万科董事长聊天实录(二)：总体房价将会稳中有升
网友：您认为中国的房价今后的趋势是升还是降？
王石：应该说中国是东南西北，不同的地点，差异是比较大的。
比如说现在杭州、上海、南京、武汉这些城市，是稳中有升，象深圳基本上是微升，1—2%，但是象北京，应该说还有价格下降的空间，半个月之后就会看出眉目来。当然还有其他的一些重大事件、体育事件的影响，也会影响到价格的波动。但是总的就全国情况来看，应该是价格稳中有升。
但是升的幅度不大。由于东南西北的差异，有的是升，有的是降。
网友：万科、望京、方庄各自有什么特征，您怎么看？
王石：万科虽然是全国的房地产公司，但是在北京这两年的投资量并不是很大，市场的占有量也不是很大，这样的地位，万科不好对北京的市场说三道四。
网友：和记黄埔进入内地市场，您如何看？
王石：和记黄埔是一个相当优秀的房地产公司，但是我们应当看到，香港的房地产公司，不见得是和记黄埔，还有新控基，象恒基兆业，象新世界，都是香港有实力的大的房地产公司，他们从九二年开始就进军中国的房地产，主要的投资量是在北京、上海广州这三各城市，其他的也有，但是不是很多。他们都有几个特征，第一做的都是大型的物业，象写字楼、商场，北京的东方广场，恒基广场等等这些，显然作为中国住宅市场的主流市场方面，他们做的还不是很多。这方面新世界做得多一些，比如在武汉城建开发，从国内市场来销售。但是总的来讲，在中国的住宅市场方面，包括长江实业、和记黄埔，他们还是在摸索阶段。鉴于房地产的特征，我相信，中国房地产市场主要的竞争，还是中国本土房地产之间的竞争，这个应该是主流，但是并不等于说，外资资本不进入市场。我们看，外资资本进入市场，从其他行业来讲，比如家电、汽车，是以产业资本的形式进来的，比如我就是建合资厂，无论是生产彩电、生产电脑，还是生产汽车、轮胎，但是作为房地产公司，相当一部分要通过金融资本进入，这种进入方式就是通过股票市场，也就是说通过找代理人的方式进入中国市场，只要中国市场发展起来，发展成为很大的一个行业，风险资金就会进入。从这个意义上讲，将来的房地产市场上，不仅仅是中国本土房地产商的竞争，也是海外资金之间的竞争。我们就会发现，一谈到万科，就说他是什么资本，一谈到中国海外，它的背景是什么什么资本。所以应该说，将来是这么一个背景。
所以，无论是万科，还是其他的本土的房地产公司，一定和海外的大的财团、大的集团建立某种血缘关系，至于万科进行更换股东，把深圳政府控股下的一个公司作为大股东更换成香港为背景的华人集团作为大股东，显然就是这样的考虑，从这个意义上讲，万科也扮演了海外资本代理的一个角色。
网友：王总，您说房地产业25%的获利率，我非常赞同，不知您那时说此话的出发点是什么？
王石：万科是在八十年代搞贸易出身，我们是做电气的，那时候电器的利润是100—200%，当然那时候做的是非常开心了。但是很多公司就跟进，自然就会有一个供大于求，电器的价格就下降，最后暴利就变成了平均利润率，甚至降到平均以下，甚至亏损。我们知道，一个队伍做200%历任的队伍的时候，当市场的利润率只有2%的时候，就不会多了，所以就亏损。我曾经做过一个统计，从八四年到九二年，万科做贸易赚的钱和赔的钱加起来，得的数字竟然是赤字，原来200%赚的钱，最后市场都让你拿回去了，甚至还往外掏，我根据万科的教训得出这样的结论，市场是非常公平的，怎么暴利获取的利润，最后市场还会让你掏回去。基于这样的判断，我们做房地产的时候，当时九二年低于40%就不做，市场是非常疯狂的，是要被惩罚的，所以当时我们没有被迷惑，制定了这样一个比较理性的价格策略。实际上万科本身就得这样做，公开向市场明确我们的这样一个策略的时候，是九二年的十一月份，我们看到宏观调控是九三年的六月份，万科在公布这个策略的半年之后，房地产市场是急转直下，那个所谓40%不做的房地产公司，就纷纷跳水，哇哇叫苦，只有万科不但不是难关，没有受到影响，实际上九三年到九七年，万科的房地产是以7%的速度递增的。
