3月二手房价反弹

房价反弹

　　作者： 赖伟行、潘彧、林琳、全杰、段郴群

　　仅一个楼盘开放全新样板间  开发商备战“五一”意图明显

　　清明小长假前两天，经历了3月末的一段推货“小跑”之后，广州楼市出现了阶段性休整。据搜房网数据监控中心统计，全市无一楼盘推出新货，仅有一个楼盘开放全新样板间。记者走访市场发现，在天气不佳的情况下，个别楼盘的人气只能算是中规中矩，但是开发商仍积极“吹风”，推介“五一”小黄金周前后将推新货，蓄势待发的意味十分浓厚。

　　文/记者赖伟行(署名除外)

　　楼市

　　一手：

　　小长假期间，不少楼盘价格未定，先“吹”即将推出的优惠幅度。

　　广州楼市3月份成交环比有所回暖，但首季度成交量仍低于去年同期。

　　全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调，但若去掉从化、增城，广州原十区成交均价上升5%。

　　老城区的楼盘卖少见少，开发商推新的价位和时间也非常小心。位于地铁陈家祠站附近的某楼盘清明节期间就正在进行诚意登记，记者昨日在现场看到，由于下着大雨，看楼的市民并不多，但销售中心内还是有三四台客人在咨询。销售人员介绍，计划推出最小41平方米单间、75~96平方米的两房以及超过110平方米的三房单位，均带豪华装修。项目预计在4月底推出，然而交楼时间却可能要到2016年初。

　　销售人员表示，买家如果现在交5万元进行诚意登记，未来可申请最低88折的折扣。楼盘最终定价还未出炉，目前吹风价约为40000元/平方米。而在萝岗科学城的某楼盘，也计划在这个月择机推出全新的组团，户型从最小的33平方米到最大的139平方米不等。“现在价格还没有最后确定。”销售人员透露，楼盘去年的成交价比周边的其他开发商项目会稍微低每平方米数百元，而此次推新更会加大优惠力度。

　　记者留意到，虽然楼盘离正式推售还有一段时间，但是开发商已经利用各种媒介宣传优惠，除了优惠登记1万元享8万元之外，还包括旧业主推介成交送礼、登记送礼、到访送礼等活动，但是在价格方面则三缄其口。虽然实际优惠措施并无太大特色，但开发商却“吹风”称“优惠幅度35年一遇”，吊足购房者的期望值。  

　　国际物业顾问机构：

　　还在上升通道 楼市未现拐点

　　今年以来，关于“楼市拐点”的讨论不绝于耳。经过3个月的沉淀，国际物业顾问机构DTZ戴德梁行发布的最新研究报告认为：广州楼市尚未出现拐点，而且房价还处在上升通道，只是涨幅收窄。

　　戴德梁行发布的数据显示，虽然广州楼市3月份成交环比有所回暖，但总体上首季度成交量仍低于去年同期。价格方面，全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调。萝岗、从化、增城受惠于广州市行政区域调整，成交量同比大幅上涨，但由于其房价相比中心城区较低，从而将全市成交均价拉低，同比下降6%。如果去掉新增的从化、增城，广州原十区成交均价其实上升了5%。

　　“成交量的下降并不意味着房价的走低。实际上，成交下降与新增供应的大幅下降是紧密相连的。”戴德梁行广州及郑州分公司总经理黎庆文表示，今年2月发生的部分银行停贷风波所引发的连锁反应对广州的影响非常有限。拐点是否真的会出现，从根本来看还取决于供求关系。根据广州市近期公布的数据，每四年广州市户籍人口就增长100万，刚性需求不断积累。尽管广州目前的房价收入比是15倍，超出国际公认的警戒线，但从2006年至2014年第一季度，一手住宅年平均供需比约为1:1.03，而2014年首季全市供需比数字大致在1:1.5的水平，这说明新增住宅供应未能跟上潜在需求步伐。尤其是在传统的外围四区，2014年一季度供需比大致在1:1.67的水平，供应远未满足需求。

　　黎庆文认为，房地产税短期内落地执行有难度，年内应该不会出台，影响房价波动的多股博弈力量在广州不具备带动拐点的能量。

　　二手：

　　清明这几天二手买家减少，但租房客升温。

　　3月广州二手房价开始反弹，重回“2”字头大关，环比涨幅为5.7%。刚需买家和高端豪客都有回流迹象。

　　二手楼市：实力买家开始回流

　　与今年初市场的淡静相比，刚刚过去的3月广州一手楼市已经有量价缓升的迹象，而二手楼市中，随着学位房等实力买家的回流，市场的热度也开始被重新点燃。

　　记者从满堂红研究部提供的近半年楼市成交数据中了解到，在经历了今年前两个月的萎靡后，3月广州二手房价已经开始反弹，重回“2”字头大关，环比涨幅为5.7%。3月二手楼市中，60到90平方米的成交面积段与超过144平方米的面积段成交比例都出现增加，前者更创下了半年以来的新高，而均价在25000元/平方米~30000元/平方米以及30000元/平方米以上的均价区间也有增加，显示无论刚需买家和高端豪客都有回流的迹象。

