强征二手房个税影响几何(2)

　　第一种情况：房价款一次付清

　　我们先按以120万元价格卖出来作个计算说明，其他情况的计算方法可以此类推。

　　①转让收入＝120万元；

　　②房屋原值＝100万元；

　　③转让税金＝营业税金及附加(售房价×5.55%)+ 印花税(售房价×0.5‰)＝1200000×5.55% + 1200000×0.5‰ ＝67200元；

　　④合理费用 ＝ 100000(装修费最高扣除限额为房屋原值的10%)＋ 800(手续费、公证费等)＝100800元

　　⑤应纳所得税＝

　　⑥按2%核定征税应纳所得税 ＝转让收入×2% ＝1200000×2%＝24000元。

　　如果转让收入为130万元，则需要缴纳25280元个调税(按差额的20%缴纳)；如果是按150万元的价格转让，个调税为3万元(按总

　　表1 房价款一次付清应纳所得税　　

选择	①转让收入	②房屋原值	③转让税金	④合理费用	⑤应纳所得税	⑥按2％核定征税应纳所得税
1	1200000	1000000	67200	100,800	6400	24000
2	1300000	1000000	72800	100800	25280	26000
3	1500000	1000000	84000	100800	63040	30000

　　第二种情况：房价款按揭贷款   

选择	①转让收入	②房屋原值	③转让税金	④合理费用	⑤应纳所得税	⑥按2％核定征税应纳所得税
4	1200000	1000000	67200	156782	0	24000
5	1300000	1000000	72800	156782	14083	26000
6	1500000	1000000	84000	156782	51843	30000

　　在这种情况下张雯采用按揭贷款，其中500000元首付，500000元采用20年商业贷款，利率按优惠利率6.39%的九折5.75%计算。经过计算得知，2年中总共将支付利息55982元，由此合理费用应在原来基础上再加上已支付的利息，为156782元。

  　通过计算，从中其实我们可以得出这样几个有趣的结论：第一，在房价上涨不多的情况下，由于有其他合理费用的存在，二手房个税产生的影响并不大。比如在“选择1”中，虽然房价上涨了20%，但要付出的所得税不过为6400元，仅占转让收入的0.53%。但是如果房价上涨达到了50%，个税的作用就体现出来了，比如在“选择3”中，应付所得税达到了63040元，但在这种情况下由于有核定征税规定的存在，聪明的购房者可以用此来进行合理避税，如果核定税率为2%就只要缴纳3万元所得税就可以了。换句话说，无论房价出现多大的上涨，个税对购房者的实际影响不会超过核定税率的上限即房屋转让收入的3%；第二，在“选择4”中我们可以发现，如果你现在按揭贷款买房并装修，二年后由于种种原因要卖出，即使房价上涨20%都有可能是亏损的，“选择4”其实已经体现了这种情况，所以现在购房就要慎之又慎；第三，在这几个选择中转让税金产生的影响都不小，所以从长期来看，由于购房5年后会发生营业税免征或按买卖差价征收的情况，这时个税的作用将会更大地体现出来，它对原来的营业税政策就有一种补充作用；第四，当前二手房市场有很多房龄已到5年的房源，按照原来的政策，这些房源可能已经可以免征营业税了，但现在个税的征收却将使它们再次背上税收的包袱，而且这些房子原来买入价大多都不高，个税的影响就不容忽视。第五，由于贷款利息等可以被视为合理费用，它们在一定程度上可以减轻个税的影响。