网友：您能不能谈谈您对潘石屹[微博]和冯伦的看法？
王石：现在有一种说法，万字系席卷京城，房地产当中，外来的公司有一批公司是和万科有关系的。我们知道在北京有一个潘石屹，还有聂小年，是阳光一百的，都是万通出去的，刚才你提到的林少洲，受聘于华远公司的郭军，还有其他几个公司的，在北京也很活跃的，差不多有六家公司，象远大，都是从万科出去的，人家就开玩笑，你到亚运村去，或者到朝阳去的CBD，一数，比较活跃的不是从万科出去的，就是从万通出去的，所以万字系干到京城。怎么评价冯伦和潘石屹，应该说他们在进京之前，万通是发家于海南，他们在海南的时候我们就有过接触，和冯伦和潘石屹，冯伦是属于思想型的，潘石屹是属于创意型加操作性的。当然随着发展，冯伦也向操作型方面有很大的提高。这两个人都是房地产方面很优秀的。但是作为经营的更显商业上的特色方面，当然是潘石屹了，而冯伦更显出他其他方面的长处，比如说思变，考虑一些社会上的问题，实际上冯伦现在还在社科院、研究院读博士。无论如何，他们的个人风格是什么呢？经过这么多年的房地产发展，他们都比较成熟了，无论从个人的特征上，还是开发的产品方面，作为我本人，还是万科，他们都有很多值得我们学习的地方。
网友：制约房地产价格片高的主要因素是什么？
王石：主要的因素有两方面，一个是市场的开放程度不够，门槛比较高。中国的城市房地产市场来讲有两个典型，一个是上海，一个是北京，不仅仅是他们是第一大市场和第二大市场，他们的特征是完全不同的，上海是开放最充分，最规范的一个市场。而北京是属于计划经济特色比较浓厚，开放方面是在逐步开放当中的这样一个市场，当然我说的是在两年前。因为这两年北京的开放力度很大，九九年的时候，还是我说的这样的格局，所以表现的特征就完全不一样。比如市场不开放，门槛比较高的时候，就进行了限制，市场提供的数量是有限的。第二是需求，在市场限制，需求很大的时候，显然价格就容易偏高。九九年以来，北京市场在开放，房地产不同于其他的产品，你要开一条生产线，哗哗地生产电视机，从二十万到三十万，是很容易的，但是房地产，多层要十六个月到十八个月，我们在北京办手续就要一年的时间。刚才说的十六个月到十八个月，从设计到建筑周期，所以它有滞后。应该说，市场限制是会受影响的。所以我们看到，北京在相当一段时间，不是充分开放的，但是需求旺盛，所以价格是偏高的。我相信，随着市场的开放，这个需求如果增量没有增加的话，显然有更多的产品供消费者选择，价格就会有一个下降的空间。
网友：我是武汉人，在武汉也有一个万科广场，好象好几年都没有盖起来，被人们视为烂尾工程，不知道您有什么说法？
王石：那是一个未完成的工程，这个项目是万科九五年开工的，开工了没有一年，发现市场不对，原来的计划是搞商场，但是发现整个的定位万科也犯了错误，不大适合做商场。我们修起了框架就停下了，我们和商家联络，希望把整个的广场转手出去。实际上一直到了2000年，我们曾经把这个转手给一家商家，而且也收了三千万。在整个的合同执行当中，商家反悔了，可能觉得他们经营这个成本很高，我作为董事长，就决定接受对方的这样一个反悔的条款，就把三千万的定金还回去了。当时我认为，万科如果给了对方还是问题，虽然万科是脱手了，但是整个万科的形象还是不好的。既然这是一个问题项目，还是万科自己解决。实际上现在已经进入了拆的阶段，预计这个项目到九月份会重新开工，把商场改成一个住宅，高层住宅，九月份之前，这个框架会拆掉。
