2019年增长36.8%。2019年这三个区域分别实现营收168.8亿元、71.7亿元、56.2亿元，分别占销售额的23.41%、9.94%、7.79%。

　　截至2019年底，总土地储备达到约2387万平方米，同比上升23.0%。其中大湾区约占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。

　　净负债率同比增长14个百分点 2021年起将逐渐进入债务偿还期

　　2019年，越秀地产加大了拿地力度。全年新增土储771万平方米，销售面积349万平方米，二者的比值达到了221%，超过前一年的182%。

　　事实上，从2016年起，越秀地产就在加大拿地力度，新增土储逐年增长。伴随着拿地力度的加大，其资产负债率也在逐渐走高。2014年其资产负债率为67.5%，2015年达到71.91%，2019年进一步增长到76.48%。

　　2019年因为积极拿地，资产负债率增长了近2个百分点。净负债率则达到75.2%，同比增长了14个百分点。

　　截至2019年，越秀地产长期借贷加上短期借贷及长期借贷当期到期部分合计达到710.22亿元，同比增长了近33%。

　　2019年，公司在境内成功发行73亿元的债券，期限介于3-5年，利率在3.6%至4.03%之间，此举改善了公司的债务结构。截至年底，越秀地产一年内到期的负债占比在10%左右，规模为71.38亿元，而账面现金为301.9亿元，现金足以覆盖短债。公司整体平均借贷成本为4.94%，相比2018年略有提升。

　　从负债结构看，越秀地产3-5年期的负债占比是最高的，达到55%；其次是两年内的债务，占比29%。这也就意味着，从2021年起越秀地产的长期债务会逐渐到期。这会在一定程度上考验公司的再融资能力。

　　引入广州地铁 “轨交+物业”低成本扩充土储

　　2019年2月，越秀地产向广州地铁定向增发30.81亿股，交易对价约为61.6亿元港币，交易完成后广州地铁持有越秀地产19.9%的股份，成为其第二大股东。

　　引入战略股东对越秀地产低价扩充土储起到很大作用。2019年，越秀地产通过“轨交+物业”模式、城市更新、招拍挂等多种方式拿地。在广州、深圳、中山等城市新增27幅土地，总建筑面积约为771万平方米。

　　其中因成功收购品秀星图86%股权（交易对手方为广州越秀集团、广州地铁集团）、秀星樾和品秀星瀚51%股权（交易对手方为广州越秀集团）三个地铁物业项目，使得公司“轨交+物业”项目的总建筑面积达到约315万平方米，约占到土储的13.2%。根据兴业证券宋健的数据，这三个项目均价分别为11820元、10225元、9013元，低于2017年以国企合作方式在广州获得的土储。

　　广州目前已建成15条地铁，全长478公里，线网里程居全国第三。按照规划，到2023年里程将达到800公里，未来在广州通过“轨交+物业”的拿地还有很大空间。

　　多元化拿地方式帮助越秀降低了拿地成本。根据兴业证券宋健的数据从2017年到2019年，越秀地产拿地成本分别为8775元、5047元、7528元，2018年以来出现明显下降。与此同时，公司的销售均价则在逐渐提升，这使得公司的毛利率也跟着得到提升，由2016年的20%左右，提升到2019年的34%。

　　然而值得注意的是，地铁与旧改项目帮助越秀地产降低拿地成本的同时，也降低了周转率。2018年以来越秀地产的存货周转率下滑明显，2017年存货周转率达到0.32，到2019年已经降到了0.23。