房产：持有还是抛

　　文/本刊记者甄爱军

　　持有还是抛，对房产持有者来说，这是个问题。之前投资房产是“闭着眼睛买都会赚”，而如今却变成了一项要求很高的技术活。面对当前的市场环境，降低“仓位”，持有优质物业，可能是投资者的最佳选择。

　　房产投资出现变化

　　近日，又有媒体爆出消息，李嘉诚旗下的“长和系”再次在上海战略性抛售核心物业——浦东世纪公园旁的别墅项目御翠园的商铺部分日前以低价入市，并且御翠园首期“四季雅苑”在“长和系”持有收租十多年后也被计划改造出售。

　　这已经是李嘉诚近期第五次出售手中持有的物业。就在2013 年年底的最后一天，李嘉诚卖出位于南京的国际金融大厦物业，售价超过20 亿元。而在此之前，李嘉诚还出售了包括广州、上海等地物业，短短半年内，回笼资金超过127亿元。

　　对于李嘉诚的举动，万科董事会主席王石在微博上表示，精明的李嘉诚先生在卖上海等的物业，这是一个信号，小心了！内地“房产大佬”的回应，可谓意味深长。

　　而李嘉诚自己对中国房地产市场的判断，同样也不是很乐观。他本人在接受广州媒体采访时表示：“是的，价格涨太高，一般老百姓已经难以承受。所以近期也看到政府出台了调控政策。我一生的原则是不会去赚‘最后一个铜板’。”

　　那么，对于手中持有投资型房产的投资者来说，现阶段该如何选择？是否真的到了“赚最后一个铜板”的时候了吗？其实这样的判断并非全无道理。无论是从房产投资本身，还是从其所处的外部环境来看，均有迹象表明，与两年前相比，房产投资已经发生了很大的变化。

　　内在问题逐渐显露

　　国内楼市出现分化，房价告别普涨时代，而租金回报过低，且低过稳健型银行理财产品，说明投资房产会带来巨额财富的时代，离我们已渐行渐远。

　　房地产市场已由之前的普涨状态，出现了分化。中国指数研究院[微博]数据表明，在刚刚过去的2013 年，一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%；厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上；武汉、重庆、成都等多数二、三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳，同比涨幅多在10%以内。但大连、沈阳、唐山等部分二、三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢，涨幅已经低于6%，处于相对较低水平；而包括温州、海口、聊城等少数二、三线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅最大为13.91%。

　　房价出现滞涨甚至回落迹象，投资风险已然显现。在房价和成交量都创新的情况下，房价出现分化已经成为不争的事实。国家统计局网站公布的数据显示，2013 年1 月至11 月，商品房销售面积累计达到110806.80 万平方米，同比增幅为20.8%；商品房销售金额累计达69946.00 亿元，同比增幅30.7%。整体形势向好，但无法掩盖部分三、四线城市因为供需失衡，导致房价出现回落的情形，比如温州等。此外，包括大连、天津等城市，房价也表现出上涨乏力迹象(参见“国内部分城市近年房价走势图”)。

　　行业巨擘的说法也证实了这种现象的存在。近日王健林在接受采访时表示，中国目前房地产市场，除了“北上广深”和杭州、南京等城市外，房子已经非常难卖，两年后已经无需调控，消化存量房产就需要很长时间。

　　更让投资者感到尴尬的是，房产投资的租金收益水平极低，与目前市场上常见的银行理财产品相比，已毫无优势。以上海一套位于徐家汇总价在500 万元的公寓来说，租金水平大约10 万元/年左右，其年化收益率为2%。但记者了解到，目前银行推出的理财产品，收益率普遍超过5%，一般在6%~8%之间，最高甚至超过10%。与之相比，住宅租金回报率明显偏低。如果单纯从现有的投资回报角度来看，持有房产显然不合算。

　　对于房产投资来说，租金回报早就不在他们考虑的范围内，而是追求房价上涨之后出售房产所带来的资本利得。但问题恰恰在于，房价一旦上涨乏力，这对投资者而言则意味着投资失败。

