万科董事长王石新浪嘉宾聊天室聊天实录(一)
7月1日晚7：00万科董事长王石做客新浪嘉宾聊天室与网友进行了交流。以下是聊天的全文：
大家好！
主持人：嘉宾已到现场，聊天晚上七点开始，欢迎大家参与。
主持人：聊天马上开始，大家可以开始提问了。
主持人：我们先请万科董事长王石做一个自我介绍吧。
王石：我是万科公司董事长王石，今年五十岁。
网友：王总，您前一段时间为摩托罗拉[微博]做形象代言人，到底为什么要给摩托罗拉做形象代言人？
王石：摩托罗拉这个公司非常大，我和摩托罗拉合作实际上就是它的一款手机的形象代言人，不是摩托罗拉的形象代言人，我当然是希望做摩托罗拉的代言人了，实际上是一款产品，就是A6288。
为什么做它的形象代言人呢？自去年下半年以来，本人对IT界比较感兴趣，也一直和IT界进行联络，主要联络的还是作为传统企业如何通过运用IT的技术和手段进行改造，IT企业传递的信息我都很有兴趣，自去年下半年以来，有这么一个现象，IT企业提出希望我做他们产品的形象代言人，差不多有三家，我都拒绝了。应该说，摩托罗拉在这个过程中，是三家之后委托人来找我联络的。委托了万科的公共关系部之后，找了我的秘书，我秘书当时就拒绝了，我们老总绝对不会答应的，因为有这个先例嘛。但是公共关系部觉得这个事虽然不答应，但是也要让老总知道一下，如果老总都不知道这个信息就不好了，就问了我一下。我当时一听是摩托罗拉，这是一个非常大的高科技公司，跨国企业，世界五百强，品牌是很好的。摩托罗拉讲一些这个品牌的创意，就是商务和运动，这就拨动了我的心弦，实际上我的生活状态就是在商务和运动当中，我很喜欢运动，登山、挑山，滑雪，有时候出差都带着伞包，本身我就是搞公司商务的，搞公司，搞企业，所以这个创意我非常喜欢。这个可以来谈谈。
具体和摩托罗拉代表谈了之后，又再谈创意，非常喜欢。当然，如果进行合作，我也提出了一些希望，我对广告收入是没有兴趣的，不是为了这个，我可以这样说，一分钱不要，因为这个创意我很喜欢。最主要的是摩托罗拉这个品牌，邀请万科的老总做形象代言人，本身就是他对中国的市场进行了调查了，他不是搞房地产的，对万科是一种肯定，对王石是一种肯定，这种合作，通过广告的播放，显然对万科地产的品牌是一个提升，同时我就讲，也希望摩托罗拉这样一个大的公司，既然是商务和运动这样一个创意，就把对中国的登山事业有所支持，所以就一拍即合，即刻就得到了摩托罗拉的认可，说我的设想非常好，很快就达成了协议。
实际上这个合作，我本人认可摩托罗拉这个品牌。万科八十年代开始用大哥大手机，一直换代换到现在，一直都在用摩托罗拉的手机，这也是一个巧合，本身对摩托罗拉这个品牌的产品有一定的认知度，在这种背景下，就答应了这样一个合作的安排。
网友：王总，您刚才说可以一分钱都不要，那么到底摩托罗拉给了您多少广告收入呢？
王石：刚才讲了，我一分钱都没要，但是他支持一定的数额，因为整个商务上的安排和惯例，不太方便来讲，实质上当然是有支持的份额。
网友：您给摩托罗拉做这款手机的形象代言人是不是有变相地为万科制造公众效应的想法呢？
王石：没有，应该说这个是绝对没有的。但是有一种什么可能呢？就是冒什么风险。原来我们想象当中，万科的老总形象还不错，做出去可能有反效果，因为网友已经在公司的网坛上问这个问题，说你这的形象能对得起广大的电视观众吗，我也不清楚。
网友：您会不会与摩托罗拉进一步合作呢？
王石：这个取决于形象能不能对得起广大的电视观众，如果大家都已经讨厌了，再继续合作……就看反映了，如果都反映不错，我相信合作的可能性还是有的，如果反映是马马虎虎，那就就此打住了。
网友：近期金地、城建、中海都在北京大肆圈地，万科有无那种圈地的计划？
王石：搞土地储备是房地产公司的一个前期工作，象北京是万科的一个投资重点，我们已经在这里投资了八年的时间，显然土地储备，是万科今年和明年的重点，各方面都做得比较顺利。
网友：您能不能说明一下“难得一辈子做好事”对万科有什么意义？
王石：所以要坚持做下去，不能看一时一事。万科从八四年成立到现在，一直都做，一直反映不错，但是我们还是坚持这样做，希望保持这样的作风，好事一件一件地做，一直做下去。
