2016年10月19日13:41 《理财周刊》

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  楼市难跌 股市难涨

  贺宛男

  1年期1.5%的存款利率和4.35%的贷款利率,为史上最低,如此宽松的货币环境,这房价怎么可能大跌呢?就算有资金退出楼市,它们也未必进股市。

  20余城市出台降温楼市的调控政策,成了今年国庆长假期间的最大新闻;有媒体还用上了史上“最密集”、“最严厉”的形容词。

  说“史上最密集”,兴许如此;说“史上最严厉”却未必。对楼市来说,限购是最严的杀手锏,富人们投资也好,投机也罢,不怕限贷就怕限购。可史上最严厉时限购城市曾达46个,如今连20个也不到。实际上本次降温楼市重点是限贷,许多城市二套房首付高达7~8成。理由也很简单,8月份新增的9487亿元贷款中,住房贷款(主要是按揭)达6755亿元,占比71.2%;7月份新增的4550亿元贷款中,住房贷款更达4575亿元,占比超过100%。虽然对银行来说,按揭贷款目前还属于优质贷款,但增长如此迅猛,一旦房价大跌、就不仅仅是房地产领域局部的问题,而有可能发生系统性风险。这才是“史上最密集”楼市调控的关键所在。有人说,接下来还会有众多城市跟上,但从10月11日李克强总理对房地产市场的定调,即“中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势”,我们将“采取有效的措施,符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。”后续“更严厉”政策出台的可能性已不大。

  最根本的还是利率即资金价格。稍作回顾,2007年楼市之所以低迷,是因为利率一直在升,最高时(2007年12月)1年期存贷款利率分别达4.14%和7.47%。此后遇上金融危机货币宽松,1年期存贷款利率也跌至2.5%和5.55%,于是才有2009~2010年的房价大涨;此后,利率再升,房价也在2013~2014年稍稍回落了一点。而现在,1年期1.5%的存款利率和4.35%的贷款利率,为史上最低,如此宽松的货币环境,这房价怎么可能大跌呢?是的,相对于居民收入,房价确实太高太高,尤其是一二十个热点城市,但问题是还有几百个三四线城市尚有大量库存。当前决策层面临两难抉择,一方面需要防控房地产销售狂热及相关金融风险,另一方面需要稳定房地产建设和投资以支持经济增长。这也正是避免在全国层面收紧房地产和信贷政策,而是继续因城施策的主要原因。

  既然货币如此宽松,随着楼市调控升温(再像前几个月大涨已不可能),资金是否会进入股市呢?笔者认为可能性也不大。

  首先是国庆以来人民币已N连跌。这次的贬值是在人民币加入SDR、央行行长公开表示“中国将进一步推进利率自由化与人民币汇率制度改革,努力在提高汇率灵活性和保持汇率稳定之间寻求平衡”之际发生的,也就是说,某种程度上是按照市场化原则主动贬值。而事实上,这几年超发的人民币已经超越全球所有货币超发的总和,钱多了不值钱,是谁都明白的常识。人民币贬值,以人民币为主要资产的金融地产股也就很难走强。

  其次是《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》以及《关于市场化银行债权转股权的指导意见》明确提到,要“进一步发展壮大证券交易所主板,深入发展中小企业板,深化创业板改革,加强发行、退市、交易等基础性制度建设,切实加强市场监管,依法保护投资者权益,支持符合条件的企业在证券交易所市场发行股票进行股权融资。”注意:这里的重点是主板(进一步发展壮大)。本来主板已经以传统企业为主,而降杠杆也好,债转股也好,基本上不会是新兴产业,再来一个“发展壮大”,主板又会变成什么模样呢?如若主板不振,即使有牛市,中小创也仅仅是局部小牛、短牛而已。

责任编辑:王琛

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