文/刘荣华

　　刘荣华，国际金融市场著名投资分析师

　　中国房地产市场短期继续飞涨的可能性不大，但长期趋势仍然看好。依据国家对房地产新的调控产业政策，公租、民生配套房建设，将成为房地产投资开发企业竞标拿地的主战场。北京、上海及杭州、大连等全国所有一二线城市，以医院、养老院为代表的服务业房地产需求旺盛，目前投资正当时。

　　短期来看 供过于求

　　对于房地产开发企业来说，在各地土地楼市价格频创新高的今天，一二线城市的土地购置面积在同比下降，而收入房价比则继续走高，其结果是短期将封杀房价继续走高的可能性。

　　据统计，通过“商品住宅出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算，供求比例维持在0.8～1.2表示平衡，数值过大则表明市场供过于求，存在较大风险。目前，国内一线城市的供求比为0.64， 2014年1月上升到9.7，曲线数据模拟可能短期走高，这意味着一线城市范畴房地产住宅短期市场处于供过于求状态。

　　一组全国范围城市楼市供求比例数据显示，被称为泡沫最严重的“鬼城”鄂尔多斯的供求比例为4.9，山西大同为5.7，延安则是4.34，全国比例失衡最严重的是甘肃武威，达到8.06，这意味着武威的房地产市场可以8年不盖房子，仅靠存量房就足够销售了。根据测算，全国三四线城市的供求比均值达到1.22，全国的积压商品房基本都集中在三四线城市之中。但笔者认为不应以偏概全，仅以几个城市的市场代表全国的情况。由于中央新一届政府将新型城乡一体化作为未来十年的发展国策，通过曲线数据模拟显示未来可能短期走高，中期5年左右可能非等差下降供求比为0.75一线。这意味着三四线城市范畴房地产住宅短期市场将由供过于求向供求平衡状态转化，部分地方住宅可能将出现供不应求。未来的发展主要取决于国务院及公安户籍部门对农业户籍及非本地户籍的流动性放开力度及政策条件等。

　　房价长期上涨是主基调

　　未来10年，房地产业的问题不大，但同时需要注意到，房地产市场无疑存在泡沫，而且泡沫在累积。而最好的办法是，出台相关措施，保证房地产近几年的稳定，抑制泡沫的过大发展。

　　一线房价短期下调 中长期坚挺不变

　　决定我国一线城市房地产市场中长期坚挺不变的主要有两方面原因：第一是人口，目前我国的人口日益向大城市集中，根据国家统计局统计，代表未来需求潜力的常住户籍人口比中，一线城市均值高达1.84，二线城市1.21，三线城市0.98，四线城市0.8，数值越低说明人口外流现象越严重，而人口向大城市集中，也符合经济运行规律，即达到节约土地、集中人才、降低城市成本、公共资源有效配置和均等化的目的。

　　第二是资源，这是由我国特殊的国情所决定的，目前我国的公共资源如教育、卫生、养老、交通等，绝大多数集中在北上广等一线城市，其他的二线资源则集中在省会城市、计划单列市及副省级城市之中，三四线城市的人口向一二线城市集中，资源也相对向一二线城市靠拢，从而也决定了人口的流向。这几大趋势都决定了，未来很长一段时间内，一二线城市的地产楼市将持续保持坚挺。

　　异地开发掀热潮 二三四线城市仍存价值

　　目前有说法称，我国二三四线城市的房价可能出现崩盘，形同20世纪六七十年代的日本。但其实我国三四线城市的情况和日本有所不同：第一，日本房地产泡沫破灭时，其城市化率已经超过65%，而目前我国仅在52%，其中还包含了17%的非常住户口在内，广大的农村和城乡接合部依然面临大量人口的转移，因此二三四线城市的人口规模还将得到补充；第二，日本目前已经完全进入老龄化社会，而我国则还需15年时间；第三，金融领域上，日本在最疯狂的时期里，国民每100元存款中有69元用在房地产的投资与投机当中，而我国的居民储蓄率超过50%，大多数刚性住房需求的家庭甚至贷款比例还很小，借助金融手段投资的内在冲动不强。

　　我国二三四线城市的新型城镇化发展具有三大特点，第一，城市的发展以人为基础及核心，真正使得进城的人都市民化。目前所说的城市化、城镇化率为52%，7.1亿人口均在城市，而实际上仅4.4亿人口有户籍，2.7亿人口里没有户籍，长期留在城市的4000万人，流动人口3000万人。实际上将近有2.7亿在城市里的人没有市民化，这是在城市化进程问题上需要进一步解决的。

　　第二，进入城市的农民在市民化以后，面临的还有其就业、社保、住房、子女教育等一系列问题，这些都是有待解决的必要问题，所以中央提出以人为核心的政策是新型城镇化区别于以往的地方。

　　第三，城市的发展需要更为发达的信息技术作为支撑。因为如今城市的管理及建设等方面，均依托于信息技术，包括电子政务、绿色发展、远程教育、智能交通、和谐社区、多彩的文化、合理的医疗等，这些公共服务都将通过信息化手段大大改善。

　　因此，三四线城市的房地产，仍然存在很大的投资发展空间及消费价值。当然，真正具有投资价值的还是一二线城市中的核心区，毕竟资源的稀缺性决定了其基本价值。