置业东莞 不得不说的税费伤心事(2)

　　听着这一项项的税费，邱静的心也一颤一颤的。

　　然而，中介仍然在继续介绍着，购买这套房产，邱静还要支付所得税。在东莞，所得税的收取有两种方法。第一种，如果能提供购置发票原件的，个人所得税=(转让价格-财产原值-合理费用)×20%。第二种则是不能提供购置发票原件的，按转让价格全额代征个人所得税，即：个人所得税=转让价格×代征率(目前为2%)。因为房产的卖方不能提供购置发票，所以按第二种方式征收房价2%的所得税。

　　同时，邱静还要支付转让价格的0.05%的印花税、0.5%的土地增值税和5.56%的营业税。按照新政的规定，个人将购买的住房对外销售，需要缴纳营业税，税率为5.56%。不足5年的按转让价格(

　　听了中介的介绍后，邱静盘算了一下自己要缴纳的税费，两次契税3%、0.5%的评估费、2%的所得税、0.05%的印花税、0.5%的土地增值税、5.56%的营业税、1.5%的中介费用，加起来的税费是房价的13.11%，约为36708元。买一套二手房，总房价为28万元，可支付的税费就接近4万元，这笔费用实在是不少。

　　邱静又仔细看了一遍相关的费用，她发现契税、评估费等费用是自己该支付的，可所得税、营业税这些费用的支付人应该是卖家才对，怎么居然也由自己来承担呢？对此，中介却解释说，在东莞，由于二手房市场买卖双方权利的不对等，二手房交易时，往往是卖方选择实收，而买方则被迫承担全部交易税费，大大增加了买方的负担。

　　因为定金的缘故，邱静犹豫再三后，还是不得不缴纳了买房的其他费用。邱静原本打算用29万元来购房，但如今只能以316708元的价格买下它，大大超出了自己的预算。“怪只能怪自己当初在跟卖家交流时，一听到实惠的价格就昏了头，就当是花钱买了点教训。”邱静自我解嘲地安慰自己。

　　东莞二手房交易契税和所得税的规定

　　1. 契税，契税税率分两个档次，分别是：普通住宅契税税率为1.5%，非普通住宅契税税率是3%。普通住宅必须同时符合如下三个条件，(1)住宅小区(含所有住宅)建筑容积率在1.0以上(含1.0)的；(2)单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)的；(3)根据各镇(区)住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇(区)划分为三类标准：

　　一类标准：莞城、东城、南城、万江区及虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇，实际成交价格低于4600元每平方米(含4600元每平方米)。二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪镇，实际成交价格低于4300元每平方米(含4300元每平方米)。三类标准：沙田、石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、道滘、高埗、大岭山、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇，实际成交价格低于4000元每平方米(含4000元每平方米)。松山湖地区可参照一类标准执行。

　　2. 所得税。东莞市所得税收取有两种方法，其一，若能提供购置发票原件的，个人所得税=(转让价格-财产原值-合理费用)×20%。财产原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费(契税、印花税等)，必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费(中介费)、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明装修房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。其二，不能提供购置发票原件的，按转让价格全额代征个人所得税，即：个人所得税=转让价格×代征率(目前为2%)。据了解，东莞很多二手房交易基本都采取第二种方法缴纳个人所得税。