地下避税术风险大 不要与政策玩猫和老鼠的游戏(3)

　　招术三：通过“假赠与”来逃税

　　新政中“两税”增加了转让成本，对许多卖房人来说还是一笔不小的负担。一些人想出了假赠与的办法来逃税，粗粗算下来确实也能省下不少钱。

　　比如蒋先生在内环线以内100平方米的住宅，居住不满5年，以单价2万元/平方米的价格卖给张先生。根据上海有关规定，属于非普通住宅，缴纳这套房子需要缴纳的营业税和个税合计200万×（5.5%+2%)=15万元。但现在，蒋先生想到了用“假赠与”的办法，他和张先生签订了一份赠与协议，并且到公证处去办理赠与公证，然后进行产权证过户，只需支付房屋评估价值(假设也以200万元计)2%即4万元，不仅省下了营业税和个税，连抵押登记费、交易登记费及合同印花税等费用也省去了。一下子少付11万元，蒋先生觉得爽极了。

　　风险提示：

　　与签订“阴阳合同”类似，这样的做法可能为以后的纠纷埋下伏笔。

　　对于卖方来说，由于是赠与协议，不构成实际的买卖关系，如果今后买方不按事先的约定付款，卖方将申告无门。而对买方来说，房屋作为赠与物，如果在入住后发现有质量等瑕疵，赠与方都可以不负责任，有问题也只好自己吃进了。

　　此外，由于蒋先生和张先生的交易实际上是二手房买卖，因此这种方式属于非法逃税行为，如果被税务机关查实，将面临处罚的危险。同时，按照现行法律规定，这种行为是以合法方式掩盖非法目的，最终将认定赠与协议无效，买卖双方不仅无法逃税，还可能承担刑事责任。

　　招术四：延期交易拖过交税期

　　最近的“两税”都将5年作为一道界限，5年以上转让可以免征营业税，如果是唯一一套家庭自住用房，还可以免征个税，所以很多人就将脑筋动在了“5年”上。

　　5年以内的房产如果要进行转让，不少人想到用延期交易的方式。所谓延期交易，就是买卖双方先签订一份房屋买卖合同，在买家支付了定金或30%以上的房款后，买家可以先搬进去入住，实现房屋的交接。等到5年期满后，双方再进行过户，更改房产证上的权属关系。

　　风险提示：

　　据上海联业律师事务所许海波律师介绍，由于延期交易过程中存在诸多变数，如今后房价涨了，卖方可能不愿意以原来商议的价格卖；房价跌了，买房也可能不愿意原价买，这都会影响到交易能否最终完成，同时还有一些政策方面的风险，如一些不可预知的费用的产生，以及房屋毁灭导致的纠纷等，使得这种方式显得极不安全。

　　招术五：“假离婚”制造唯一生活用房

　　二手房转让个税政策为两类住房开启免税“绿灯”，其中之一是“个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。

　　针对这一规定，也有人想到了假离婚的对策。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得一套住房的一方将房子出售，作为单身后唯一一套生活用房。因为符合“唯一一套生活用房”的规定，从而免征个人所得税。

　　风险提示：

　　为了省点钱，采用如此“大动干戈”的做法，似乎有些得不偿失。万一离婚后双方因为各种原因而变成了真离婚，岂不是“赔了夫人又折兵”？再说，如此视婚姻为儿戏的态度，也实在太不严肃。

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