　　外来因素带来困扰

　　未来楼市会受到诸多利空影响，内忧外患，2014年的房价极有可能会反转。而这对房产投资来说，也会造成不利。

　　国内外货币市场环境的变化，让房地产市场将会受到不小的影响。我国将会实施稳健货币政策，导致市场流动性减小，由货币增发引起的房价上涨动力将大大减弱。另外，市场需求缺乏银行贷款的支持，也会在一定程度上造成购买力的下降，因而对房价形成利空。

　　另外一个不可忽略的因素是美国QE 逐渐退出，对房地产市场将会产生间接影响。美联储在去年12 月中旬宣布，自2014 年1 月开始将每月850 亿美元的资产购买计划削减掉100 亿美元。从此，美国持续了5 年的量化宽松政策(QE)终于实质性迈出了逐渐退出的步伐。此举虽然与中国房地产并无直接的关系，但美国QE 逐渐退出，有两个方面的影响不可忽略，其一是将会导致全球流动性告别长达20多年的“过剩”而走向“短缺”；其二是会改变全球流动性的方向，新兴市场将从国际资本的流入地变为流出地。在这种情况下，资产的价格包括房价，会随之面临诸多变数。专家已经给出了美国QE 对中国楼市影响的路径，香港市场将首当其冲，再往后是内地。而香港楼市已经出现下跌趋势，中原城市领先指数显示，香港指数从最高的125 下跌至最近的119，市场成交量萎缩。内地楼市能否独善其身，目前尚难以下结论。

　　根据国家统计局网站公布的数据显示，2013 年1~11月份，房地产开发企业到位资金共109475 亿元，其中纳入统计口径的外资只有475 亿元，表面上占比很小，但专家表示，QE 扭转的是房地产行业的资金面。一旦资金推动的房地产投资没有了后续力量的持续跟进，行业的扩张会戛然而止。所以有专家预测，QE 退出引发的房地产企业资金面的紧张会在2014 年上半年到来。

　　调整仓位择机出手

　　投资房产成为“技术活”，这已成为不争的事实。虽然中国的房地产市场并未达到崩盘的地步，但鉴于市场形势已经产生变化，所以建议投资者应该采取更为灵活的策略来应对。

　　首先是可以考虑收益更高的投资方式。记者的一位熟人张先生已选择挂牌出售手中的房产，他有着自己的判断，与其忍受仅2%左右的低租金收益，不如选择抛出房产，选择收益更高的投资方式，比如稳健性的投资理财产品等等。

　　当然，应该出售哪些类型的住宅，也是有讲究的。由于住宅市场属于区域性市场，因此价格的区域性特征也非常明显。对于资源配置优渥的一线城市以及中心城市来说，市场发展空间还是不小，所以对于一些能够带来较高租金收益以及未来还有升值空间的物业，可以考虑持有。比如靠近地铁站、CBD 附近的公寓，以及名校附近的学区房，另外包括租金收益不错的商铺等等。而对于部分依靠区域内仅有的自住需求所支撑的三、四线城市而言，购买力有限，所以未来的成长空间必然也不会很大，那么这类物业必然属于抛出对象。

　　此外，对于抛售物业时机的把握，其实也很有讲究。需要留意的是，不要指望“赚到最后一个铜板”，所以应在楼市还处于缓步上升将接近高点的过程中出手。因为不动产有个特性是变现能力弱，所以很难及时出手。而一旦市场达到高点并出现反转，想要及时出手，因为买气的下降，已很难实现。

　　中国社会科学院在去年底发布报告称，2014 年一季度房价将短线见顶，此后二、三季度将保持稳定，而四季度全国尤其是一、二线城市将稳中有降。对于住宅市场来说，可能会告别之前的快速上涨时期。按照当前的市场走势来看，今年上半年走势相对比较平稳，在这过程中作出调整，应该比较合适。

