成交下滑 楼市会“真摔”吗

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　　成交下滑 楼市会“真摔”吗

　　文/本刊记者 甄爱军

　　市场供应量的下滑，在一定程度上影响到10月份的市场整体成交。不过从未来发展趋势来看，随着调控力度收紧，未来市场会逐渐趋于理性，成交量小幅回落，房价涨幅收窄。

　　10月楼市成交下滑

　　调控下的10月楼市，商品住宅成交量出现了下滑现象。

　　根据易居研究院日前公布的数据显示，所监测的包括北京、上海、南京等30个典型城市新建商品住宅成交面积为2223万平方米，环比减少8.0%，同比增长11.2%。从整体走势来看，受深圳、上海两大一线城市收紧调控影响，今年5～7月份市场交易呈现逐月下降态势。但其后二线城市发力，加之全国范围内“地王”现象频现，到了8～9月份成交明显上升。

　　数据表明，30个城市中，有17个城市的成交量出现了环比增长态势。其中石家庄市场环比增幅为30个城市最高水平，达到184.5%。而从环比跌幅看，包括苏州、福州和南京的跌幅较大，分别为55.4%、53.0%和50.7%。

　　根据不同类型的城市来看，一二线城市整体出现下滑，而三线城市则仍然维持较高的活跃度，成交环比保持上涨态势。

　　一线城市商品住宅成交出现环比微幅下滑。10月份，北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅成交面积为348万平方米，环比减少3.3%，同比减少0.8%。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为-19.7%、-16.1%、5.1%和52.9%，需要特别说明的是，深圳在10月份出现上升，主要是因为9月成交极度萎缩而10月份出现反弹。

　　二线城市受政策影响较大，成交环比下滑幅度较大。10月份，包括南京、杭州等在内的15个二线城市新建商品住宅成交面积为1500万平方米，环比减少13.8%，同比微幅增长7.8%。10月份二线城市纷纷收紧购房政策，交易出现明显下滑在所难免。

　　进一步观察发现，15个二线城市中，有9个出现了环比下跌的态势，其中包括出台严厉调控政策的苏州、福州和南京等城市。而政策环境较为宽松的城市，成交保持升势，如石家庄、南宁、南昌、贵阳、青岛等。

　　政策环境最为宽松的三线城市，成交呈现明显上升趋势。数据显示，10月份，包括莆田、潍坊等11个三线城市新建商品住宅成交面积为375万平方米，环比增长19.1%，同比增长46.4%。其中，有9个城市成交面积出现环比增长态势，仅2个城市成交面积出现环比下跌态势。包括莆田、潍坊和泉州的成交面积环比增幅较大，分别为81.9%、57.5%和43.9%。唐山和襄阳两个城市的成交量则出现不同程度的下滑。

　　市场供应出现萎缩

　　虽然遭遇强力调控，但不可否认的是，10月楼市成交并未出现“断崖式”的下跌，跌幅小于预期。

　　10月份成交下滑，与市场供应的减少有着极大的关联性。据克而瑞监测数据显示，10月份样本城市供应量环比跌幅高达24%，其中北京、广州、深圳、苏州环比跌幅均超过五成。通过进一步梳理发现，成交下滑幅度越大的城市，供应量调整幅度越大。如4个一线城市平均供应量环比跌幅达到62%，远高于二三线城市平均水平。

　　业内专家坦陈，和调控政策力度相比，市场的调整幅度还是不及预期。易居中国执行总裁丁祖昱分析指出，主要是受以下三方面影响：其一，数据的滞后性，一手房交易很多是在9月份完成，但在10月份才登记备案，存在一定的滞后性；其二，企业有意识加快销售速度，已经拿到预售证的项目不再过度追求“溢价”，大多以加快去化为主要目标，而这部分交易量却体现在10月份；其三，购房者反应还没有那么快，特别是最近舆论报道还集中在对调控政策的描述，对市场变化这块由于缺少数据支撑还不多，对客户消费信心影响并不大。

　　表 2016年部分城市供应变化情况（万平方米）

　　城市 10月供应量 环比增幅 同比增幅 北京 25 ﹣63% ﹣61% 上海 40 ﹣43% ﹣77% 广州 45 ﹣73% ﹣45% 深圳 38 ﹣55% ﹣36% 南京 115 ﹣6% ﹣31% 杭州 80 64% ﹣7% 南昌 26 ﹣59% ﹣11% 厦门 10 120% ﹣70% 福州 12 ﹣30% ﹣10% 武汉 222 62% 69% 济南 115 ﹣21% 37% 南宁 51 ﹣36% ﹣46% 苏州 5 ﹣96% ﹣93% 成都 177 ﹣28% 19% 郑州 129 ﹣19% 196% 天津 175 17% 95% 佛山 57 ﹣68% ﹣52% 东莞 50 ﹣61% ﹣14% 无锡 39 39% 145% 宁波 13 ﹣75% ﹣59% 青岛 115 ﹣30% ﹣26% 长沙 95 ﹣48% ﹣3% 大连 40 ﹣16% ﹣8% 数据来源：CRIC

　　市场降温概率极高

　　未来市场将会降温，其主要表现为成交萎缩、价格涨幅收窄，但房价大幅下跌的可能性并不大，因此楼市不会“真摔”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，10月份市场交易相比9月份有所下降，体现了政策管控的有效性。限购限贷政策下，热点城市购房门槛提高，使得各类炒房需求减少，进而促使市场交易出现下滑。尤其是近期各地加大了执法力度，房企项目销售更加规范，恐慌性交易需求也开始减少，这使得市场交易出现了降温的态势。

　　业内专家指出，随着政策效应的继续释放，预计热点城市市场成交面积将有继续下降的可能。随着市场交易面积的下滑，房价上涨的幅度也将收窄，进而促使房地产市场回归理性和趋于平稳。

　　丁祖昱进一步分析指出，从目前市场趋势来看，预计11月市场成交量还会继续下滑。在10月成交量的发布、以及部分城市投资客的全方位“退潮”之后，热点城市的需求侧必然会受到很大影响；三四线城市也无法独善其身，历次市场调控已经证明，一二线市场的调整必然会影响到三四线，特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。

　　房价方面，基于稳定市场的基本调控原则以及项目盈利考虑，一手房价格还会继续保持小幅攀升态势，不过涨幅较之前月份相比会出现收窄现象。二手房方面，10月份挂牌价已经出现松动，随着交易活跃度的下降，预计11月议价空间将进一步扩大，此前卖家虚高挂牌行为将会有所收敛，“跳价”现象将会在未来一段时间内销声匿迹。

　　未来政策环境会一直保持收紧态势，因此市场表现在短期内不容乐观。有业内专家预测，至少在年底前，调控力度还会进一步加强，从信贷、税费等多个方面，抑制投机性需求，促使市场完成由过热向平稳过渡。