二三线城市房价补涨能持续吗(2)

　　“补涨”效应能维持多久

　　有不少观点认为，二三线城市房价的上涨是一种“补涨”，也就是在一线城市市场价格大幅扬升的情况下出现的一种回补效应。但与此同时综合各方面因素来看，此次二三线城市房价的涨升也有其必然的内在和外在的原因，在这种情况下不少城市的“补涨”行情就有着较强的“生命力”，也预示着它们在未来还有不小的潜力。

　　国家信息中心预测部部长范剑平认为，今年全国房价普遍上涨，涨幅甚至比去年还高，一方面有北京、深圳等一线城市拉动的作用；另一方面，则是因为资金流动性过剩状况没有得到根本改善。他说，去年北京、深圳等一线城市房价领涨全国，拉大了其与二三线城市房价之间的差距，形成较大的落差，在“比价效应”影响下，二三线城市有一个“补涨”的过程。

　　而“我爱我家”副总裁王娴则认为，当前二三线城市房价的全面上涨与我国城市化的快速推进密切相关，由于每年都有大量农民向城市转移，到城市就业，而二三线城市是承接农村劳动力转移的主要渠道，这对中小型城市房价上涨亦有不可忽视的推动作用。

　　其实，二三线城市房价的上涨也是由多种因素造成的。其一，在国家调控政策多重压力之下，

房地产商由一线城市向二三线城市“战略转移”。开发商在大城市的开发受到国家政策和地方政府的压制之后，在二三线城市却得到了诸多的政策支持，地价低廉且缺少竞争，趋利作用之下，开发商自然大展拳脚。其二，地方政府要形象要政绩的城市发展观，为二三线城市房地产开发提供了更广阔的空间。有调查发现，居然有不少二三线城市也提出要建设“国际化大都市”！更何况通过卖地拉高当地GDP，通过大兴土木改善当地城市形象等本就是一些地方官员谋取政绩的手段。其三，炒房人的投资重心转移到了二三线城市，在大城市房价受到政策打压导致不少炒房人被套牢而无利可图的时候，开发商的转移以及中小城市房地产开发的前景和价格空间自然逃不过他们灵敏的嗅觉，自然趋之若鹜。其四，有些城市的市政建设取得了较快发展，整个城市的环境都得到了改善，这也给房价带来了正面的影响。

　　投资者如何捕捉机会

　　既然二三线城市房价的“补涨”效应还有可能继续向外扩散，在这种情况下许多购房者关心的就是，在这些地区是不是能够捕捉到合适的投资机会呢？答案显然是肯定的。有句话说“购房跟着大鳄走”，而当前一些重量级开发商的动向早已说明了这个问题。

　　7月26日，万科联手宝静置业以17.85亿元在南京购入牛首山地块，17.85亿元的竞拍价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的南京楼面地价纪录；7月16日，万科在

东莞市也制造了一幕动人心魄的夺地大战。经过199轮竞拍，万科以26.8亿元拿下这一占地面积351639平方米的东莞“地王”，土地楼面地价达到1.52万元/平方米；同样对圈地热情高涨的还有保利地产，7月25日，保利董事长亲自挂帅，以22.8亿元的价格将杭州下沙沿江地段的35号“航母级”地块揽入怀中；此外，7月24日，北辰和城开联合体也在华中城市长沙力挫劲敌金融街，以92亿元拿下湖南长沙新河三角洲地块，开创了最大金额单宗土地挂牌“中国第一高价”。

　　事实上，房地产公司近期频频进军二三线城市拿地，和这些城市的房价快速上涨密切相关。香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙说，之前也有一些中小开发商试探性进军二三线城市进行地产开发，但近期则是大开发商的“集体挺进”。他认为主要原因是，二、三线城市近年来经济水平不断提高，房价总体水平与经济增长速度之间存在一定的差距，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程加快而产生的自住需求相对增多，还有一些外地商人看中了这些城市的增值潜力，投资性购房需求不断增加。因此，可以说二三线城市的潜在市场巨大，各类需求较一线城市更为突出。 　

　　而从投资者的角度来看，他们一般都是从经济较发达的城市去次发达的城市投资，也就是我们所说的异地投资，这在当前房地产市场上已经屡见不鲜了。要获得成功关键是要有一个大的视角，要更多地从宏观层面考虑问题，而不是简单地立足在楼盘上，像城市的未来发展方向、经济增长前景以及市政规划等都应该有所了解和把握，因为从根本上说，房产的增值是靠城市的整体发展来实现的。其中特别是要注意三点：第一是要选品牌开发商；第二无论是房型面积还是投资规模都要掌握好“分寸”；第三是从城市的选择上来看，其实投资者可以设身处地想一想，如果有机会自己会不会愿意住到那里去，这是一个很直观的评估方法。

　　楼市情报

　　上海滩花园推顶级多层物业

　　据悉，全长3公里、建筑面积约2.5万平方米的上海“十六铺老码头”项目已经正式开工，与此对应，该区域内华润置地上海滩花园推出了顶级沿江稀缺多层豪宅 — 十二世家。作为该板块高档住宅项目的多层物业，十二世家拥有恢宏大平层、底层私家花园泳池、一梯一户私密空间，以及为十二位客户而生的专署高端物业服务体系等，其带来的价值是不容忽视的。

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