当时我们把信息放出去之后，媒体就炒作，说王石要炸武汉，说拆其实比较准确一些。当然炸是拆的一种形式，我们核算一下，我们要炸是五百万，人工拆是三百万，所以从成本的角度来讲，我们不追求那个轰动效应，基本上是拆的方式。武汉的这位网友提出的问题，由于那个楼一直放在哪里，影响了整个武汉的市容，在这里我对武汉市民表示歉意。
网友：成都万科花园的选址都不看好东边，而且东边的环境都很差，您是如何看待这个问题的？
王石：我们只能这样说，我们是2000年的6月份拿了这位网友说的所谓的不看好的地块，当然还有很多种更令人堪忧的话，我相信这位网友说的还是比较客气的。六月份开卖，首期是四百套房子，第一天就认购了三百七十套，所以万科觉得，那块是不错，作为消费者的反映，我们也感觉非常好。所以说如果这位网友的担心，实际上你到现场去看看，我相信你会改变态度的，事实胜于雄辩。
网友：您刚才提到房地产不是暴利行业，可是在我看来，房价与普通居民年收入之比仍然过高，很多人依然买不起房子，您是如何看待这个问题的？
王石：我们知道，房地产是商品是不言而喻的，但是我们看到，它有不同的特殊属性。所以，即使是市场经济充分发达的工业发达国家，对于房地产市场有特别的政策，也就是说，除了商品房之外，也有一个住者有其屋的微利房、福利房，甚至经济补贴房的政策，比如说香港有公屋，在新加坡叫祖屋，在日本叫什么名字，我不大记得，也有类似的由政府补贴的，供低收入阶层的人士居住的。我们知道，香港的人均GDP已经达到了一万五千美金，我们的人均GDP在全国来讲九百美金，在人均一万五千美金的城市里，还有大量的政府提供的公屋。在中国目前当中，要提供老百姓都买得起的商品房是不可能的，也是不现实的。在实物分房，货币化的过程当中，如何解决低收入的住房，廉价出租的问题上，确实需要政府一个配套的政策。
就这个问题我再说一下，房价的低和高是相对的，按照国际上评价房价的合理价格，是有这样的标准的，也就是一个家庭的年收入的七倍到九倍，是一个合理的价格。比如说，在中国按照这样一个价格来平衡，上海的房价平均价格已经是上海家庭平均收入的十点五倍，虽然还没有达到九倍，已经趋于合理了。再比如说，深圳的价格比是十一，也趋于合理。北京是一比二十四，显然北京这个价格是不合理的，也正是基于这样一个判断，所以我说，北京的价格还有下降的空间，当然全国的整个房价都不一样，应该说，咱们比较成熟的东南沿海城市，房地产的价格已经趋于合理的国际标准的价格了。
网友：您是哪所大学毕业的？
王石：兰州铁道学院。我学的是给排水系。是属于工民建的专业，但是作为铁道学院，给排水有特别专业上的要求，铁路上是如何机车供水，有水的处理。到现在，我们那个系已经转成环保系了。
74年入校，77年毕业，那时候是工军学院。
网友：大家都知道，您非常喜欢到野外活动，但是有很多企业的老总本身工作时间很紧张，您如何解决这个冲突问题的？
王石：这还是和老总没有直接关系，这是生活状态。中国人的生活状态，特点是什么呢？什么时候到户外活动，星期天，星期六陪太太小孩除外，真正的活动是在大学毕业之前，参加工作之前。比如说从上小学开始有体育活动，中学、大学，毕业之后活动就很少了。一直到退休，六十岁以后。北京的大街上老头老太太扭秧歌，跳舞，到东北的城市看，扭秧歌的很多。似乎活动是年轻人和年老人的事情，在工作期间就是工作和创业，实际上这个状态是不对的。
我这样的状态，在小学、中学、大学，部队，工作，还是最艰难的专业，一天我只休息四个小时，在这样的状态下，我一定要去游泳，星期天一定去远足，这是一种生活状态，工作是生活的一部分。正因为这种状态，我到现在还保留着这种状态，老总没有时间，职员也没有时间。这是一种生活状态和生活态度的问题。
网友：我以前听说过，多年前有一个叫胡小梅的人给您做过一个节目，您在节目中谈到了对女儿的亏欠，不知道现在您父女的关系如何？