　　专家篇

　　灵活调整房产投资策略

　　买房之后坐等房产升值或者空关不管租金收益，这种“懒人式”房产投资方式已与当前形势格格不入。当前投资者要做的，就是要去芜存菁，保留有升值潜力的物业，而抛掉其他没有投资价值的房产。

　　文/本刊记者甄爱军

　　房价上涨空间有限

　　未来楼市出现大幅上涨的可能性已经很小，至少在2014 年难以出现20%以上的上涨。

　　对于2014 年的房价走势，任志强对本刊表示：“我认为2014 年楼市总体趋势是看涨的，但是增幅放缓。如果要给出具体答案，则有可能从两位数降到一位数。”

　　2012 年下半年，任志强曾预测2013 年3 月份房价将会出现大幅上涨情形，因该预测居然与市场行情出现了惊人的巧合，从而受到网友追捧。而他对房价的预判，也被网友称之为“神预判”。但任志强坦陈，他对市场的判断，是基于对诸多繁复数据的分析之后得出的结论，所以“神准”。“其实我在2011 年中发现房地产投资开发出现了低潮，而这必将影响到2013 年初的供应，在供不应求的情况下，房价怎会不涨？”他说。

　　至于房价为何要涨，任志强指出，因为房地产行业上下关联行业超过50 个，比如建材、家电等等，所以它的变化可谓是牵一发而动全身。他直言：“房价肯定会继续涨，如果房价不涨，中国的经济就完了。”

　　而对于房价涨幅之所以会放缓，任志强表示这主要是受到供求关系的制约。他说：“2013 年11 月份全国土地供应增速开始由负转正，结束了连续两年的土地供应负增长之后，2014 年住宅市场的供应量会增加，市场开始有能力调节供需关系。”

　　另外还有一个不可忽略的因素是，目前市场消化能力已经趋于市场峰值，因而可能会盛极而衰。任志强表示，在2013 年，全国商品住宅销售面积已经达到了12 亿平方米，这与10 年前相比，整整增加了4 倍。而该数值，也已经接近我国房地产市场消费峰值14 亿~17 亿平方米的水平。因此在市场消费能力逐渐趋于饱和的时候，也有可能导致房价涨幅趋缓。

　　专家认为，房地产市场保持小幅上涨态势，将会成为常态。中国社会科学院研究员牛凤瑞对本刊表示，由于建材、人力、土地成本一直在提高，加之人们的收入水平也在相应提高，购买力不断上升，所以房价保持相应的上涨趋势是一种正常的市场走势。他说：“从多方面的因素来判断，房价上涨的基本动力不会发生根本性的变化。我国还处于初级阶段，房地产市场供不应求，这是一种常态。”

　　持有房产风险聚集

　　虽然目前房价尚未出现大幅下滑迹象，但专家认为，当前楼市犹如2007 年“站在”6000 点的股市，风险极高。

　　经济学家、著名财经评论员马光远[微博]在接受本刊采访时直接指出，目前的楼市跟2007 年股市6000 点的时候一样，风险已经相当大。“投资房产的好日子已经结束了。”他给出了这样的结论。

　　还有更为悲观的判断。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，虽然2014 年上半年房价还会因为惯性作用而上涨，但这种态势有望在四季度逆转，一、二线城市房价出现回落。其判断依据有四点：第一，房价大幅上涨使住房支付能力下降；第二，2013 年住房销售的爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗；第三，2012 年底和2013 年开发商争抢地王预示着后期住房供给将显著增加；第四，房价过快上涨的城市政府将面临较大的政治压力，调控政策面临升级。

　　马光远从国内外的货币环境变化也给出了自己的判断。国内货币市场环境的变化，已经使得货币驱动引擎熄火，从而使得由需求导致的房价上涨的力量显得势单力薄。他表示，当前央行采取的稳健货币政策，表明未来市场上的流动性不会再像以前那么充裕。在这种情况下，由于货币增发而对房价的推动力会大大减弱，从而在一定程度上降低了房价上涨的冲动。另外一方面，国际金融市场环境的变化，也会影响到国内楼市，如美国QE的退出，相当于流动性被动收紧。

