产权式商铺售后包租多陷阱 既无租金又难自营(3)

　　案例3：高收益背后暗含的高风险

　　上海的张女士在某房展会上看中了武汉的一处商铺。开发商的宣传册上把该商铺描绘的非常完美，不仅地理位置非常理想，位于武汉最繁华的江汉路上，而且开发商承诺售后包租10年，租金是每年100%的商铺总价，10年完全回收总投资。再次，该商铺已经建成，且正在营业，投资后可以立刻收到租金。

　　面对这样的商铺投资项目，很多人都积极去抢。张女士为慎重起见，亲自前往武汉考察。考察的结果同开发商描述的“完全一致”。尤其使张女士心动的是该商铺的地理位置绝佳，一期的商铺已经全部卖出。张女士就买了二期的一个铺位，共计17平方米多一点，3万多平方米，共计55万元。二期位于一期的后面，同一期连在一起，构成一个非常大的商场。

　　在办理购买手续时，张女士共签了三份合同。第一份是同

　　购买手续完成后一段时间内，张女士非常满意，因为她连续五个月及时收到了租金。但五个月以后，张女士突然收到由管理公司发给各业主的一封信。在信中说公司的经营状况非常不好，已经亏损8000多万元。公司决定进行整顿，要求业主减少“租金”，并在三个月整顿期内不向业主支付“租金”。如果业主不愿意接受这种安排，可以退房，但退房款要分三期在一年半内付清。张女士顿时感觉不妙，立即赶往武汉找到管理公司，要求继续按合同履行，但对方委婉地拒绝了张女士的要求。张女士没有办法，只能同意减少租金。

　　律师点评：

　　从本案情况来看，张女士掉入了一个精心设计的骗局。开发商为了提高商铺的价格，故意提高“租金”并以售后包租的承诺打消购买者的疑虑。而实际签订合同的时候却以托管代替租赁，为日后减免“租金”埋下伏笔。在商铺全部卖完后，开发商可以正当地把所有的销售款大大方方地拿走。这时商铺买卖合同已经履行完毕。

　　几个月后，商场管理公司就以种种借口，想法不再继续支付过高的“租金”。实际上商场管理公司就是开发商为设局而成立的，当然担保公司也是如此。如果业主起诉这两家公司，这两家公司随时可能破产。这时业主特别是外地的业主想要完全避免损失，难度相当大。而且，管理公司和业主签订的是托管合同。是业主委托商场管理公司对商场进行管理，管理得好有收益归业主，管理得不好有亏损也由业主承担。管理公司还可以向业主收取管理费。所以，管理公司可以提出减免“租金”(合同中的托管收益金)的要求。

　　在本案中，表面上看是张女士被开发商的花言巧语迷住了眼睛，更深层的原因是张女士缺乏基本的投资经验和常识，使开发商有机可乘。高收益必然意味着高风险，张女士在购买商铺时几乎一点风险都没有，但却可以得到很高的投资回报，这是开发商的最大漏洞，但张女士却没有注意到。