　　满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，其实从2月下旬开始，广州二手楼市内的几类潜在买家已经开始陆续看房和下决定入市，按迫切程度从高到低排列依次是改善环境的换房客、“学位房”买家、婚房客、有三年期社保或个税证明可入市的“首套”外地客、以出租为目的的长线投资客。特别是学位房买家，更是成为这波楼市成交的主力之一，像3月老东山各板块内一套能入读省一级小学的房源可面对21个有效买家的争抢，而春节前这一比例不过为1∶13。

　　不过，业主报价也并非铁板一块。合富置业市场经理梁燕明表示，尽管今年“两会”前后并没有出台新的楼市调控政策，但房贷市场额度偏紧的状况并没有明显改善，导致一次性付款购房比例仍然继续维持在高位。据合富置业数据统计，自去年11月至今，一次性付款购房比例已连续5个月保持在40%以上的水平，不少业主仍愿意给予一次性付款购房买家2%~5%不等的议价幅度。另一方面，穗六条出台近半年后，广州二手楼市实力买家的能力也在不断提升，去年一次性付款的套均总价甚至已一举突破200万元/套的大关，较以往明显上升。由区域看，天河区总体二手住宅套均接近300万元，其中一次性付款交易的套均总价去年就已高达371万元。

　　现场：

　　“这几天二手客几乎为零”

　　本报讯 (记者潘彧、林琳)“清明这几天二手客几乎为零。”一个中原地产珠江新城的中介销售告诉记者，“虽然我们照常开工，但二手看客极少。”

　　不过，满堂红滨江东分行的许国强发现，清明假期到店里的租客多、买家少。租客中除了部分外地人外，还有不少外国人，他们对于清明根本没有概念，更谈不上有避忌之说。许国强说，每年2月是租赁旺季，今年有所不同，旺季延迟到3月才到来，所以4月也有惯性，延续了租赁成交多的趋势。

　　而满堂红荔湾分行的刘冬梅对于清明的二手房情况的分析是“受传统节日影响并不大，而是受房地产政策的影响”。她对比发现，去年清明节时看楼的人并不少，而且4月的二手楼成交出现小高峰，今年受公积金和贷款政策影响，预计4月整体成交将比3月出现下滑。

　　市民齐先生：

　　“如果未来一个月里这种限制政策继续出台，我或许再观望。如果情况明朗我就入市。”

　　垫首付楼盘增多 市民观望等五一

　　本报讯 (记者潘彧、林琳)清明时节，适逢传统楼市淡季，而市场“钱紧”持续，楼市成交量还在低谷徘徊。记者发现，为了提升成交，越来越多的楼盘开始进入“垫首付”，降低门槛吸引购房者的行列。

　　“9万首付享一线真海豪装大户型”，清明节当天，记者的手机收到了这样一条广告。此前，这一楼盘最小单位总价都在120万元左右，按照首套三成首付来看，至少首付要在40万元上下。该项目一位工作人员证实，目前确实以“垫首付”的形式推出了新的促销方案。

　　至今为止，广州市区加入“垫首付”的新盘已多达近20个，保利、合景、祈福、雅居乐等多个大开发商均涉足其中。而在新盘分布区域来看，绝大部分属于市郊区域，涉及花都、萝岗、增城、南沙、天河等多个区。其中，不少项目首付低至两成或一成，“垫首付”的时间在6个月到3年不等。而最“给力”的一个天河盘源甚至给出4名“免首付”名额。

　　不过，记者发现，对于“垫首付”这一优惠，不少市民并未“照单全收”。“虽然说是垫首付，但也只能做六个月的分期。如果本来首付比较不足，买房之后短期内的资金压力依然很大。”在萝岗一楼盘现场，购房者曾女士表示，“垫首付”很难成为吸引自己入市的主要原因。

　　而市民齐先生认为，最近各地的楼市限制政策层出不穷，广州楼市有可能出现实质性降价，所以打算观望一段时间：“买房为啥赶清明？等到五一不是很好吗？如果未来一个月里限购政策继续出台，我或许再观望；如果情况明朗就入市。”

　　金市

　　价低逢好年 金饰卖得火

　　有商场销售额比平日周末飙增50%

　　本报讯 (记者全杰)尽管进入4月份销售淡季，但广州黄金市场却逆市走高。前昨两日，有黄金商场销售额每日都超过120万元，比平日周末飙增50%。市场人士分析，今年金价持续疲软、同比下跌，加上春季婚庆旺季需要自用和送礼，造成市民购买欲望升温。不过，与去年的“大妈抢金”场景相比，现在老广买金更显淡定和理性，商场客流基本集中在黄金饰品专区。

