探究房产开发商保价承诺的背后(2)

　　不过，作为消费者的我们更关心的是，要想让开发商兑现其承诺，难度将会有多大？根据其工作人员的介绍，所谓的参考均价是指银燕房产、建德国际公寓、杨浦建设集团等三楼盘的开盘价之和除以3，显然，一个关键的依据就在于这三个楼盘的开盘均价，这个价格由谁来说了算？且不论如今开发商卖房子都是“一房一价”，所谓的均价全是由开发商手中“上上下下”画出来的数字，也不论开发商结成联盟，同时降价或同时保价的做法并不新鲜，即使让第三方的杨浦区房地管理部门出具相应的证明，可房管部门毕竟不能替开发商定价 ，即使敲了章，数字还不是由开发商说了算？

　　如此仔细想想，报价方案听上去很动听，可要真的兑现，买房人取证的难度颇大了些。

　　新湖明珠城：风险开发商的承诺有风险

　　“新湖明珠城”是这次“保价风潮”中最受人关注的一个。

　　原因有三：首先，它的盘子最大，开发工时最长，该盘号称总投资高达“40亿元”，目前仅仅在预售它一期中的第三段(总共三期之多)，在未来相当漫长的时期里它都要和“

房价下跌”做“斗争”。

　　其次，该开发商通过冠名“磁悬浮”一举成名，在上海异军突起。

　　最后，也是最让记者关心的是它的种种财务传闻，早在冠名“磁悬浮”时，就有证券界人士批评它“现金只有8000万却做个广告花了2000万”，本次“保价”，又被一些媒体指为“资金链紧到问购房者借钱的地步”。

　　记者在采访时，上海新湖房产总经理陈坚坚决表示，此次无理由退房计划的出炉，一方面是为了促进销售，另一方面则是为了解决客户的后顾之忧并使已经高价买房的客户获得相应的利益补偿，并非是急于套现之举。他说：“我们整个楼盘有80多万平方米体量，尚有50万平方米尚未销售，而目前参与退房计划的仅4万平方米，所以客户根本无须担心我们的履约能力。”他还补充说，开发商主动承担风险的举动不仅可以保障购房者利益，也可以让购房者看到开发商对自己产品和后市的信心，是有效打破目前楼市僵持态势的有力措施。

　　事实真相究竟如何？所幸该项目的实际控制公司——浙江新湖创业投资有限公司(上证所代码：600840，下简称新湖创业)是上市公司，我们可以通过它的2005年半年报里的数据窥一大概。

　　新湖创业在开发“新湖明珠城”的“上海新湖房地产开发公司”里出资4000万元，占据50%股份，在5席董事会中独占4席。它的兴衰存亡无疑决定了“保价计划”能否被执行到底。新湖创业目前总资产18.1992亿元，其中负债15.7238亿元，负债率近86.4%，其中它的流动负债达14.6229亿元，占总资产的近77.8%！

　　借得多或许不能直接说明资金链有重大问题，让我们再来看看这些债务啥时候要还。2005年半年报显示，在负债中有2.5亿元为“短期借款”，其中“保证借款”由期初的1.4亿元上升到1.8亿元。此外，公司还有“一年内到期的长期负债”高达4亿元！

　　公司现在的净资产总额为3亿元多一点点，对比一下即可想象如此沉重的债务所带来的经营压力！

　　再看新湖创业的现金流，2005年上半年是“净流出”2800多万元，其实它上半年流入的现金并不少，光光“借款所收到的现金”就多达1.8亿元，无奈还得更多，达3.4亿元，以至净现金流为负数。

　　再看一笔主要的债务情况读者会更明白该公司的资金状况：2002年11月7日，新湖创业给上海新湖房产担保向农行普陀支行贷款1.2亿元，这笔钱的到期日子是2005年8月25日！然而，到期之日显然发生了某些情况，导致无法按时偿还，根据随后的“借款展期公告”，该笔借款以及另一笔欠同一银行的4000万元的贷款被展期至2006年11月20日偿还。以上海新湖房地产开发有限公司拥有的土地使用权证作抵押，同时浙江新湖集团股份有限公司提供担保。

　　一个合理的推断是：如果能延续上海房产调控前的销售火爆情况，6月份开盘的“新湖明珠城”总面积41400平方米，降价前的均价为13500元左右，按照销售50%计算，可回笼现金近2.8亿元左右，正好补住到期的债务，然而它实际仅销售8000平方米，即使按照降价前的价格计算，也仅仅回笼了1.08亿元，显然连偿还一笔农行的贷款都不够！

　　由此观之，在对资金的强烈需求下，开发商作出如此“报价允诺”实属无奈，即使2年后被退房，至少“借”了购房者的钱救了急。只不过，对参与这个计划的购房者来说却必须承担很大的风险，尽管它的工作人员劝我们的记者“我们这么大公司不可能倒闭”，但以往出事的科龙也好，德隆也好，都曾经是能调动上百亿资金的大公司，却都难填资金链黑洞。我们不得不多个心眼。

　　最后要奉告读者的是，公司如能承诺兑现自是再好不过，可一旦发生企业破产清算之类的事件，作为合同附件存在的“保价协议”绝对无法让你们成为第一债权人，欠民工工资欠政府税费欠银行债务都优先于此。

　　(注：本文数据均来自上证所公开年报以及上海房地资源新建商品房交易备案信息)

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