新规将如何治理中介乱象
文/本刊记者 甄爱军
日前，住建部会同国家发改委等7部委联合发布房产中介新规，在信息发布、费用收取、安全交易、中介机构及从业人员管理等多个方面做了详细规定，房产中介服务有望变得更为规范。
房产中介需要戴上“紧箍咒”
最近正在买房的吕先生接连碰到了几件“怪事”，让他有些困惑不解。他通过网上搜索房源，发现部分规模并不大的小区在售房源达到几百套，超过半数以上，难道整个小区有一半的业主考虑卖房？还有就是有个别房源挂牌价极低，低于市场价两成以上，但打电话给中介公司询问后得知，该房源早已成交，因为种种原因并未及时撤销价格信息。而后中介会竭力推荐别的房源，并要求吕先生留下联系方式。
其实，上述现象只是房产中介乱象的一个缩影。房产中介行业经历10多年的发展，为活跃市场、促进交易等发挥了非常重要的作用。但与此同时，房产中介行业也存在诸多问题。发布虚假房源信息就是非常普遍的现象，尤其是在一些网络信息平台上发布的房源信息，让购房者真假莫辨。出于自身利益着想，房产中介还会挂牌出售“问题房”，比如故意隐瞒房屋存在抵押、共有产权、“凶宅”等信息，让购房者“吃套”。而诸如吃差价、侵占或挪用交易资金、捏造散布涨价信息等问题，更是屡见不鲜，不仅让购房者的利益得不到保障，而且也扰乱了市场秩序。此外，房产中介还违规从事金融业务，为购房者提供杠杆资金，参与市场投机，对房价的非理性上涨起到了推波助澜的作用。
针对这些问题，国家加大了对房产中介的专项整治工作。今年3月份，住建部副部长陆克华就公开表示，要对房产中介展开专项整治。6月初，住建部要求各地房地产主管部门会同有关部门重点查处中介机构和从业人员的10类违法违规行为，并通报了首批7起房地产中介行业违法违规典型案例，包括中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费等。
为进一步加强中介市场监管、规范中介服务行为，日前住建部会同国家发改委、工商总局等7部委，联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），在现有法律法规和政策框架内，为房产中介戴上“紧箍咒”。业内人士表示，新规发布之后，将有利于规范房产中介行为，并逐步解决市场乱象。
多方面整治房产中介乱象
随意发布虚假房源信息、挑唆房东“跳价”、故意隐瞒房屋真实信息、吃差价……这些令购房者头痛的违规行为，在《意见》发布之后，将会被严厉禁止。那么，《意见》将如何约束房产中介呢？
不得发布虚假信息
对于房产中介如何发布房源信息，《意见》明确首先要保证信息的真实性。
《意见》规定，加强房源信息发布管理。中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。
已交易房源信息要及时撤除。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在两个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。
上述两项内容，将会完全保证房源信息的真实性。此外，通过发布“钓鱼房源”来套取购房者联系方式的行为，也会被禁止。
收费必须规范透明
带看是否要收费，卖家违约该不该付中介佣金，是不是按照惯例收取总房价的1%……关于房产中介收费问题，一直以来是引发矛盾的焦点所在。
《意见》明确，实行明码标价。中介机构要在经营场所醒目位置标出全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。
代办服务由当事人自愿选择。中介机构提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。
根据《意见》规定，按服务收费在未来有望成为房产中介收费的主要模式，从而改变当前向上、下家各收取房屋成交金额1%的收费方式。届时，上、下家可自由选择服务内容，并根据中介提供的服务内容来支付相应的费用。当然，前提是收费必须做到明码标价，公开透明。
保障房屋安全交易
房款该不该交给房产中介？或者在未完成过户手续之前，该不该把首付款直接交给卖家？相信对于绝大多数购房者而言，都会犯难。
《意见》提出，规范中介服务合同签订行为。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查。
推行交易合同网签制度。各地要全面实行交易合同网上签约，一套房屋已经完成网上签约的，不能再重复签约，防止出现“一房二卖”。
实行交易资金监管制度。各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。
随着房价的上涨，房产交易所涉及的金额越来越大，以上海为例，即使是首次置业，其首付款也接近百万，所以如何保证房产交易安全，成为重中之重。因此推行交易合同网签、资金监管等制度，将能够杜绝通过“一房二卖”实施诈骗、卷款潜逃等行为。
加强从业人员管理
在巨大利润面前，光靠自律是完全行不通的。房产中介行业的规范，加强中介结构和从业人员的管理，是必经之路。
《意见》要求，推行中介从业人员实名服务制度。要求各地房地产主管部门对中介从业人员实名登记。中介从业人员服务时，应当佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。
加快建设房地产中介行业信用管理平台。要求各地房地产主管部门会同价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门，加快建设房地产中介行业信用管理平台，及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台，并向社会公示。
此前，中介机构和从业人员一直游离于监管体系之外，违法成本很低，因此导致整个行业鱼龙混杂、违规现象频发。《意见》明确要求将房产中介机构和从业人员纳入监管范围，并构建以信用为核心的新型市场监管体制，并采取相应的惩戒措施，如对严重失信中介机构及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等，将联合实施市场和行业禁入措施。对这将对中介机构及从业人员起到极大的震慑作用，从而促使整个行业趋于规范。
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责任编辑：王琛
