产权式商铺售后包租多陷阱 既无租金又难自营

　　编者按：在产权式商铺的促销市场上，“售后包租”这个概念一直很讨人喜欢。“先售后租，绝对的零风险，每年保证提供10%的投资回报”，诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。

　　然而，“售后返租”的回报却并非如开发商所描述的“馅饼”一般可口，反而更像一个陷阱，从而引发了诸多纠纷。为此，本刊精选了三个“售后返租”的产权式商铺投资个案，以投资者的亲身经历，以及律师提出的解决方案，给读者一些警示。

　　文/特约记者 王展

　　案例1：退与不退房的两难尴尬

　　广州市市民张文锋是

房地产投资客，看到“售后包租”的宣传后也心动了，于是在2006年初购买了一个预售的售后包租产权式商铺。可是，到了规定交房的日子，却是左等右等不见开发商交房。张文锋实在没办法，只好将开发商起诉到法院要求退房。递上诉讼状后，老张就满心欢喜地等着开发商退房。因为预售合同说得很清楚，开发商逾期交房30天，他不仅可以退房，还可以要开发商付点违约金。

　　可是，当老张刚递交了诉状没几天，自己却又被一家商铺管理公司给起诉了。原来，开发商在卖房子时，声称为了投资者的利益，将商铺统一委托给一家商铺管理公司，让老张不仅与开发商签订了《预售合同》，还同时让老张与自己指定的一家商铺管理公司签了份《委托经营协议》，明确老张擅自解除委托经营的话要承担违约责任。

　　这时，老张才明白在最初购买商铺的时候，开发商就给自己设了个套。开发商迟迟不交房，表面上看来是开发商违约在先，老张可以要求退房并获得违约金。但是，如果老张要求退房，那么他将没有商铺可以委托给商铺管理公司委托经营，那么他又不得不承担自己违约的责任。可怜的老张，选择退房的话自然要承担违约的“罪名”；不退吧，却不知何时能拿到房子。退还是不退，老张被逼进了一个两难的死胡同。

　　在双方律师之间多次沟通下，开发商同意尽快给老张办理退房手续，但是要求老张放弃追究其违约责任。经过三思之后，老张觉得拿回自己的房款才是最重要的，于是同意了开发商的调解方案。

　　律师点评：

　　日前，建设部再次重申了《商品房销售管理办法》中禁止“售后包租”的规定。可上有政策下有对策，媒体广告上有关“固定回报”的字眼不见了，却又创新出了“委托经营计划”这类的字眼。开发商是何其聪明的人，不给售后包租，那就来“委托经营”。也就是说指定第三方与投资买房的人签订《委托经营协议》，这样一来，自然不是开发商自己售后包租了。因为，从法律上讲，第三方与开发商自身毕竟是两个独立法人。

　　当“售后返租”变种“委托经营”时，其性质还是可以直接牵制投资者。假如开发商对预售合同违约，但还是可以通过《委托经营协议》来控制买房人。就如老张一样，开发商逾期交房自然要承担被老张退房的责任，可开发商却又在指定买房人必须签署的《委托经营协议》中规定买房人不能随便解约。

　　委托经营是产权式在销售中的三种模式之一。即由投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。

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