2004中国房地产金融报告(选刊)(4)

　　1、住房开发贷款扭转了2003年快速增长的势头，2004年以来增幅连续回落。

　　住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003年快速增长，2003年底余额同比增长率超过了100%，2004年之后开始下降，到2004年底增长率下降到22.2%，2005年1季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。

　　2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长。

　　2004年底和2005年1季度末地产开发贷款余额分别达到1471.6亿元和1586.4亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4亿元和950.2亿元。地产开发贷款在2003年底增长54.3%的基础上，2004年继续在高位攀升，2004年底余额同期比增长63.8%，2005年1季度增幅虽有所回落，但仍维持30%以上。土地储备贷款快速增长，2005年前3个月余额同比分别增长52%、57.7%和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。

　　四、个人购房贷款维持高增长

　　2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。

　　我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

　　从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发［2001］195号)，2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)，这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁零首付个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。

　　五、个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区

　　从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1％，上述五省市占59.9％，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。

　　这些热点地区的增幅也较高，如2004年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也增长39%以上。

　　六、政策性住房贷款快速增长

　　政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1%;2005年1季度，政策性住房贷款达到2650.1亿元，其中个人住房公积金贷款达到2223.5亿元。2004年底和2005年1季度末，个人住房公积金贷款余额同比增长42.5％和38.8％。2004年以来政策性住房贷款的变动情况。

　　七、房地产贷款具有潜在风险

　　总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5％。

　　四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10％-11％之间。

　　四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。

　　2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。

　　房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和

物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　作者：中国人民银行房地产金融分析小组

　　（来源：上海

证券报）

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