强征二手房个税影响几何

　　文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：日前，国税总局发布了《征收个人二手房转让所得税通知》，从内容来看购房者将会受到不同程度的影响，而在当前防止经济过热的大背景下，房地产市场的差价投资已经没有了生存空间。

　　征收细则终被明确

　　7月末，随着气温不断地向上攀升，房地产市场也是不平静的，国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》在市场上也是掀起了阵阵波澜。消息出台的当天，记者就接到了不少读者的电话，大家共同的问题就是，这个《通知》的发布究竟会对楼市产生一些什么样的影响呢？

　　其实二手房个人所得税是一直存在的税种，根据记者了解，早在1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》中，就已经明确对转让建筑物所得征收个人所得税。1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》也对征收个人所得税作出了明确的说明。不过记者仔细研究了《通知》之后发现，其中的不少提法还是颇具新意。

　　自去年以来，二手房个税就始终是楼市中的焦点话题，虽然相关条款就明明白白地放在那儿，但一些悬而未决的症结却始终没有能够得到妥善的解决。而从此次《通知》的内容来看，可以说对以前始终存在的一些“难点”问题做出了明确的界定，换句话说，二手房个税的严格征收已经是势在必行了。而在这些规定中，购房者最重要的是要关注这样两点：

　　首先，《通知》对二手房个税的转让收入、房屋原值、转让税金、合理费用这四项给出了明确的计算方法，其中转让收入为转让时的实际成交价格；房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(对于经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房还有特别规定)；转让税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；而合理费用则是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，其次，《通知》突破了原来征收中的难点，明确了个税的征收与房产交易挂钩，提出主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收，说到底这体现了一种强制执行，与原来所谓的“自愿申报”就有了很大的区别。

　　不同情况影响不一

　　那么，该《通知》会对个人购房者产生一些什么样的影响呢？按照《通知》中的规定，转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。接下来，就让我们举几个实例来说明其中的问题。

　　张雯刚刚购买了一套90平方米的住房，总价为100万元(为计算简便，设定该款项已包括实际支付的房价款及交纳的相关税费)，并且她还花了12万元进行装修，购买过程中花去公证费、评估费以及相关手续费800元。那么，如果她在2年后出售该房屋，假定出售时实际成交价格分别有120万元、130万元、和150万元三种情况，并假设付款方式有两种选择即一次付清或者按揭贷款，她分别应该交纳多少所得税呢？需要说明的是，由于《通知》中有“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，其税率在住房转让收入1%～3%的幅度内确定”的规定，在这里我们取中间税率2%来把此也作为一种情况加以说明。