　　而从房地产市场的基本面来看，已经出现了变化。国家统计局网站公布的数据显示，2013 年前11 个月，全国房地产施工面积达到64.6亿平方米，增幅长时间保持在15%以上；同期，房地产投资额达到77412.16 亿元，增幅也达到了19.5%。这种现象在马光远看来，是不具有可持续性的。他分析指出，未来的需求包括来自城镇化、自住、改善以及旧城改造等，增速约5%。施工面积和投资额的增幅大大高于市场需求的增长，如果这种态势延续下去的话，意味着未来住宅市场将会产生过剩现象。

　　目前市场已经出现分化，部分三、四线城市因为供大于求而出现房价滞涨或者下跌的现象。牛凤瑞表示，此前很长一段时间内，由于一线城市和中心城市受到更为严厉的调控，使得房企进入三、四线城市并大量开发，而当地购买力有限，因此目前出现这种情况，在情理之中。

　　区别对待灵活调整

　　在目前市场环境中，房产是该抛出还是继续持有？专家建议不该搞“一刀切”，而是根据实际情况来区别对待。

　　两岸知名不动产评论家蔡为民表示，首先要对持有的住宅做“健康检查”。先看持有住宅处在什么位置，如果在一线城市的地铁、CBD 周边，则不要抛；而如果位于郊区，则应该考虑抛出。另外，如果在三、四线城市拥有纯粹以投资为目的的住宅，而且无法出租，则应该尽快抛出。

　　考虑到持有成本的上升，专家建议应该注重住宅投资的“仓位”。蔡为民表示，虽然从目前来看，尚无法判断房地产税会否扩围至存量。但随着调控常态化的成型，存量住宅极有可能会成为征收对象，因而这会导致持有成本的上升。而这对于此前拥有大量房屋的投资者来说，比如超过5套以上的情形，则应该考虑减仓。蔡为民表示，如果手中持有多套无法产生租金收益的住宅，房产税所形成的开支，无疑会侵蚀投资所得。

　　虽然城镇化的进程对三、四线城市是个巨大利好，但专家对这些区域的房产投资前景并不看好。牛凤瑞表示，就目前情形来看，之前由于房企大量涌入、投资性需求旺盛的三、四线城市，后劲不足。而对于空置率较高的三、四线城市来说，前景更为不妙。所以专家不建议继续持有三、四线城市的住宅。

　　应对篇

　　哪些人该抛房了

　　文/本刊记者 徐卓航

　　在房地产泡沫破裂、持有税出台、不动产登记制实行等多重预期下，弄明白自己该不该抛房、什么时候该抛，才是最切合实际的投资理财规划。

　　我手上持有的房产到底该不该抛？随着楼市连续10多年来的上涨势头在政策调控下渐趋平缓，每一个有房一族都会问自己同样的问题。在房地产泡沫破裂、持有税出台、不动产登记制实行等多重利空预期下，“房子该抛了”早就成了不少人的基本判断和观点。对于专家学者们来说，也许分析预估楼市走向、让各自的理论和观点尽情交锋是意义所在。但对于我们广大购房者而言，弄明白自己该不该抛房、具体什么时候该抛，才是最切合实际的投资理财规划。

　　比较收益风险

　　长期以来，中国的房产市场租金收益率大多仅在2%~3%之间，租金回报率甚至还不如把钱存入银行。然而，由于10 多年来房价不断上涨，单靠房产增值获利却也使房地产成为了老百姓最愿意投资的产品。那么如今，在未来房价上涨预期不足、增值空间有限的情况下，购房者就要仔细审视自己所持有的房产了：它在可预估的将来还能带来多大的收益回报，是不是还值得继续持有？

　　要考虑收益的问题，首先就要明确如果将房产抛出后，可以选择什么样的投资渠道。由于抛售房产其本质上是一种投资理财的渠道变更，追求的是资金的效率，希望让有限的资金能够在未来产生更高的收益。因此，投资者还应先明确自身的投资需求，有具体需求才能决定操作策略。