网友：万科最近以1.8亿的天价收购了南京莫愁湖畔的二道埂子，南京的房地产都知道那是块难啃的骨头，万科对这块土地的开发的信心如何？
王石：我刚从南京过来，参加我们万科南京会议，这个土地参加投标的是四家，因为金额比较大，一般的房地产公司没有参加投入。南京的房地产公司投入，外地的就只有我们一家参加，万科的竞争对手都是当地的房地产公司，应该说，当地的房地产公司对当地的房地产都比较了解，对地价、房价比较了解，万科的中标只比二标的价格高出百分之三点五，现在是百分之十二到十八，是比较好的边际利润，正因为这样，房地产市场显得空前的活跃，比二标高出百分之三点五是相当隐性的投标，所以说以天价的形式来讲，本身这样问，应该是出于忌妒，外地的公司对当地的市场这么了解，这应该是很成功的一个投标。
网友：我要二十年不吃不喝才买得起您建的房子，您是否能够便宜点？
王石：二十年不吃不喝那是不可能的，我们还是想让更多的消费者都满意，具体的价格上也都满意的房子，建议你还是过正常的生活，万科的房子你一定可以买得到的。
网友：您为何在九九年二月辞去了总经理的职务？
王石：实际上我是八三年到深圳，八四年成立万科，既作为创业者，也作为管理者，这样一直打理着公司。差不多到了九十年代中期，在公司打理了十年以上了，九十年代中期开始有了转变，八十年代至九十年代中期是英雄创业时代，是打破清规戒律，更多的是创业者的身份去思维，但是到了九十年代中期之后，我们的市场的氛围是越来越规范，显然作为创业者向一个管理者转化的过程当中。再一个，企业的发展我们都知道，是一代一代人地做下去，一个人的工作周期可能是三十年，甚至是四十年，但是一个企业的周期有上百年，如何解决一个企业周期的更好过渡，不要在你身体不行的时候才把第一线的职位交出去。基于这种情况，根据公司整个的建设，我认为在九九年，不兼任总经理是适合的。当然现在外界也有一种误解，为什么全权交出去了，实际上我没有退休，我只是把总经理交出去了，我还是董事长，董事长更多地考虑公司的决策，一些未来的事情，实际上，我讲了交班的几个理由。我认为，在八十年代的时候，我的头脑反应非常非常快，我可以对决策的事情一天就可以进行判断，做一个决策，但是到了九十年代初期，要一个礼拜，九十年代中期，我需要两个月。我相信，如果我这个总经理再不辞去的话，还需要更长的时间，社会的变化非常非常快，信息越来越多，靠原来的积累已经不大适应这样迅速发生的环境，对我来讲，也有一个需要再学习的安排。所以我当时辞去了总经理，我说我需要更多的时间去学习。
当时我认为互联网铺面而来，但是我对互联网不大懂，我希望退去总经理之后，用一年的时间搞懂互联网是怎么回事，如果一年之后互联网还搞不懂，董事长我也辞去，不要稀里糊涂地带着大家往前走。当然这段时间，我专门和IT企业打交道，又跑到美国硅谷去，到苹果、惠普[微博]的总部，和他们的CEO交谈，来感受。回来之后，我还没有弄懂，但是董事长职务没有辞去，我发现很多人比对我还不懂。实际上，到目前为止，我还没有弄懂，但是我得出一个结论，互联网就是不大看得懂，看懂了，就不是互联网了，正在发生变革，到底往哪儿走，美国的纳斯达克[微博]市场，就表现出美国的IT行业也在迅速的变化，到底往哪儿走还很模糊，你说你懂，那是吹牛，不懂不要紧，但是你去把握它，你认真学习它。比如说现在整个发生的IT企业的一些CEO的变动，包括新浪现在发生的变动，我们传统企业都在关注着，看它到底说明了什么。
我觉得新浪王志东这个案件非常有意思，新闻现在的报道，我觉得实际上含义更深刻的多。比如说我在北京这段，无论是中央电视台对话的节目，还是和其他老总一块聊天，还是去登山，都是和现在的IT界发生变化有关系。应该说，IT界现在发生的变化，从某种意义上来讲，和传统产业的发展都是息息相关的，因为中国的传统企业，要面临新经济，必须要借助互联网的手段，同时我认为，中国现在的IT企业，如何调整新的营运模式，也必须要和传统企业结合起来，这是两方面的需求。