王石：现在非常好。她现在在摩尔本上中学，现在放寒假，只要有时间，我就陪她。我现在出差，她跟着我出差。原来我是就把她带到演播室里，她觉得中学生有她的兴奋点，要和同学一块吃饭，买东西。我是尽量利用我的时间来跟她聊天，陪伴她。如果不在一起的时候就通电话。我前一段时间拍广告片，在摩尔本，我女儿也在摩尔本，我们经常见面。
网友：我在大学毕业以后，需要什么样的条件才可以进入万科工作？
王石：这是很容易的，好好学习就可以了。最好考和工民建，房地产有关的行业。我们侧重点是和建筑有关系的十所大学。如果有兴趣可以上万科的网站询问一下，就可以告诉你有哪些学校了。
网友：昨天播出的对话栏目中，嘉宾说您赚的钱很少，而且赚了也捐出去了。这是真的吗？如果是真的，您的心态平衡吗？
王石：对话栏目中没有提这样的问题。只能这样说，我从答应摩托罗拉[微博]的合作来讲，这是我的条件之一，我不收一分钱。但是我有一个希望，当然这个希望肯定满足我了。就是对摩托罗拉对中国的登山事业做一个支持。作为我来讲，我是一个职业经理，万科是我创立的，但是我没有走成为控股大股东的走法。现在基本是靠工资，现在是既满意又不满意，满意是我对的生活安排，我的家里和后代的安排是满意的，不满意的是我希望发挥更大的作用，标准也不是靠收入衡量。不满意的我是想把万科做得更好，使我的收入水涨船高。得到多高的收入，我是不感兴趣的。
目前来讲安排我是非常满意的。
网友：请问您在成功的过程中，努力、机遇和后台各占了多少比例？
王石：我83年到的深圳，扛过麻袋，推销鸡饲料，当过司机，也当过出纳，应该说，各种工作都做过。我不知道做这样的工作，如果有后台，有没有必要做这样的工作。所以把话集中在机遇和努力上。
我认为机遇是占90%的比重，努力占10%。也就是说机遇是非常非常重要的，为什么这么说？比如说，很多人问，你成功的秘诀在什么地方？我说在于政府支持。很多人说不用说唱高调，你不用说政府支持，谁也不会说你的成功不对。我说很简单，我国的改革开放是自下而上的，还是自上而下的？不言而喻是自上而下的。政府不自上而下的进行改革，个人要改革，有这种可能吗？没有。
没有建立特区，王石再能干能做什么呢？所以我认为机遇是非常重要的。尽管个人努力占10%，甚至哪怕是占1%，如果没有个人努力，就是机会给你99%，有什么用呢？也就是你必须要努力抓住这个机遇。这种机遇对每个人都是一样的，我们生活在改革开放的时代。如果早生十年，二十年，那是一个泛政治时代，出的是职业革命家，职业革命者，你说二十年以前，出企业家？不出。
现在给的机会不是给王石一个人的，都给你，看你能否抓到，不是的。机会和努力，机会是最重要的，努力占的比例虽然小，但不去努力，机会给你也没有用。
有的时候不是人不能干，不是人不努力，是因为机会不好，这是无可奈何的事情。
网友：深圳现在最大的一宗地产项目是华侨城南部的深圳湾填海项目，引起了至少二十家香港顶级地产公司的关注，香港媒体称这块土地为深圳地王，万科是否有希望，或者是想入住这个地王呢？
王石：至少二十家顶级房地产公司在关注着这块土地是不准确的。因为香港垄断80%的市场是前九大房地产公司，第十大以后是相差很远的，显然这位网友对香港房地产不是很了解。当然这块地是政府隆重推出的填海土地，作为万科，作为深圳的第一大房地产公司，我们也在关注这块土地，也在关注同行的动静，自然也包括关注房地产开发商的姿态。鉴于商业上的考虑，就不便再更多说了。
网友：如果中国加入WTO以后，对房地产业有什么样的影响吗？
