置业东莞 不得不说的税费伤心事

　　去年以来，深圳房价高企、房源紧张，不少深圳市市民把置业的目光瞄向邻近的东莞，中介数据显示,目前深圳人到东莞购买二手楼的比例占到总看房率的40%左右。由于东莞二手房价格低，而且出租回报率比较高，因而也吸引了投资客的大量涌入。

　　然而，投资客没有想到的是，东莞的房产交易税费却远比深圳要高，一套二手房仅仅税费就高达业主实收房价的13%！下面，让我们看看深圳市市民邱静置业东莞的税费伤心事。

　　文/本刊记者 卢远香

　　今年以来，一到周末，深圳市市民邱静就驾车离开深圳，赶往邻近的东莞市。小有积蓄的邱静打算在东莞买套二手房，做东莞的“包租婆”。

　　自2006年开始，深圳的

房价飞速上涨，有自住或投资需求的深圳人都把目光瞄向了邻近的东莞。离深圳仅一个小时车程的东莞，其二手房的价格要低得多。在深圳买一套房子的钱，在东莞可以轻轻松松买上两套。更重要的是，东莞的二手房大多房龄不足5年，只要简单地装修一下就可以出租，不需要费很多工夫，其投资回报也比较高。另外，随着房地产整个价格的上涨，东莞的房价肯定也会有比较好的升值前景。

　　几经考察，邱静将目标初步锁定在南城西平一带，那里的金地·格林小城、未来世界花园、新中银花园及景湖花园等配套比较成熟，投资回报率比较高，而且只要放租出去，定期上来收租，房屋还有物业公司代为管理，自己也租得放心。

　　在一番精挑细选之后，邱静看中了一套单价为4000元/平方米、面积为70平方米的两室一厅的二手房。而且，该房产的房龄才4年，几乎不用装修就可以直接出租了。在南城，二手房的均价在4000元-6000元之间，邱静觉得自己找的房子单价才4000元，一套房子也就28万元而已。因而，她对买家所提的这是实收价格并没有多在意，当场就交了5万元的定金。

　　在准备签买卖合同时，邱静却发现中介工作人员给她做的置业计划中，自己买一套房子的税费居然高达业主实收房价的13.11%，她感到无比吃惊。

　　邱静在心里嘀咕：东莞作为二线城市，二手房的交易税费竟然比深圳还要高。在深圳，不足5年的普通二手房买卖，就算用卖方实收的方式交易，买方要支付的税费包括5.2%的营业税、1.5%的契税、房产盈利部分20%的个人所得税、房价0.05%的印花税。全部税费加起来，也不过是房价的8%左右而已。

　　中介人员解释说，很多像邱静这样的投资客来东莞买房投资，一开始往往被业主的实收价格打动，觉得极为便宜，但是却没有考虑到东莞二手房交易的特殊情况。因为早在新政出台前，以东莞市区内一套3-5年楼龄、每平方米单价3000元、两证未出的二手房交易为例，办理一手房产证需要缴纳1.5%的税费，过户办理二手房产证再要缴纳1.5%的税费，加上3%的中介公司提取佣金，再加上评估费、交易费等，总共收取房款6%-7%的费用，这与其他城市相比已经是比较高的费用了。

　　然而，一系列新政出台后，营业税、个税等等的增加，使得现在交易一套同等条件的二手房，至少要缴纳房款11.5%的费用，如果以200平方米大面积的房屋计算，缴纳费用可能达到16%-17%，这是一笔不小的费用。因此，无论是在东莞买房投资还是自住，都需要对东莞二手房交易所需要缴纳的税费有个大概了解。那么，东莞二手房交易税费都有哪些项目？税率和费率分别是多少呢？

　　中介人员为邱静算了一笔账：目前东莞二手房交易税费主要构成项目包括契税、评估费、所得税、印花税、营业税、土地增值税和中介费。除了上述主要税费项目，还有一些转移登记费、工本费等非主要税费项目，由于所占比重较小，影响也非常小，几乎可以忽略不计。

　　首先，就契税来说，契税税率分两个档次，分别是：普通住宅契税税率为1.5%，非普通住宅契税税率是3%。根据相关规定，邱静所购买的房产属于普通住宅，需要缴纳房价1.5%的契税。在东莞的二手楼市，有个比较特殊的情况，就是买方需要缴纳两次契税，其中一次是卖方转嫁的。原因是卖方购房后一直没有缴纳契税。但是，他在出售时却选择实收，将本应该自己缴纳的契税转嫁了，导致买方缴纳两次契税。其次，买方要支付二手房的评估费。在深圳，评估费一般是每宗交易500元，但在东莞，房产的评估费则是总房价的0.5%。

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