　　现场：

　　老广买戒指龙凤镯送礼 

　　尽管清明期间阴雨绵绵，但仍然无阻市民的购金热情。在东山百货黄金专柜，客流人气明显高于其他专柜。

　　相比之下，黄金饰品最受追捧，市民买金多为自用或者送礼。市民吴女士选购了一只戒指和两只龙凤镯，她说并不是因为金价升跌才来买金，“主要是因为侄女即将出嫁，用来做贺礼。”

　　记者发现，市民在购买金饰时不仅看重分量，还更多看重款式，一些款式新颖的金饰销量较好。在广百百货黄金饰柜，一款镶嵌类的黄金饰品虽然较其他饰品要贵，但销路却比其他饰品好。

　　不过，各大黄金卖场没有出现“大妈抢金”的盛景，现场销售人员说，不要说清明假期，近半年来那种大袋入货的景象已经一去不复返了。记者看到，部分市民相当理性，在专柜前看了许久，但始终没有出手购买。“现在金价还是跌多升少，金价还可能下跌，还是等等再说。”市民罗先生说。

　　分析：

　　婚嫁好年带旺销售

　　多个百货公司的黄金卖场都传来清明小长假期间黄金饰品销量上升的反馈。其中东山百货仅清明小长假第一天就录得120万元的单日销量，比上周六的单日销量增加40万元。

　　“销量的上升与今年金价下跌有很大关系。”东山百货经理戴崇业表示，国际金价在过去半个月持续低迷后，昨日再度走出上扬行情，收报1302.3美元/盎司，上涨1.2%。不过与过去一年金价高位时的1609美元/盎司相比，现在的黄金价格依然下跌不少。“清明假期第二日，投资金收报260.5元/克，相比去年高峰时的300元/克仍有很大差距。”戴崇业说。另外，市场刚需也带旺了黄金销量。今年马年是婚嫁好年，现在进入春季婚嫁旺季，市民买金自用和送礼的需求很高，黄金饰品的销量也持续升温。

　　数据：

　　今年销量不及去年十分一

　　不过，有业内人士指出，今年金价持续低迷，导致市场买卖远不及去年活跃。“不少市民在去年金价高位入货，后来遇到金价下跌，现在基本被套牢。”这位人士说，去年不少人在投资金300元/克的位置买入，但目前投资金已跌至260.5元/克。与去年清明节同期相比，目前投资金的价格比去年低10元/克。

　　需要指出的是，各黄金商场今年清明节的黄金销量远不及去年的十分之一。戴崇业还清楚记得，去年清明节期间，国际黄金价格出现暴跌，商场出现疯狂抢金潮，“东山百货在去年清明期间创下了黄金销量单日1200万元的销售纪录。”

　　金价今年以来持续升幅，抢金热会再度出现吗？对此，南方黄金研究院院长甑伟钢说：“黄金已经持续12年升高，购金热潮在之前几年已有所消化，现在买金以刚需客数量较多，这部分人对金价特别敏感。现在金价升高，始终没有出现太大的购买热潮。”

　　车市

　　新推优惠少

　　看车人寥寥

　　本报讯 (记者段郴群)小长假前两天，汽车销售出现冷清现象。记者走访多个4S店发现，不少店都延续了此前的优惠政策，并没有推出更多的新优惠，到店选车的消费者较少。除了消费者不愿在清明这个特殊的节日购买大宗商品外下雨天也是导致小长假车市“遇冷”的原因。

　　记者昨日走访黄埔大道多个汽车品牌的4S店发现，来看车选车的消费者比较少。在一家合资品牌的中级车4S店，只有不到10个消费者在店里看。一位消费者表示，“车牌摇号已经拿到，因此想利用假期来看看车，但还没有选中哪个品牌”。

　　记者了解到，目前众多厂商并没有专门针对清明节假期的优惠活动，但此前推出的优惠措施仍然有效。在某合资品牌4S店，该品牌针对某款高档车型推出了直降2.5万元，还送5000元大礼包，而有的品牌则推出了不同版本的同型号轿车的升级礼包，包括送专用导航、贴膜等。对于清明假期没有新的优惠措施，有销售人员表示，按照往年的经验，很多消费者都回老家祭祖，清明假期消费者看车、购车并非高峰期，因此只是延续了此前的优惠政策。　　“往年情况也差不多，与其他节假日不同，清明节主要是拜祭古人的，因此大家都不愿在这个时候买大件商品。”一位4S店的销售经理张志表示，除此之外，雨天更影响到了消费者看车的热情。