首次置业买商住房是否值得

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　　首次置业买商住房是否值得

　　文/本刊记者 甄爱军

　　通过对比发现，商住房的缺陷显而易见，当然也有不限购等优势。如果单纯考虑为居住而购买这类物业，确实不是很合适。但是，如果作为过渡性居住而且将来考虑长期持有用于投资，购买这种物业也并无不可。

　　商住物业再受关注

　　近日，记者接到读者王先生打来的电话，咨询小户型商住两用房能否作为首次置业的选择。王先生是新上海人，由于前段时间限购措施做了调整，他因连续缴税时间不足5年而被划入限购范围，暂时失去了购房资格。但害怕未来房价继续上涨，他考虑先买下一套房子以锁定成本，因此把目标选为不在限购范围内的商住两用房。

　　同时，市场上确实有部分房企将小面积商住两用房包装成为首次置业产品对外销售。记者近期陆续接到房产中介的电话，推销“不限购、不限贷”的小户型产品，并一再强调这种商品房符合首次置业人群。

　　记者还发现，小户型商住两用房由于面积不大，相应具有一定的价格优势。按照目前的房价水平，外环线附近一套约65平方米的新村类两房，报价已经达到320万元左右，购买这类房产，首付款已经上百万元。但记者梳理目前在售的商住两用项目发现，部分分布在外环线以外地铁沿线的楼盘，售价主要集中在3.5万～4.5万元/平方米之间，一套约40平方米的小户型，总价大约180万元，购房负担显然比购买一套外环线附近的小面积老公房要轻松一些。

　　此外，这类产品由于户型设计比较灵活，很受年轻人喜欢。比如有些房型挑高可达4.5米，通过适当改造，完全可以达到“买一层、得两层”的目的，空间使用效率大大提高。这在房价不断上涨的当下，无疑是比较合算的。

　　业内人士估计，随着政策的收紧，未来商住两用房会受到更多关注。据了解，今年国庆节期间，包括上海、南京、成都等20多个城市收紧调控，其中最主要的手段就是重启限购措施。限购让部分失去购房资格的人将目标转向尚未纳入限购范围的商住两用房，同时也导致部分投资需求回头再次关注这类物业。

　　综合对比优劣立现

　　那么，对于首次置业人群来说，小面积商住两用房能否成为一个选择呢？我们有必要从使用功能、产权、购房成本等多个方面进行综合对比，然后再进行判断。

　　功能：商用物业占优

　　所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动。但住宅主要用于居住，对于创业初期的人来说，并不具有优势。

　　产权：住宅物业期限长

　　就产权期限方面来说，住宅物业明显要比商住两用房长。据了解，住宅物业产权一般为70年，但商住两用房的产权一般只有40年或50年。同时，根据《物权法》相关规定，住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”却不能自动续期，这有可能会形成较高的隐性成本。

　　落户：仅住宅可以

　　购房落户，仅住宅具有这个功能，而商住两用房则无法实现。商住两用房一般无法迁入户口，这表明即便是周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法实现“就近入学”，这在无形中给购房者带来了不便。

　　配套：住宅更方便

　　如果单纯从居住角度考虑，商住两用房配套确实存在诸多不足的地方。简单来说，当居住小区达到一定规模之后，便会强制配套幼儿园、学校甚至包括医疗机构等，但商住项目无此规定，只能借助周边的配套设施。如果项目选择不佳，配套不足，肯定会影响到居住使用。

　　贷款：住宅有优惠

　　如考虑申请房贷，住宅物业申请贷款可以享受优惠。据了解，虽然商业银行已经收紧房贷，但相对来说，申请住宅贷款，首付为3成，资质不错的购房者尚可申请到优惠房贷如9折。同时，购买住宅还可以申请到住房公积金，其贷款利率水平更低，5年以上为3.25%。但商住两用房贷款期限一般不超过10年，首付高达50%左右。此外，部分商业银行还会上浮贷款利率，为普通住宅的1.1倍，同时无法申请公积金贷款。

　　转让：商住税费高

　　如果不打算长期持有，商住两用房转让成本明显要高。据了解，目前住宅转让过程中主要承担的费用有增值税等，分不同情况来征收，如非普通住宅买入不足2年出售，按照卖出价的5%来进行征收。而商住两用房在转让过程中，要比住宅多一项成本，即土地增值税。

　　成本：住宅低不少

　　购买商住两用房，购房者要承受较高的生活成本。商住两用房的水、电和物业费用都是商用标准，远高于住宅项目。以电费为例，住宅用电单价为0.617元/千瓦时（第一档平时段），而商业用电则相对要高一些。另外，商住两用房并不接通煤气，如果考虑做饭，则只能用电。

　　此外，商住两用房的物业收费也较高。记者梳理发现，部分在售的商住两用项目，物业收费高达每月3.5元/平方米，而普通的住宅项目，物业管理收费则没有这么高，大多集中在每月1.5～2.5元/平方米。

　　环境：商住物业混杂

　　从居住环境来看，商住两用房远不如住宅小区清静。据了解，商住两用房将办公和居住混杂在一起，这种混搭其实给居住用户带来了不少麻烦。在一些商住物业项目的业主论坛上，记者便发现有业主发帖抱怨商户经营活动影响到了自己居住。此外，商住两用房因为进出人员较为复杂，居住的安全保障稍差一些。

　　通过上述对比发现，商住房的缺陷显而易见，当然也有很明显的不限购的优势。因此如果单纯考虑为居住而购买这类物业，确实不是很合适。不过，如果作为过渡性居住而且将来考虑长期持有用于投资，购买这种物业也并无不可。毕竟在当前房价处于上升通道过程中，持有房产类资产，可获得资产增值而带来的收益。