网友：王总，在国家致力于改变一股独大的时候，万科为什么还要搞这个？
王石：一股独大实际上还是指的国有股这块，我们国家更多的还是传统的国营公司制度创新，把原来的国营公司变成股份公司进行上市，但是往往国家是绝对控股，在上市的过程当中，由于种种原因，国家基本上还是绝对控股着70%，多的70—80%，少的是30—50%。控制这么多的量，在上市公司当中，应该说不是很正常的。现在来讲，改变一股独大的情况，在我们制度创新方面更市场化的一个进步。但是我们还要看到另外一方面，一个上市公司一定要大，一定要在控股方面有发言权的大股东，比如说30—40%的控股，在西方和香港的上市公司当中，这样的情况很多的，除非象惠丰这样的大的巨无霸，控股了5%，尽管很少，但是也已经很多了，除非你大到一定的程度，比如说一百亿以内的股份，五十亿股，如果股份非常分散，对公司的经营是非常不利的。
万科是这样，他的股份是在六亿三千万，这样的数量，绝对没有办法大到大家稀释最大的股东的情况，一个绝对的稳定的大股东是非常必要的。现在的问题是谁来当大股东，必须和你业务相关的，和你业务相关的，对你业务支持的大股东，还是不相关的大股东？万科这次调换，是把和业务不相关，不支持的大股东，调换成战略合作伙伴，对你的业务进行控股，进行支持，和你的业务相关，就是这样的调整。
网友：万科未来的目标是什么？
王石：就看这个未来指的是多长时间，是五年还是十年。十年之内我就比较好回答，我今年五十岁了，十年之后就是六十岁了，我回答六十岁以后怎么样，我会给我下一代的董事长制造很多的障碍，王石在新浪网说了，未来怎么样怎么样。从十年之内这个角度来回答，万科的十年之内就是房地产公司，开发城市住宅的房地产公司，和房地产开发相关产业的一个专业公司。
网友：对于林少洲等人离开万科怎么看？
王石：万科作为企业管理来讲，很致力于强调一个培养职业经理队伍，林少洲在万科做了九年的时间，离开了公司，他在公司期间，公司是作为职业经理人培养他的，他在万科也尽了他的责任，做了贡献，但是他认为更适合到万科以外发展，更发挥自己的作用，所谓的职业经理人他是有选择权的，林少洲和一些职业经理人离开万科去发展，从职业经理自由选择来讲，那是他们的选择，而且从社会上我们的进步来看，职业经理人可以自己选择自己的职业，这本身是一个社会进步。
提到林少洲，实际上在他离开之前公司也有一些职业经理人离开公司，之所以没有引起社会上的这么大的反响，是因为他在离开之前采取了一些比较高调的方法，开新闻发布会，这种形式当然是IT行业比较传统的一种做法，传统企业这么做的还是不多，从这个角度来看，对传统企业的创新是有意义的。
网友：近期职业经理人频频曝出一些新闻，您对中国的职业经理人有什么看法？
王石：职业经理人还在形成，现在中国不缺少老板，八十年代缺少创业者，下海、打江山等等，缺少这样的人。但是到了九十年代，很多很多都去当老板。我们知道，去创业，这项业务仅仅是老板是不够的，还要有各个层面的职业经理人打理，我把自己就定位为一个职业经理人，所以我说中国不缺老板，缺职业经理人，中国的职业经理人正在形成当中，包括林少洲离开了，他通过发布新闻发布会，无非是表明我离开万科了，是向社会发出信息，我是什么条件，你们谁来聘请我。从这种频频的CEO、职业经理人离职，或者新闻上的关注，这都是在职业经理人形成当中是一种进步的表现，不管他主观怎么想，通过这个扩大了企业的透明度，更多地让社会，让投资者了解公司内部的情况，应当说，这个过程当中媒体的反映情况都是很好的。
网友：您如何看待万科A股目前的股价？您认为是否反映了万科真实的投资价值？
王石：股价如何评价，这是市场来看的。作为万科角度来看，象一个PT，ST的公司，都破产的公司，股票炒到七八十块钱，可以说，市场上非理性的因素还是占相当大的程度，这是不是真实地评价一个股票，还不好说。我对万科目前的业务状况是这样评价的，万科建立这支团队队伍是相当优秀的，现在已经建了房地产住宅的行业，处在很优越的地位。从万科发展的历史来看，万科曾经走了一条弯路，盲目地在八十年代末期、九十年代初期，把万科做成了多元化的一个公司。我们是从九三年开始调整的，一直调整到九九年，才调整完成。应该说，万科现在处在调整完成之后的五蓄势待发，业务稳定的快速增长是从2002年开始，这是我对万科的业务基本的评价。万科经过这么多年的发展，走了很多的弯路，也犯了一些错误，但是这些教训也是财富，万科在这样的基础平台上，在明年开始进入一个稳速发展期，所以对股票的评价，由股东来自己判断。总的来讲，不太适合短期操作。