王石：加入WTO以后，我们看到我们谈两个问题。我刚才谈到了一个，房地产是本地化、地域性的问题，加入WTO以后会加速风险型基金对中国的投入，显然房地产市场是风险基金介入的一个领域。所以，万科目前把国内的大股东更换成香港的大股东，显然就是为了打通国际的融资渠道，来积极对应加入WTO以后的局面。房地产市场在加入WTO以后，将是国内房地产发展商之间的竞争，将是国外资本代理人之间的竞争。国内房地产商是双重身份，是国外资本的代理人，又是国内房地产开发商。国外的产业资本直接进入房地产的比重是有限的。总量不会超过20%，80%是国内房地产商业。
很多行业面临加入WTO以后的行业开放，很多对国外限制的行业，金融、保险都打开了，这些行业就面临着强有力的竞争。对房地产来讲是一个利好的消息。刚才我已经解释了，国外的房地产资本直接进入的比例很小，但是服务行业，保险、金融进入以后，给房地产带来了更多服务的选择。比如现在的金融、保险，更多的选择只是国内的几家专业的银行，只是现在国家的保险公司，和开放的少有的几家带有民间色彩的股份保险公司，可选择的服务品种不是很多。但是加入WTO以后，随着国外银行，国外保险公司的准入，作为一个资金密集型的房地产开发企业，显然有更多的服务品种选择。比如按揭方面，不仅仅现在可以选择建行、工商行、中行、农行，也可以选择汇丰、花旗等等银行。在这方面，会减少这样的服务的成本，提高服务的质量。这些好处都间接地会转移到客户身上。加入WTO以后，对中国的住宅产业的发展是非常好的，是一个促进。
网友：我是天津万科花园新城首期入住的业主，向您表示谢意。天津万科总部对新城的各项工作都很负责任。
王石：谢谢鼓励，我们继续努力。
网友：您的城市空心化的观点，听说在一些部门被反对，并且被建设部一些官员否定，是真的吗？
王石：我们指的是城市空心化是什么呢？是指城市的发展开始就向郊区化的发展的趋势，具体量化来讲，就是郊区的人口增长快于城市中心区的人口增长。甚至来讲，不仅仅是快于城市中心区的增长，甚至城市中心区出现负增长。这种数字首先是上海的市场显示出来了。之后，无论是广州还是北京都显示出了这样的数字。
这种现象是用城市空心化的说法，还是用其他的说法，那是另外一个问题。但是这种现象，数字是已经明显摆在那里的。应该说，这个是城市空心化的具体的说法是在99年提出来的。从99年到现在，我还没有听到城市空心化的说法是不同意的，是遭到反对的。有意思的是，这个可以作为另外一个反正。1999年的时候，世界经济论坛在北京召开，邀请我去的理由就是因为万科的董事长在中国的房地产市场上首先提出了城市空心化的理论，而这种理论是被得到认可的，就这样一个理论做一个讲演。
网友：目前北京开复工面积已经达到三千多万平方米，楼市是否存在崩盘的可能，北京和深圳的市场哪个更重要？
王石：北京是首都，丢卒保车，当然是北京重要了，不言而喻的。这个陷井我是不会跳进去的。至于三千万，是相当大的一个数量。当然这要看一个竣工周期的问题。实际上现在北京每年的市场的销售量也在一千万平方米以上。
现在消费有点过热，这种过热绝对不会演变到九二，九三年的现象去。我相信北京是这种情况，由于北京过去是开放的比较窄，到了九九年之后，开放的楼盘比较多，这个过热是不可避免的现象。崩盘用股市上的词来比喻北京的房地产市场，虽然很形象，但是和实际情况是完全不一样的。
网友：北京市房地局成立了土地中心，代表国家统一拍卖可开发土地，您认为会对北京房地产开发土地供应产生那些实质性的影响呢？