　　举例来说，假设投资者在抛售房产后将资金投入银行风险较低的理财产品当中，预计获得5%~6%的年收益。那么，在不考虑税费等其他成本的前提下，只要原先所持房产在未来能有3%~4%的涨幅，再加上一定的租金回报，就可以与理财产品在收益上持平。在这种情况下，购房者应更多地考虑交易成本、现金流、阶段投资目标等因素，以此来比较优劣。但如果该房产停止上涨、甚至价格有所下挫，那么无疑就应该尽早抛出。

　　反过来看，对于仍存在一定上涨趋势的房产来说，如果选择抛出所持房产，那么可能投资者就需要找到8%~10%甚至更高收益的投资渠道，才能让资金收益更高效。然而，高收益往往与高风险相伴，这就要求投资者具备一定的投资水平及抗风险能力。对于那些风险承受能力较差、没有其他理财目标(如买车、结婚)的中老年投资者而言，则较稳定的租金回报及较小的波动性(风险)仍是持有房产的优势所在。

　　总之，认清可选择的理财产品或投资渠道与原本所持房产间在投资性质、收益、风险上的差异，是决定抛房与否的先决条件。

　　分清不同区域

　　要想较为准确地预估出自己所持房产的未来价格趋势，就像蔡为民提到的那样，应对持有房产做“健康检查”。

　　从大的范围上来看，以北京、上海为首的一线城市目前整体房价仍有着不小的上涨态势。根据21 世纪不动产的调查数据显示，2013 年上海新建商品住宅成交面积为1282.3 万平方米，较2012 年大幅上升36.6%，创近4 年最高值；价格方面，2013

　　年上海新房均价达每平方米2.4 万元，同比涨幅7.6%。这样的涨幅和供求情况无疑使得持有此类房产仍具有一定的优势。

　　但另一方面，一线城市和部分二线城市的红火，掩盖不了部分三、四线城市的楼市冷清。分化愈发明显也是2013年楼市的主要特征。继鄂尔多斯的康巴什之后，先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的还有12 个新建的城区。在广州，尽管尚未有“鬼城”、“睡城”出现，但已交付的小区入住率低却也确实存在。无论是在南部板块、东部板块还是北部板块，超百户的别墅盘只有十几户入住、数百户的洋房组团只有数十户在晚上亮灯的现象并非只是个别。入住率偏低往往源于买家大多并非只有一套住宅，入市为的就是求升值。因此，类似这样的空置率高、纯投资性的房产通常就缺乏后续动力，可以考虑尽早抛出。

　　再从小一点的范围考虑，即使同样是在一线城市，市中心区域、轨交沿线、繁华商圈附近的不动产无疑更具上涨潜力及保值能力。而对于一些过度开发的新兴区域，未来是否有足够的活力是决定房产抛售与否的决定性因素之一。即使其价格会由于中心区域的辐射影响而小幅上涨，也未必还是最有效的投资方式。不单单是普通住宅，不同区域的商铺、写字楼也同样面临调整和洗牌，此类投资者则可以考虑寻求更为专业性的意见，以抛出较差物业、保留优质的商业地产。

　　关注税费成本

　　进一步来看，除了房产本身的涨跌因素之外，原本在国内非常低的房产持有成本同样是投资者要重点关注的问题。从2011 年上海和重庆被列为首批房产税试点城市起，房产税相关政策预期、持有成本对房产投资的影响就一直被提及。近日国家发改委相关人士指出，2014 年将全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，主要涉及一系列财税立法和修法任务，其中就包括《房产税法》。虽然房产税立法不是一蹴而就的事，但可以预计2014 年政__府将会有所作为。与之相关的还有筹备许久的不动产登记制度。

　　就目前来看，国内还只有上海和重庆两地试点房产税，重庆只对高档房征税，影响范围不广，而上海是对增量房征税，卖掉再买回反而可能要缴房产税。对于未来还打算购买房产的投资者来说，盲目抛售现有房产可能导致遇到限购、限贷等政策性障碍，同时由于房产交易会牵扯到大量的交易税费，也会产生额外的成本(未满5 年的房产更是如此)。即使选择抛售所持房产，投资者也要提前将这笔账算清楚。

