投资账本

投资账本

调控之下炒房风险骤增

　　两年的楼市调控使得一直猛涨的房价停滞。但是，随着“红五月”的再现和信贷政策的微调，曾经在上一轮楼市中赚得盆满钵满的投资客又开始蠢蠢欲动。那么，这一轮，他们还能像上一轮那么幸运吗？中国的房地产还会上演一轮疯涨吗？记者采访的各方专家表示，无论是国际经济环境、宏观调控还是房地产行业本身，和前十年相比已经发生了很大的变化，投资房产的风险加剧。如果现在购房，以五年期贷款计算，五年后房价要涨36%，投资客的收益才能与定期存款收益持平。而今后三五年，房价能保持如此的涨幅吗？

　　文、表/记者 蒋悦飞 潘彧

　　图/记者 王维宣

　　过去五年：

　　房价涨50% 炒房年回报仅8.4%

　　2007年下半年，唐先生以投资新手的身份慌忙入市了，以13000元/平方米的单价购入天河区某楼盘65平方米的两房单位，加上各种税费，总价86万元。然而，刚刚交付诚意金，唐先生就遇到了“二套房贷首付必须四成、利率也要上浮1.1倍。”于是，唐先生付了34万元首付，贷款51万元。

　　“当年年底，房地产市场就出现了颓势。”唐先生回忆说，2008年初，报纸上该楼盘的广告称“8800元起”，“让人颇受刺激。”到现在，该楼盘的二手房价格在19000~20000元/平方米，目前唐先生的投资房出租，每个月能获得2600元的租金收入。

　　但是，唐先生却觉得这次试水房地产投资“并没有想象中美好”。唐先生给记者算了一笔账。按照最近一次银行调整利息来算，目前月供为4800元。“每个月租金收入和月供之间还有2200元的差价。”唐先生当时花费5万元购置了家具和电器，到目前，唐先生的房子出租了不到4年时间。“租金收入大约为11万元左右，全部用于还贷。”此外，唐先生还需要偿还40万元左右的贷款本金。

　　尽管中介称唐先生的房屋目前市场价已经达到124万元，现在如果卖掉房产，唐先生将净赚28万元，5年的投资回报率为50%，年收益率不过8.4%。

　　未来五年：

　　房价涨36%才能赶上定存

　　那么，在目前的情况下，投资客入市，是否能够得到一个良好的回报呢？

　　根据满堂红市场研究部的数据，7月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为15032元/平方米。如果按照15000元/平方米的价格购置一套90平方米的投资房，到底房价需要有多大的涨幅，才能盈亏平衡呢？记者为此算了一笔账。

　　投资买家一般都有自住房的，因此需要付出评估价3%的契税。而按照“实收”成交，营业税和个人所得税也要由买家承担。假如该套房的房产证不满五年，营业税为评估价的5.6%，个人所得税为1%。(如果房产证够五年，可以免去营业税，而假如这套房子为卖家的唯一住房，可以免去个人所得税。)计算下来，买家所负担的税费最高将达到9.6%。此外，买家还要付2%的中介费用。按照135万元的房价来计算，要付出15.6万元的各种税费。

　　如果是一次性付款的短炒客，购买两年左右出手，考虑到此后接盘者也将有7%~10%左右的税费负担。而目前按照人民银行公布的基准利率，两年定期存款年利率为3.75%，若是将房价和各种税费150.6万元存入银行，两年后收益大约为11.3万元。若要达到和定期相同的收益，两年内房价需要上涨37%，意味着每年房价上涨的幅度必须达到17%以上。

　　而如果这套房子需要贷款，在当前政策下，需要首付六成，执行1.1倍利率。这意味着需要81万元首付，贷款54万元。如果贷款5年，5年内需要缴纳的利息就将达到10.2万元。而按揭公司一般将收取贷款额1.2%的按揭费用，即需要额外花费6480元。

　　这意味着，一套135万元的房产实际需要付出的费用为161.4万元。而五年后如果要将投资的房产变现，还可能付出高额的税费和中介费用。

　　而如果现在，将首付81万元和16.2万元税费作为五年期定存存入银行，按照4.75%的年利率，将获得23万元的利息收入。

　　与此对照，房价五年内涨幅要超过36%才能达到定期收益。即每年房价必须稳步上涨6.34%以上，才能与定期存款收益持平。

　　市场：投资客尚未大量入市

　　虽然中央调控并未有放松的迹象，但是由于近期楼市有回暖迹象，已经有投资客开始蠢蠢欲动，四处奔走看楼。合富置业首席分析师龙斌在最新报告中表示，7月改善性需求及投资客的活跃度有所提升。统计显示，7月广州二手楼市改善型买家的登记量较上月新增了约两成，投资客的登记量增幅超过两成。

　　但是，投资客大量出手的时间却仍然没有到来。合富置业数据显示，改善型买家和投资客的实际成交占比仍较6月略有下降。满堂红市场研究部周峰也表示， 8月上旬换房客和长线投资客的比例皆比7月同期减少。

　　一些资深投资客也认为，目前依然是卖房而不是买房的时期。“从去年下半年开始，我就开始卖房，现在已经卖了4套，今年准备再卖两套。”资深的房地产投资客郑先生说，他在一家房地产开发企业任职。

　　“现在房价仍在高位盘整，而今后几年，房价很难再像以往那样的速度快速增长。”深谙投资之道的郑先生这样解释他坚持出货的原因。什么时候可以再入市？郑先生表示，还想再等等。

　　专家：

　　房地产市场环境

　　已经发生重大变化

　　前天，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布城市蓝皮书《中国城市发展报告(2012)》。蓝皮书指出，今后20年内，中国将有近5亿农民需要实现市民化。从城镇化角度讲，房地产还将稳步发展。但是，和以前相比，房地产投资已经发生了变化。

　　从房地产的调控来说，这一轮的房地产和前面几轮也有很大的不同。住建部政策研究中心主任秦虹女士表示，在2009年之前的房地产调控，基本上都是在发挥房地产的经济功能，主要采取了缩紧银根、地根两大措施，直接制约了房地产的供给，所以上一轮房价上涨是不可避免的。而这一轮政策发挥的是房地产的社会功能，提供居住产品来满足城镇化过程中大量的新增住房需求政策，大力打击投资性和投机性需求，还原了房地产的住宅产品功能，采用的是限购和差别化的信贷政策，效果明显。在这样的调控之下，房地产将出现增速减缓，分化加剧的情况。“过去那种有钱做房地产就能赚钱，无论什么企业投资房地产就能赚钱的格局可能不太容易再出现了。你不专业，就可能被套牢。”秦虹表示。

　　而从行业发展角度来说，在房地产过去十年辉煌的发展期，房价的上涨和地价的上涨是息息相关的，对于开发商来说，地价增值所产生的利润远远高过其造房子产生的利润，而房地产的投资客，同样是地价升值的受益者。正如万科总裁郁亮所强调的，由于靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。这种趋势，不仅将影响开发商，也将影响投资者。

　　“随着房地产回归到正常的居住功能与价格回归合理水平，房地产投资属性的逐渐消失，投资客在房地产利润和收益具有下降风险。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。 

　　广东省房协理事赵卓文指出，当前投资房产需要注意风险。目前房价处于高位，入市不是好选择。而2020年之后，中国将迎来人口结构的拐点，楼市需求将大幅下降。