网友：我是天津万科花园新城的首期业主，关于天津万科花园新城宽带网的现在已经使用了，我们最早入住的紫荆园首期业主至今未能用上宽带网，这个问题能够解决吗？
王石：可以解决。显然在新设计开发的小区一定是和宽带网结合起来的，在已经开发的小区当中，没有铺宽带网，什么时候铺，有一个时间的安排，但是无论是什么时候开发的，只要是属于万科的住宅小区，一定会铺开的。
网友：您准备用中国银行的二十亿贷款做什么？
王石：是用于业务了。要说具体的业务，不仅仅是中国银行，还和其他的银行签了一个总的贷款安排，当然目前来讲，万科是在九个城市进行房地产开发，这些款项都会按着项目的轻重缓急分配到项目当中去。预计明年万科的城市会增加到十五个左右，当然这种安排也会随着业务的发展进一步扩大。
网友：您是否同意现在的房地产业是一个暴利的行业？
王石：我不同意。它不是一个暴利的行业。我们知道，暴利行业的特征在什么地方呢？就是远远高于社会平均利润率。我们谈到工业，一般都谈到利润率回报是在10%左右，如果我们谈到零售业，回报率很少能高过3%的。我们看看房地产，房地产的特殊属性，一个是周期比较长，一般讲都是十六个月到二十个月，这是多层，高层会有30—50个月不等。这样的情况，万科给它的定位，利润不超过25%是合理的，但是实际上，目前房地产行业的平均利润率，是7%，远远低于国际上房地产的平均水平，国际上的平均水平是8%。1992年的时候，当时房地产是暴利的时代，在深圳有这样的说法，就是低于40%是不考虑的，也就是当时房地产的利润率可以达到60%、100%甚至200%，但是万科认为25%，就是暴利的范围内。实际上，92年至今，我们的利润率从来没有超过20%，我们整个的测定来说，一般下限是12%，但是我们的上限，搞预测的时候，很难超过18%。所以说房地产是暴利行业，是毫无道理的。
网友：银行近期发出了关于房地产贷款和个人按揭贷款的要求，这是否会对房地产开发的资金产生大的影响？对万科会有影响吗？
王石：应该说央行的这几条要求，万科这几年本身就按照这个做的。我们知道，央行的做法实际上是和国家有关规范房地产政策的相配套的。比如说建设部在2000年就发出这样的一些规定，多层的一定要盖房顶，封顶了才能准予预售，高层一定要是建设主体建到三分之二才可以预售。实际上这个政策，央行发的允许销售要求和政策是配套的。央行发的政策和去年建设部发的政策是对规范房地产市场，对减少消费者的风险有积极的促进作用的。它对按揭也做了有关规定，比如说按揭的层数，按揭的年限，本身也是对消费者进行了限定。我们从98年的房地产开始回升之后，看2000年的房地产热，再到22001年的房地产热，我们应该看到，目前房地产的热稍微有一点过热，在这种情况下，对它的限制，只能说对它的健康发展有好处。我们看到，现在的稍微有点热，和九二年的热不一样，九二年的热就是炒房子，现在也有圈地的说法，但是本身不是为了炒地而圈地，是为了开发项目而圈地，现在消费者买房子是为了住，基本上90%的买房子是为了住，炒房子占的比例不超过10%，九二年基本上40—45%是在炒房子。经过这么多年房地产的成熟，政府政策的配套，应该绝对不会再出现九三年的失控的局面。
网友：您认为中国的房价今后的趋势是升还是降？
王石：应该说中国是东南西北，不同的地点，差异是比较大的。
比如说现在杭州、上海、南京、武汉这些城市，是稳中有升，象深圳基本上是微升，1—2%，但是象北京，应该说还有价格下降的空间，半个月之后就会看出眉目来。当然还有其他的一些重大事件、体育事件的影响，也会影响到价格的波动。但是总的就全国情况来看，应该是价格稳中有升。 (未完)