楼市风险在于过度投机
杨成长
自2015年下半年以来，在利率大幅度下行和有关房地产去库存政策的推动下，我国部分地区的房地产销售出现了井喷现象，房地产销售面积增长了25%，销售金额增长了40%以上，部分一二线城市中心城区的房价出现了20%～50%的上涨。北京、上海和深圳跻身全球房价最贵的十大城市之列。各地地王频出。房价上涨持续向二三线城市蔓延，居民恐慌性买房现象越来越严重。
跟中国的股票市场相同，我国的房地产市场也是一个交易和投机过度的市场，各大城市零次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，就充分反映了房地产过度交易的状况。一些城市新区近一半的门店都是房地产中介。各种交通枢纽和地铁出口，行人和游客被一群群举着牌子的房地产经纪人团团围住，被境外游客戏称为中国的“世界奇观”。一个市场之所以能被投机和交易过度，一定是我们为投机人创造了适合投机的市场条件。责任不在于人的投机性，而在于市场的供求和交易制度的设计。我们不能把中国股市和房地产市场过度投机现象都简单归结为国民具有过强的投机禀赋。一个合适投机的市场一般具备四个条件。一是供给在一定阶段是有限的或是被管制的。一个供给能随着需求无限扩张的市场，是无法被投机的。二是投机人可以使用杠杆，也就是使用别人的资金来投机。三是市场交易有足够的活跃度，投机人能够及时退出。四是投机所得能够基本实现，归投机人所有。我国股票市场和房地产市场之所以投机过度，就是因为我们为投机创造了这四个条件。我国股票市场实行发行审核制，发行节奏由监管部门控制。我国房地产市场的土地供应由各级政府控制，土地供应节奏不取决于市场。我国股票市场和房地产市场都可以使用杠杆，房地产市场的杠杆率远远高于股票市场。今年1～8月住宅销售金额1.5万多亿元，居民住房贷款增加近3万亿元，足见今年居民买房的杠杆率超过了60%。我国股票和房地产二级市场都存在严重的交易过度，都是全世界交易最频繁的市场，演变成了好像一级市场是为二级市场服务的，市场功能完全颠倒。我国对股票投资所得不征资本利得税，对二手房交易所得征收20%所得税。但是由于各地政策不一，部分地区可以豁免。即使征税地区，中介机构也可以通过做低房价、合同外付款等方式，全部或部分规避税收。这几乎是业界公开的秘密。总之，股市和房市都为投机盛行创造了这四大条件。
既然从投机的角度看，股票市场和房地产市场在制度上的方便程度基本相同，那么我国股票市场能造成多大泡沫，房地产也可能造成多大泡沫。不同的是，我国股票市场基本上每五年到七年都要经历一次巨大的波动周期，将聚集的风险释放出来。而房地产市场始终在不断地积累和沉淀风险。由于房地产价格始终在不断上升，形成了投机人的投机所得和不断推高的房价，最终需要由具有真实需求的后来的房屋购买人来承担。投机造成的风险和成本需要由真实投资需求人来承担。
当前，我国的利率出现了大幅下行，各类金融投资收益率大幅下降，全球处于低利率状态，房地产贷款利率已经从过去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量资金需要寻找高收益的市场或资产，十分青睐房地产；另一方面，房贷利率的大幅下降进一步降低了使用杠杆的成本。再加上部分地区为了鼓励买房，进一步提高房贷比例，银行争相扩大房贷的优惠条件。这些就为房地产投机创造了更加便利的条件。近期，由于房地产市场投机过度，交易量和价格不断攀升，部分地区的土地招标和房价已经处于失控状态，值得相关部门高度警觉。
我国的房地产政策，必须要保护和鼓励以家庭的未来收入为基础的真实的居住需求，必须要保护和鼓励以未来房屋租金为基础的长期投资需求，坚决打击以博取市场差价为基础的短期投机需求。只要房地产市场上过度投机行为被抑制了，基于真实居住和长期投资的需求是越旺越好。真实投资需求旺，说明中国房地产需求的高峰期还没有过去，房地产引领经济的增长动力还没有减弱，这当然是好事情。但是如果是投机和交易过度，形成了房地产虚假繁荣和房价的巨大泡沫，随后将出现房地产市场的巨大震荡，那对中国经济和金融市场的稳定都将是灾难性的。因此，当前我们必须把房地产政策的调整放在打击过度投机上，而不是简单采取限购政策了事。而抑制过度投机，关键是要改变形成过度投机的市场条件。