　　对于持有多套或高档住宅的投资者来说，更多关注房产税的推行进程就必不可少了。虽说房产税推行应当会是一个渐进的过程，先对增量房征税也是主流趋势。但考虑到租金收益不高、房价上涨趋缓等因素，即使按目前房产税试点的0.4%征收，也会让持有房产的收益缩水，更别说将来大面积推行后可能有更高的征收比例了。再加上高档物业的管理费、日常出租维护等开支，持有这类房产的投资者就应多多未雨绸缪，在政策推进的过程中也跟着逐步抛出部分所持房产，以寻求更高更稳定的收益。

　　合理制订规划

　　在综合了所持房产的未来上涨预估、可选投资渠道的预期收益率、相关交易或持有带来的税费成本等多项因素之后，投资者便能够大致知道自己继续持有房产和抛售房产两者间的差异了。不过，在这基础上，合理制订自己的投资理财规划仍是十分必要的。

　　就像之前提到的那样，无论房产抛售与否都是一项投资理财的决策，而最终决策是要根据需求来确定的。对于抗风险能力强、追求较高收益的年轻人来说，在房产这一投资品脚步放缓的预期下，考虑选择更具吸引力的其他投资渠道，以帮助自己在一段时间内实现理财目标无疑是可取的。死抱着房产、花时间打理出租而缺乏灵活的资金，还要面临持有成本增加的风险，自然是不明智的。

　　但对于保守型的投资者来说，相比投资股市、贵金属和理财产品等需要花时间精力研究、操作的投资渠道，每月有固定现金流入、利于贴补家用的房产仍是不错的选择。如果在扣除合理的持有成本之后仍有高于一般存款、低风险理财产品的收益，那么保留一套可以在有需要的关键时刻再变现的房产也未尝不是一个好选择。另外，对于有一定自住需求、将来仍有购房或换房计划的投资者来说(如结婚生子、学区房置换)，仔细研究相关的政策和税费也可以避免盲目抛售带来的被动。

　　实战篇

　　怎么抛更合理

　　文／本刊记者徐卓航

　　对于那些打算开始着手抛房的投资者来说，不盲目、不冲动是首先要做到的。此外，合适的定价、有效衔接的资金去向和按部就班的规划，都能帮助投资者更合理地抛出自己的房产。

　　虽然目前的楼市仍有着颇为火爆的态势，但在一些二手房市场，却也呈现出部分房子“难抛”的现象。对于那些决定了要抛出自己所持房产的投资者来说，如何合理、有效，并且能较快地以合适价格将房产成功抛售，也是需要一定技巧的。

　　抛售勿冲动

　　首先，抛售房产时投资者要摆正自己的心态。即使通过计算、分析和对比，发现自己所持物业不够优质、区位也较差，未来甚至面临价格回落的可能，也不要盲目地加入到所谓的恐慌性“抛房潮”当中去。目前看来，就像房地产整体市场走势趋于平稳一样，不大起大落是未来楼市的大趋势，除非是“鬼城”、“空城”这样个别极端的例子，通常我们所持有的房产，发生价格大幅度跳水情况的可能性并不高。

　　业内人士分析，目前不少地区的房价虽然处于高位，但仍未见顶。而尽管其上涨的空间也不会太大，但处在这样一段增速放缓、逐渐靠近顶部的通道中，大幅度跳价“割肉”抛售所持房产也是不明智的。业内人士还建议说，投资者可以通过一边挂牌、一边调查的方式，先摸清自己所持房产当前的合理价位，做到胸有成竹。同时，投资者还应在这一过程中进一步认识自己所持房产的实际价值，包括影响其未来价值的各项因素如区域发展、周边配套、交通线路等等，最好再多次核算未来房产价格波动、房产税开征等影响之后的实际收益变化。这样一来，由于反复更新了相关的最新讯息和预判，也能在一定程度上避免“错杀”了其实不必急于短时间就抛出的一些房产。

