人均24.3m2可享二套房贷优惠

　　人均24.3m2可享二套房贷优惠

　　省建行根据杭州市人均住房面积，明确二套房贷款办法

　　□本报记者 黄丹 实习生 陆乐

　　一对年轻夫妻，原本住在75平方米的房子里，房贷尚未还清；生了孩子以后，75平方米略显拥挤，如果此时他们再贷款购买一套大房子，就可享受优惠政策。

　　记者昨天从建行省分行个金部获悉，建行本周首次明确，如果人均住房面积低于24.3平方米，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，享受优惠利率。而这24.3平方米，正是杭州市目前的人均住房面积。

　　来龙去脉：央行曾有相关规定

　　“这种做法其实也算不上政策的放松，针对有正常换房需求的人，我们早就打算区别对待了，并不是最近才实行的。”建行个金部有关人士丁先生昨天表示，建行的这一政策是严格按照央行之前下发的规定执行的。

　　去年12月，央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，即首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策。

　　但是，由于文件中并没有明确“人均住房面积”的标准是由银行、房管部门还是统计局的数据而定，也没有明确是按照使用面积还是建筑面积算，银行执行起来存在难度，因此杭州所有商业银行并未将此补充通知作为审核标准，而是“一刀切”，只要是二次贷款购买房产，都算是“第二套房”。

　　已有先例：建行需要两张证明

　　“我们早就想执行央行关于人均住房面积的政策，但一开始觉得操作性并不大。”建行个金部有关人士丁先生表示，直到日前杭州市统计局公布了2006年杭州市人均居住建筑面积为24.3平方米，他们才有了明确参照。

　　丁先生介绍，达到这一要求的市民必须开齐两张证明才能办理、享受优惠利率的房贷手续：其一，房管局开具的夫妻名下的住房面积；其二，统计局开具的杭州市人均居住建筑面积。“有孩子或没孩子，孩子已成年或未成年这几种情况，银行是分别对待的。”丁先生特别提醒，如果夫妻俩没有孩子，如果所住面积低于50平方米，买第二套房即可享受优惠；但如果有孩子，孩子未成年，视同一家三口，总面积再加24.3平方米；如果孩子已成年，无论现住面积多大，以孩子名义购买第二套房，也可享受优惠利率。

　　最新进展：各家银行都有松动

　　从人均住房面积上寻找松动的突破口，成为大部分银行在实际操作中的共同策略。

　　“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”目前，深发展杭州分行已经执行与建行类似的政策：如果一个家庭把房子卖了，其人均住房面积是零，再次贷款买房就可以视为首套房；或者，该家庭原来有两套房，卖了一套，剩下的那套房子的人均住房面积低于杭州的平均水平，再次贷款买房也能享受优惠利率。

　　此外，也有银行采取其他措施，如某国有银行的信贷员表示，如果夫妻只有一套房产，且做过婚前财产公证，现在以另一方的名义贷款买房，也可以视为首套房。

　　记者从工行了解到，截至目前，该银行尚无明确的人均住房面积的标准，在无法核实的情况下，一般都按第二套房来办理。不过，其它多家银行房贷部门的相关人员向记者透露，正在考虑如何界定人均住房面积，但到底是多少平方米以及什么时候开始实施暂未确定。

　　中介公司：银行已在打擦边球

　　盛世管家置换部经理郭英女士表示，现在确实有几家商业银行的第二套房房贷政策出现松动，但不方便透露具体是那几家银行。根据这些银行的相关政策，如果首套房已经结清售出，只要能提供买卖合同，就可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策。但另一方面，优惠政策也将公积金贷款拒之门外，即购买第二套房如果采用公积金和商业的混合贷款，则不能享受优惠政策，这也在一定程度上控制了二手房贷款的额度。

　　郭英告诉记者，相较于去年年底，今年的房贷无论是额度，还是审批放款的速度都有所提高。原先客户光是排队就要排上3~6个月，而如今从审批到放款，一般都可以在3个月内完成。

　　“有些银行打擦边球，大家都是心知肚明的。”某股份制银行房贷中心负责人透露，由于多数银行采用全国联网的征信系统来查询贷款人的购房情况，如果有商业贷款，则再购房子一律视为第二套，但这种做法过于片面，也缺乏人性化。因此有些国有银行则根据上述政策的补充通知，在实际操作中判断客户卖掉首套房后，其人均住房面积是否低于当地平均水平。如果其名下已没有房子，客户再购房则仍可享受首套房的优惠政策。

　　其他地区：政策出现明显松动

　　【北京】

　　去年12月11日央行颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》表示“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，近日对于一直充满争议和猜测的“人均住房面积”，建设银行已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米。

　　【上海】

　　建行有关人士告诉记者，针对有正常换房需求的人，他们早就区别对待了，如果首套房已经结清售出，只要能提供买卖合同，客户向建行贷款再次购买房屋，可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策。其他银行的网点也是一样。此外，当地的外资银行房贷业务也出现松动。

　　【广东】

　　建行广东省分行按揭中心的工作人员明确告知，如果首套房已经结清售出，只要能提供买卖合同，客户向建行贷款再次购买房屋，可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策。（2812401）