第一，要坚持房地产的市场化供给机制，特别是土地供应的市场化。由于各地政府的土地供应受到规划和土地管理制度的限制，再加上部分地区的确存在土地供应过度，商品房库存过大等问题，以及社会对各级政府卖地行为的批判，导致部分地区政府收紧了住宅土地供应，甚至出现了越是房价暴涨的地区，土地供应越紧张的局面。我国目前的居民住宅供给能力和未来供给能力都是巨大的。很多关于未来房地产特别是土地供给不足的观点都是由错误的舆论导向造成的。首先我们必须要坚决破除我国用于房地产开发的土地越来越有限、未来将越来越紧张的舆论导向。我国房地产市场走的集约化土地使用道路，住宅容积率一般都在2.5倍到3倍之间，住宅使用的土地最集约。即使在中小城市，居民住宅楼动不动就高达三五十层。居民住宅用地只占到建设用地的15%左右，只相当于基础设施用地的三分之一。未来的趋势是工业用地和基础设施用地占比将持续下降，即使按照目前的建设用地规划，也不存在各城市缺乏住宅用地的问题。我国目前城市的住宅总面积约200多亿平方米，即使再增加一倍，按照目前的容积率，占地也不到一万平方公里，从理论上讲完全不存在没地盖房的问题。农村实行宅基地置换后，住宅用地还可以大幅下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整体的建设用地。由于这些特大型城市的工业用地过剩，使用效率过度，基础设施用地比例将持续下降，再加上老城区的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在没地盖房子的问题。在舆论宣传上不分清建设用地的有限性和住宅用地的充分供应，再加上各级政府人为控制土地供应节奏，形成了在土地上的恐慌性购买。各级政府必须要充分认识到土地不可能按照计划好的节奏匀速供给，在市场有需求、价格高企的时候，必须要扩大土地供给，相反，一旦市场出现了供求逆转，想卖也卖不出。只有扩大供给才能改变市场预期，简单采取限制价格甚至是抽签等方式来抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心态。政府的土地在一段时期内可以集中卖，但是卖地的收入必须要跨期使用，绝对不能当年收当年支。中央政府应该对各地政府的土地拍卖收入进行跨年度和跨地区的调节。
第二，要坚决抑制投机性买房的杠杆行为。各国政府尽管都鼓励买房使用银行信贷，但是必须有两个条件：一是必须以居民目前和未来的收入为基础；二是必须以自住和房地产长期投资为基础。我国个人信用制度缺失，还没有实行以家庭为单位的个人所得税制度，银行和政府都不掌握居民家庭的收入状况和收入预期。居民买房信贷凭借的仅仅是单位开出的个人收入证明，可信度很低。房贷的获得只跟买房的总价格挂钩，跟个人和家庭的现在以及未来收入预期都不挂钩，银行依赖的就是单一的房产抵押，而不是个人信用。这里面存在着相当大的道德风险。汲取股市经验教训，必须严格限制二套以上买房的信用制度，理论上不能允许使用杠杆。要加速全国房地产登记联网，摸清居民的外地购房情况，坚决控制投机性买房的信贷行为。
第三，要根据交易状况和交易标的，灵活调整交易税费。对低价房、自住房交易，实行低税费，对于高价房和投机性住房实行高税费。设立房地产交易频率的监测指标，超过监测指标的要通过提高交易费用的模式加以抑制。
第四，对房地产交易差价所得实行累进所得税。在房地产市场上，真实需求、长期投资性需求和投机性需求是难以区分开来的，区分只能是在购房后的行为上。投机性买房以博取二级市场交易差价为目的。只要大大压缩房地产二级市场的差价收益，就能抑制投机性需求。目前，尽管大部分国家对房地产交易差价所得实行固定所得税，但是鉴于中国房地产市场特定发展条件和当前房地产市场投机交易过度的状况，实行固定税率的资本利得税根本无法抑制房地产市场的过度投机行为。只有实行累进制的资本利得税，将短期投机中资本利得的大部分通过税收方式调节掉，才能真正起到抑制投机，保护真实需求，保护长期投资，稳定房地产市场的目的。
当前，加快实施房地产交易累进所得税制，在操作上具有现实的可能性，在打击过度投机上能起到立竿见影的效果。房地产交易所得税属于地方税种，各级政府可以根据当地房地产市场的实际状况来制定累进制税率，充分体现“一城一策”。未来也可以根据市场状况作调整。累进税率的计算可以根据获取的资本利得的绝对额，也可以根据获取资本利得占房屋总价的比例，也可以根据该套房上次交易到本次交易的时间，充分体现保护真实需求、保护长期投资需求、着力打击短期投机的目的。实行累进所得税后，从动机上根本堵住了投机性交易行为，将逐步引领我国房地产市场向消费型市场过度，从而从根本上达到房地产市场长期稳定健康发展的目的。
总之，当前我国房地产市场的最大风险不是房价高，而是过度投机。房价高只是投机的结果。我们只有根据中国国情，从制度上彻底根除过度投资的诱发因素和制度条件，才能让房地产市场回归到以满足居民居住需求为基本目的的发展道路上来。■
作者系申万宏源证券研究所首席经济学家
（责任编辑张艳花）
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