王石：我们刚才讲了，一个网民提出来，北京的开发量比较大，三千万，限制它的最好的方法就是土地的投放量，通过土地的拍卖，就是规范房地产市场一个很重要的部分。这对于规范北京房地产市场是很重要的。现在提出土地拍卖，全国的城市都有这种形式。万科是比较喜欢通过土地拍卖的方式来拿地的，万科88年进入产市场，第一块，第二块，第三块土地都是通过拍卖得来的。1992年进入上海市场，第一，第二块也是通过拍卖来的。因为规范比较明确，各方面的合同比较明确，由于中国的房地产市场还不可能是规范到一切土地都通过拍卖的形式来进行。香港这样房地产占国内生产总值很大比重的地方，比较规范的市场当中，实际上拍卖占最大的年份的比重也就是60%不到，55—58%，43—45%的分量是通过协议得来的。虽然政府在提倡拍卖的形式，但是应该说土地拍卖和协议协商的形式并举来拿地的方式。
网友：您谈谈现在万科与华润的关系是什么样的？
王石：应该是非常好的。所谓非常好的关系可以分成这么几个阶段。去年的中期，华润置换深特发成为万科的第一大股东，这对万科股权结构的变更是非常重要的。进入第二个阶段，2000年下半年，进行定向增持，经过对市场的充分了解和认识，万科董事会决定方式这个方式。这个特点系什么呢？应该是华润在注股万科以后，希望增大对万科的控股量，希望增持以后带华润内部进行房地产的资源整合，这包括北京的华远。到2000年1月到今年6月，应该是华润对万科充分了解，万科对华润充分了解，华润对中国股市市场充分了解的互相沟通、理解的过程。就是两点，一点，华润进一步认识中国的股市市场，第二点，华润企业文化和万科企业文化互相融合的一个阶段。到了6月份25号的股东大会上，在充分融通的基础上形成了几点共识。第一点，万科在2000年将不会出台新的扩股方案。也就是说在2000年12月份，放弃的方案，在2001年仍不会出台。很多股民认为，这个方案拖了半年还在拖，可能事情越来越悬。没有方案何尝不是方案呢？没有方案就是方案，请股民很好地理解。
第二点，股民还说，你原来说是扩股，价格高低是另外一回事，扩股可以拿到钱，不扩股拿不到钱，怎么完成万科的扩充计划呢？我们看到，奥妙就在这里。没有方案就是方案，万科怎么来完成我的扩股计划？怎么解决扩充中的资金来源？比如说，这是网民谈话，不是作为上市公司的老总谈话，获取资金扩股是一种方法，比如说可发转换债，五年期的，同样可以成本非常低的获得资本。股份没有扩充，每股的盈利能力没有被稀释。再比如说，原来华润准备用钱买股票的，现在直接投万科的项目。各种选择的方式都可以利用。到目前为止，万科整个的经营计划没有受到影响。而且我非常强调这一点，这半年，对万科和华润之间的企业文化的整合，互相的了解和沟通是非常重要的。
在国际上的并购案中，成功失败的主要原因就在于两个强势企业文化不能融合，经过半年的沟通、了解、融合是比较成功的。反观也给万科提出了问题，强势企业文化在兼并当中风险是非常大的。所以万科原来计划并购企业，并购比较强的房地产企业，是万科扩充的一个手段。但是现在万科放慢这样的计划，对原来强强联合中的企业文化的整合风险我们是没有的。对华润的发展，华润已经成为万科稳定的第一大股东。第二，万科已经非常明确表态，就在现在控股的数量情况下，一如既往地支持万科的发展计划。
现在华润和万科处于比较好的一个关系中。
网友：您认为媒体上说未来十年有百万港人入住深圳，有可能吗？如果真的有可能，深圳的工薪阶层又如何买房呢？
王石：有这种可能。因为这也是香港这方面的计算，因为毕竟是香港和深圳基本的房价的差价是7:1。所以这样，应该说随着深圳的环境的形成，对香港的居住非常有吸引力的。所以刚才网友提到深圳地王的地，香港是非常关注的，主要关注的也是如何解决香港的居民搬迁到深圳的住房问题。经过这次人口普查，深圳现在人口是七百万。在未来十年内，香港增长一百万，在深圳，应该说占有量预计在九分之一到十分之一。预计那时候深圳至少是一千万以上的人口，这样占有量的比例不是很大的。应该说不影响深圳本地作为主流市场的发展。