　　定价不盲目

　　在具体的定价上，投资者则可以根据自身情况(如资金是否紧缺)来判断。但要注意的是，定价既不能过高导致无人问津，也不必大大低于市场价或让价过多。

　　考虑到目前房价仍处高位，过高的定价势必会让二手房买家望而却步。有业内人士分析，在刚需族占主导的市场环境中，中小户型较为受欢迎，单价可以适当偏高，但也不能过于离谱，价格因素还取决于该区域的供需关系、热门程度，这些都需要投资者事先了解清楚。超大户型则往往更容易出现难抛的现象，因为相对于刚需户型，超大户型的总价较高、性价比偏低，想要较快抛出的投资性卖家可以考虑适当地降低单价。

　　另外，一些二手房板块会因为各种因素的影响而出现一段时期的价格波动乃至价格下跌，持房观念的变化有时也是背后的推手。据调查，2013 年二手房主动降价的主要有两类人：一是换房，不少人卖了二手房买新房；二是因出国或其他原因出售房产。在这种二手房房东让价普遍、随行就市心态居多的环境下，寻求专业人士的意见，根据区域均价确定一个自己能接受的价格才是正道。

　　另外，房型较差、空置率较高、配套尚不完善的房产也面临着抛售难的问题。不过由于新房市场目前量价齐升、二手房市场交投也并不冷清，只要投资者能够订出一个合适的价格，耐心一点，通常总能够找到相应的买家。

　　资金有去处

　　在抛房之前找到合适的、能够有效衔接的资金去处也是必需的。一方面，如果上百万甚至数百万元的资金，在卖出房子之后却找不到好的投资渠道，则资金自然要面临贬值的风险。另一方面，如果投资者盲目将卖房之后的资金过多地投入单一的、自己不熟悉的甚至高风险的投资领域，还可能出现高收益没见到反而亏了的窘境。

　　因此在执行抛售房产前，投资者应仔细分析比较候选投资渠道，认清其收益率、风险高低、操作难度等问题。此外，是否可持续投资、周期长短也是不能忽视的。即使投资者在抛房初期投入了一款合适的短期理财产品当中，若在到期后无法进一步长久地周转运作，无疑也是不靠谱的。又或者在一段时间之后(两三年)，投资者发现原本可选择的投资渠道也不再比原本持有的房产更具优势，那么到时候要想再回头投资房产，也可能会事倍功半、得不偿失。

　　走一步 看一步

　　最后，分步实施自己制订的“阶段性抛房计划”也是不少投资者所选择的方式和节奏。21 世纪不动产的罗寅申告诉记者，在上海持有多套物业、寻求部分抛售的投资者已经有所出现，而随着政策逐步明朗、房价涨势进一步趋缓，这样的人群预计也会逐渐增多。但就现阶段来说，跟着政策走、走一步看一步则是投资者普遍认为合理的做法。

　　罗寅申分析说，由于目前许多相关政策尚不明朗，包括不动产登记制度、房产税征收的详细内容等等，一些房产究竟应该抛售与否可能还较难下判断。而房地产市场的火爆态势也同样还没有暴露出过多价格可能出现下滑的预期。因此不少有抛售需求的投资者都选择一步一步地、慢慢地进行抛售的规划，并不十分着急。一来这样可以在一定程度上探明市场的情况；二来也可以根据相关政策的进一步消息，判断自己下一步是该继续抛售、还是持房观望。

　　另外，抛售房产同买房一样，在一定程度上也是一桩“大事”，抛房之后涉及到个人理财的诸多方面，包括今后的资产配置、理财规划等等。投资者更需要借此机会重新配置自己的资产和理财规划(如子女教育、养老等)。包括现金、证券、房产等多个方面，要尽可能通过多元化的投资来合理配置、降低风险。如果抛售房产之后反而把鸡蛋都放在一个篮子里，那就不免有些本末倒置了。