本轮楼市调控旨在一举三得

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　　本轮楼市调控旨在一举三得

　　蔡为民

　　本轮调控目的，一是可压迫部分买气进入不限购的三四线城市，缓解其庞大库存压力；二是警示楼市投资买气适可而止；三是原本因人民币贬值随时会流动的热钱所挖掘的资金池，已完成阶段性任务，该是退场之最佳时机。

　　从9月30日迄今，楼市调控“火烧22城”，算是破了地方政府自主管理房地产以来的纪录。

　　“去库存”仍是重中之重

　　于是不少人再次质疑甚至认定：2014年“930新政”开始，以扶持楼市买气、诱引目标客户进场的房地产救济时期，由于市场乱象相频出，逼使政府掉转枪头，重启以打压为基调的宏观调控。

　　但在我看来却并非如此。实际上政策仍然是一以贯之的，目标非常明确，就是“去库存”及建设“资金池”，但不可否认的是，过程中走了些弯路，现在正加以必要的调整罢了。

　　经营企业不如买房轻松

　　与杭州售楼处的大门被大批准客户挤倒，及打麻将决定买家的楼市趣闻相较，发生在9月21日的“上市公司卖北京2套学区房抹平亏损”的新闻更震撼人心。上市公司因经营不善、亏损连连到陷入退市困境，迫于无奈卖掉2004年买进作为员工宿舍的学区房，结果转亏为盈（售价2200万元，12年增值16.5倍），过程平淡无奇，无异当前日本与中国台湾地区流行的“小确幸”（微不足道却可掌握的幸福或幸运），我猜那家公司经营者最懊恼的，恐怕是当时为什么不多买个十套、八套，以解决未来仍然可能遭遇的运营困境。

　　就在外行人看热闹，为这家公司庆幸，通过简单的买房行为，就顺利解决企业难关的同时，看门道的内行人却已惊出一身冷汗，乃至陷入痛苦沉思。该上市公司卖房自保之举，简直成了“与其辛苦经营动辄亏损的实体，不如轻松购买动辄翻倍的房产”之观点的活教材。既给眼下已经为数不多、仍然在苦干实干的企业家们泼了一盆透彻心脾的冰水，也深深刺痛有关部门的敏感神经，在其明示与暗示、地方“心领神会”之下，一场大规模看似由下而上的房地产调控大幕拉开帷幕。

　　流动性疯狂流入楼市

　　毕竟，持续一年半的货币宽松政策，目的是以拯救实体经济及去库存为主，无奈大量资金却趁机蜂拥进入一二线城市炒作房产（地方政府所创造之地王效应，亦“功不可没”）。数据清楚显示，2016年上半年新增信贷4万余亿元，其中房贷占45.46%，下半年则更加匪夷所思，7月信贷4636亿元，房贷竟达4575亿元，占比超过95%以上。8月新增信贷9487亿元，房贷占6755亿元，情况虽稍有好转，但占比仍达7成以上，突显货币流向已极其扭曲，再不加以导正，中国经济将陷入万劫不复之境地。

　　确实如此。资料显示，如果与去年由杠杆推动的股市暴涨相较，去年6月18日券商融资余额达到2.26万亿元之历史新高，加上当时极其猖獗的场外配资约2万亿元，合计不超过4.5万亿元，但仍引爆股市强烈震荡与狂涨，而截至今年第三季末，房贷余额达到惊人之17.9万亿元！

　　金融风险急剧增加

　　再以中国居民房贷收入比0.46来看（每收入100元有46元是用于偿还房贷），已超过1990年日本房地产泡沫时期，按现在的速度持续扩张，5年内将逾越2008年引发“国际金融大海啸”之美国次贷危机前的高度。

　　凡此种种，都使得中央到地方基于对房地产“永恒的爱”，对房价涨幅过大的一二线城市果断采取绝决措施与手段。

　　总而言之，除了上述原因之外，透过本轮调控还能达到以下目的：其一，可压迫部分买气进入不限购的三四线城市，缓解其庞大库存压力（“去库存”政策之延续）；其二，警示楼市投机、投资买气适可而止；其三，为原本因人民币贬值、随时会“落跑”的流动性热钱所挖掘的资金池，已完成阶段性任务，该是退场之最佳时机。一举三得，何乐而不为？