二手房强征令出师不利

　　本报记者  姚玉莹

   2006年的二手房市场充满悬念。北京市场在历经四次波动之后，终于迎来国税总局的一纸“强征令”。这是夏天里骤起的暴风雨，还是冬日里的阳春白雪？业界对此猜想不断

　　近日，有关二手房的话题充斥各大媒体。

　　7月26日晚，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)突然现身，由此，争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”——自8月1日起，全国个人转让住房须按“财产转让所得”项目缴纳个税，税率为20%，即，(实际转让收入-房屋原值-合理费用)×20%=应缴个人所得税额。

　　顿时，北京两千多家房地产经纪公司不亦“忙”乎，交易量成倍上升。北京地税局大厅里前几天也显得格外热闹，很多业主都集中忙着办理二手房产权过户手续，希望能在二手房“新政”到来之前抽身事外。

　　迟到的“旧税制”

　　其实，早在今年1月1日，广州就率先开征20%的二手房个税。当时曾引起深圳乃至南方各大城市的连锁反应。但北京是否开征一直处在猜测和争议中。

　　此次“强征令”的出台，终于结束了使许多人关于二手房个税的观望，虽然这一政策早在去年就曾在北京部分地区试行过，但市场运作的结果最终确定为个税征收采取自愿原则，不与产权过户挂钩。

　　“从这一点上来说，此次‘强征令’并非是征收个税的新政策，只是它与以前个税征收政策最大的区别在于变自愿交税为强制性征收，并严格采用‘先征后税’的原则。”21世纪不动产北京区域分部副总经理寇海龙向《财经时报》记者解释，此次强征二手房税费不仅包括个税，还包括营业税及契税、印花税。“108号文”实际上只是原有政策的一个强调、补充和细化。

　　乍看起来，按销售收入的20%缴纳个税，所缴税费再一次提高了二手房交易过程中的成本，降低了业主自身的预期收入，从而让一部分业主从心理上难以接受。然而，我们需要明确的是，其合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、

住房贷款利息、手续费、公证费等费用。也就是说，当实际转让收入减去这些曾经发生的各项合理费用后再按照20%的税率计算个税，其实已在很大定程度上降低了个税的总金额。将其归纳为计算公式可表示为：缴纳个税总金额＝(实际转让收入-房屋原值-转让税金-合理费用)×20%。

　　例如，一套原值为50万、按揭贷款40万的二手

商品房，在还款2年后，通过经纪公司出售，转让后的实际售价为80万。其中，原办理按揭的各项手续费总计约为原值的1%。

　　(1) 税金：契税＝50万×1.5%＝0.75万；营业税＝实际售价×5.5%＝4.4万；印花税=50万×0.05%=250元。

　　(2) 各项合理费用：装修费用＝原值×10%＝5万；贷款利率＝贷款额×贷款利率×2＝40万×6%×2＝4.8万；其他各项手续费用＝50万×1%＝0.5万元。

　　通过上述数据可算出：缴纳个税总金额＝(80万-50万-0.75万-4.4万-250元-5万-4.8万-0.5万)×20%＝2.905万元。

　　由此数额看，似乎并非如传说中那么“可怕”。

　[1]　[2]　[3]　[下一页]