我们知道，刚才提到地王，又在海边，显然地价是比较高的。高的地价房价也高，显然对外销，或者解决深圳对高档住宅的需求，不影响工薪阶层在其他地区的开发，解决他们的住房问题。刚才我给了一个数字，家庭收入的和房地产的比例在深圳已经趋于合理。
网友：一个房地产的项目取决于好的地域和公关，您同意这样的说法吗？
王石：一个好的房地产项目应该是综合因素的，随着专业化的分工，是一环一环都应该是很优秀的，才成为优秀的项目。仅仅是一个好的地段和好的公关，可能房子卖出去了，可能不是一个好项目。
一个好的项目，从拿这个土地的规划，到设计，到建筑，到质量的控制，到营销的手段，到售后服务，融资的安排应该是一个环节接一个环节。其中任何一个环节都是不可或缺的。仅仅靠地段好，公关好是不行的。
网友：目前万科的土地储备大概有多少？
王石：九百万平方米。
网友：目前实施的房改政策对万科未来的业绩有什么影响？
王石：房改政策是1988年，国务院发出取消福利房分配政策，实物分房货币化，显然市场和原来发生了很大的巨变，过去没有纳入商品市场的房子，现在纳入了，市场相当巨大。万科在2000年，在一次上海的会议上，我做了一个发言，题目就是“面对新经济，关心普通人”，所谓关心普通人就是建议国家的房改政策的改变，万科的策略也要改变。万科原来的策略概念是先富起来的一部分人的住宅，因为不纳入原来的国家福利分房政策，盖的房子都是高档的。随着工薪阶层进入商品房市场，万科的策略要改变，否则就要放弃大的市场。所以提出了关心普通人。所谓的普通人就是工薪阶层。现在万科开发了四季花城系列主要面对的是工薪阶层。
应该说这个政策对万科经营房地产影响很大。
网友：现在很多房地产开发上在广告中都言过其实，虚假广告漫天飞，消费者对此深恶痛绝，您如何看待这个问题，万科如何自律的？
王石：别人的不好评论，很多人说万科的概念，其实万科这两年没有概念，就是一系列，城市花园，四季花城这样的品牌系列。一些搞策划的大使不以为然，说万科黔驴技穷了，已经没有新概念了。实际我想，在概念的操作中，是房地产开发中一个不可避免的现象。当然对消费者会有一种误导，对消费者在这方面是弱势，万科的自律，只能说万科是长远发展的开发上，对消费者的承诺能做到什么就说到什么，不能做到什么就不要说出来。暂时可能会影响消费，长远来讲是有好处的。就像互联网，不用担心有投诉，因为卖得多，投诉就多。面对投诉，我解释的时候，我就说，我听到客户的投诉非常高兴，基于两个原因。第一个万科的售房率非常高，入住的很多，会出现一些问题，没有投诉反而是不正常的。第二，投诉能够传到我的耳朵里，我知道有什么问题，能够积极解决。万科在这么多年总结房地产的经验来讲，我们由于在做广告方面，我们万科也有过你来承诺，你很难最后兑现的问题，这要付出代价。(未完待续)
比如说，我们曾经答应免费班车，我们曾经在广告上答应建学校的，按照国家的收费标准学生进行交费。当然广告效应很好，但是运转以后我们才发现我们忽略了一个问题，比如说班车，一辆车二十万。我们投入二十辆，就是四百万，你觉得支出不是很大。但是你发现，它是一个有运转费的问题，要更新，还有一个队伍，还有维修。发现这个费用非常非常高。所以这时候就处于非常尴尬的地位，你不得不维持，因为你承诺了，这就变成了负担。学校也一样，硬件投入多少，你计算一下，后来发现软件维护是一个长期的开支，所以今后在做新的楼盘的时候，万科非常明确的把握，能做到就承诺，不能做到不承诺。现在新的开发上有两种情况，一种情况还没有意识到这种承诺将来要投入的成本，我相信这是大多数，将来一定会调整，但是对消费者买的房子中也会受到损失。也不排除个别的虚假广告，我相信这是少数。这方面应该需要消委会，工商监管部门对广告进行严格的限制，减少这样的不实之词，避免消费者受损失。万科也在不断地总结经验，使自己给客户提供更好的房子。(未完)