本报记者 刘勇 北京报道

　　今年一直未有成交记录的钓鱼台七号院，近日售出了一套单价为16万元/平方米的楼王级产品。一些近期入市的2010年的地王项目，由于市场回暖，销售并没有此前业内人士预测的那样糟糕。

　　从以往经验来看，市场不论重拾涨势还是开始下滑，初始阶段往往是由刚需带动，市场发展到一定阶段豪宅才会跟进。由于豪宅的总价高，因此其在市场的表现尤为引人注目。

　　尽管近期市场向好趋势明显，但拥有豪宅项目的大型房企对后市仍然谨慎。保利地产(微博)北京公司副总经理王英男在接受《华夏时报》记者采访时表示，不能以6月的成交新高来判定房地产市场的整体大势已经逆转，目前的市场效果仍是以价换量换取的，这是比较理性的看法。

　　市场回暖超预期

　　老牌豪宅项目钓鱼台七号院所剩房源不多，该项目日前顺利成交了一套16万元/平方米的住宅，总价超过5600万元。北京另一豪宅“盘古大观七星公馆”，则在6月份成交了4套单套总价在7000万以上的产品。

　　此外，万科旗下的豪宅项目“万科如园”，也取得较好的销售业绩。万科北京公司副总经理肖劲告诉记者，5月和6月，如园的认购额已近5亿元。据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至6月30日，保利地产推出的成交均价45200元/平方米的豪宅项目保利东郡，共签约30套，总成交金额近2.56亿元。

　　值得关注的是，不少近期陆续入市的豪宅都是地价不菲的项目。

　　均价58000元/平方米的远洋万和公馆是2010年的北京大望京地王，楼面价高达2.75万元/平方米。保利东郡则是2009年12月17日所拍出的朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地，楼面价为24650元/平方米。

　　实际上，去年年底，业内人士对今年计划入市的地王项目销售前景都比较悲观。一位熟悉远洋地产的人士在今年年初曾向记者表示：“市场不容乐观，但是远洋万和公馆到了必须开盘的时候，我们只能硬着头皮上了。”如今，6月入市的远洋万和公馆当月成交额超过10亿元。

　　根据丽兹行市场研究统计数据，2012年1-5月份高端存量房成交平均周期在59天，而6月份周期快速缩减为25天，其中一周内成交占比达到35%，去年市场低迷时成交周期一度达到90天甚至更长。6月1-24日，2011年1月份后入市高端新建商品住宅成交量达372套。其中保利望京苑、冠城四季家园、依山庭苑等前半月单楼盘成交量均在50套以上。

　　记者采访了多位业内人士，他们都向记者表示，市场回暖速度超出预期。

　　肖劲表示，很多业内人士都说今年上半年“没戏”，但是，到了6月中旬，万科就完成了上半年的销售任务。

　　一位不愿透露姓名的房企高层向记者表示：“之前没料到市场在5月份会出现好转，我们现在已完成全年任务的近50%。”

　　加快去库存

　　虽然目前高端住宅的销售有所好转，成交额动辄过亿。但是，业内人士却认为，在限购的大环境下，高端项目的销售难言逆转。

　　记者了解到，目前，结合市场成交态势，万科在内部已经组织了多次研讨和分析，并要求各项目销售负责人认清“以价换量”促使成交回升的现状，加快消化库存。

　　在谈及下半年形势时，肖劲认为：“下半年，再次改善和高端项目没有首次置业项目卖得好，首次置业和改善性需求的数量很大是不可改变的事实，高端项目跟首次置业的产品相比，无论如何需求也没那么多。”

　　正是基于对后市的不确定性的判断，不少高端项目都趁市场回暖，加速推盘。而房企销售策略却不尽相同。有开发商已经开启了高端房产的电商之路。日前，方兴地产联合新浪乐居打造全国首家高端地产电商旗舰店，这意味着，方兴地产旗下“金茂”系列高端住宅项目将与新浪电商平台进行深度合作。

　　在“东西豪宅强强对话暨下半年豪宅市场前景论道”现场，王英男表示，保利地产在售项目，不仅定位刚性需求的楼盘销售速度明显加快，高端项目也出现类似情形。他告诉记者，保利东郡是保利地产目前在北京在售项目中的高端产品，从6月开始，销售速度明显提升。

　　“从全国主要城市来看，市场目前的状况仍是刚需主导，对于豪宅类的需求仍处于调整当中。但是，高端需求一直都在，而且一直都有，一旦市场稳定，或者是市场呈现出某一种趋势的时候，这种需求会有一定的释放度。”王英男说。

　　事实上，只要限购存在，高端住宅的客户群体就会受到影响，因此加快去库存是不少高端项目采取的销售策略。因此，与一些刚性需求项目开始涨价相比，高端住宅反而“按兵不动”。

　　“2009年房地产市场经历了爆发式的增长，目前限购政策还存在，与2009年的情况并不相同。我们很难预测下半年的形势，因此，必须抓住这一轮反弹的机会，顺应趋势，最大限度地卖房子。我们不仅不打算涨价，而且要继续打折。”上述不愿透露姓名的房企高层说。