国家金融政策基本面并未收紧，土地端融资能力强，买房金融杠杆支持强，故目前各个城市“温柔”的政策对于价格杀伤力有限
任小璋
“毕竟西湖九月中，风光不与四时同。”金秋的杭州楼市悄然爆发，风光无限。
平时，杭州房管局的网签系统每天20：30左右就结束了，但在9月18日，晚上八九点后，还不断有当晚签订的购房合同上传，一直延续到午夜零时。因为第二天，也就是9月19日，杭州的住房限购政策就要开始实施。
限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非杭州户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
最新的限购政策在9月18日近17时发布。在政策未发布前，杭州透明售房网上显示的市区新房签约套数不足700套，而到了当晚12时，这一数据已经上升到了3089套，其中仅限购区域的住宅就签了2859套。再看9月18日，这一天杭州新房二手房总成交量达5105套，创杭州有史以来单日成交量新高。
赶“末班车”的购房者
“我们基本上在18日上午就听到风声了，于是马上对手上有明确购房意向的客户进行了梳理。手上代理了20多个楼盘，18日那天打电话核实户籍的客户大概有上千组，最主要是户籍的认定，看客户是否在限购范围内。”浙江中原地产首席分析师荆海燕告诉《第一财经日报》记者，当晚签约的客户，有一部分是外地购买者且在杭州不止一套房的，属于新政限购范围内。她透露，18日晚有从外地赶来签约的；也有一部分是之前还比较犹豫的客户，因为现在杭州的房价整体上已经比较高了，他们还需要考虑一下，但因为出了这个新政，当天有些人马上就拍板签约了。
“其实，稍微大牌点的开发商，稍早前都多少已听到消息，事先都已安排过签约，所以昨天没有出现各大售楼处火爆的签约场面。而昨天5105套创纪录的网签量，大部分是比较晚知道消息的开发商的客户，房源基本集中在比较周边的郊区，赶末班车紧急签约。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉《第一财经日报》记者。
该业内人士还说，从新政发布到19日零时，这段时间内的冲量还是非常明显的。“有些客户之前跟售楼部都有联系，当晚通过传真方式把合同文件处理掉，把款打过来，把发票开掉，这样就等于把合同办了，赶在19日零时前上传到网签系统。而其他相关的调档和审核购房资格等事项，则挪到19日或19日以后来做。”
荆海燕对记者表示，其代理的楼盘中，万科等开发商的楼盘卖得比较好，因为布点都在热点板块，比如钱江世纪城和未来科技城，都是现在投资者比较追捧的区块，另外还有城东新城等楼盘也不错。
限购前夜有开发商涨价吗？“突然涨价不可能，因为之前都签过认购协议，价格基本都明确过的。”荆海燕回答本报记者。
“靠近市中心的房子基本上之前都涨过了，或者说现在库存也不那么多了，开发商也不那么着急。因为一旦限购，市中心的投资标的会更高，更无须担心销售问题。”上述业内人士对记者分析称。
这一波的上涨行情
杭州房地产业内人士余海洋对记者表示，杭州楼市这波上涨行情可以回溯到2014年8月份，那时候执行多年的限购放开，限贷放松，再加上部分城市出台了相关利好政策，杭州楼市赶上了基本面的放松，销量开始上涨。量上去了，价格的上涨则是从2015年3月份开始——经过了前面几个月存量的去化，再加上贷款的优惠政策等，市场逐步火了起来。
“今年春节是一个分水岭。春节之后客户来访量逐渐增加，市场需求回暖，特别是G20杭州峰会这一利好因素，让更多人关注杭州、更多人来到杭州。造访量一旦增多，成交量就更大。”前文提及的不愿透露姓名的业内人士告诉记者，在迎接G20的这几年，杭州也做了一些整治，面貌焕然一新；而房价对比北京、上海，确实呈现一定的价值洼地，当然就吸引了很多外地投资者。今年1~8月份，杭州的外地购房者占比达28%多。
在温州从事珠宝生意的陈小姐今年5月份购入上城区的一套150平方米的房子，当时价格为3.4万元/平方米，现在已经涨到4.6万元/平方米。陈小姐告诉记者，当时入手是基于几方面的考虑：一是看好货币政策宽松、利率低；二是看好G20和2020年将在杭州举办的亚运会等利好因素。看现在这个涨势，陈小姐有点后悔了，当时由于资金还没到位只买了一套。不过，陈小姐没有独占好处，她的舅舅、阿姨等亲戚都买了。
据杭州的透明售房研究院统计，2016年上半年，杭州全市新建商品房共成交11.3万套，较2015年上半年增加了76.5%；上半年成交总面积1172.6万平方米，总金额1830.2亿元，均为半年度成交量的历史最高值。截至8月底，杭州市今年新建商品房成交突破15万套，已经创下历史新高。
这期间，杭州各大售楼处也上演了一幕幕火爆的情景，比如天都城·天澜苏荷苑，这一楼盘偏居在余杭，数年前是少人问津的地段，现在竟被排队抢购。继5月首开之后，半年累计售出1300余套房源。
新政之后的楼市
新政之后的杭州楼市会如何走？
上述不愿透露姓名的业内人士表示，限购政策会有一定的作用。此前，杭州有一个楼盘封盘，被房管局处理了，再加上这段时间5天内连续出两个政策，这对市场来说还是有一定的警醒作用的。后续的情况还要看市场对这个政策的消化程度。
不过，该业内人士认为，这个限购新政没有结合相关的金融政策，也没有跟社保挂钩，外地人买第一套是没有问题的，而且他们还可以通过家人或亲戚朋友的身份证去买二套、三套。“政府出台这项政策无非就是不想把杭州变成一个投资性城市，但是实际政府又很需要在未来五到六年内通过楼市为它大量推进的基础设施建设输血，所以也不太允许市场坏掉。”
“在这个阶段，不会有那么多疯狂的涨价或房东跳价，会让市场稍微冷静一段，至于后市怎么样，要看后面的成交量如何。”上述业内人士补充道。
荆海燕也认为，这个政策相对温和，还是有很多空间的。“现在没有什么房子了，预售证一领出来，一开盘就卖光了，所以基本上手里没什么房源。”
克而瑞华东机构总经理刘晨光表示，国家金融政策基本面并未收紧，土地端融资能力强，买房金融杠杆支持强，故目前各个城市“温柔”的政策对于价格杀伤力有限，近年来杭州库存量急剧缩减，去化周期已跌至6个月，供求失衡，供求关系要到11月份才能趋稳，因此，短时间内出现大家期待的价格下降、成交量暴跌可能性小。
陈小姐也比较乐观，她告诉《第一财经日报》记者，现在人民币估值预期往下，炒股行情不好，杭州是好地方，新政也比较宽松，接下来她还会入手，身边的几个好朋友也在准备加入了。
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